ΤΑΙΠΕΔ, Χωροταξική και Πολεοδομική Μεταρρύθμιση και νέα αναπτυξιακά μοντέλα

Επίδραση ΕΣΧΑΔΑ στην εμπορική αξία ακινήτων  ΠΗΓΗ: ΣΕΒ, pwc & REMACO Α.Ε. (2014) Εθνικό Σύστημα Χωρικού Σχεδιασμού από τη σκοπιά της επιχειρηματικότητας

Επίδραση ΕΣΧΑΔΑ στην εμπορική αξία ακινήτων
ΠΗΓΗ: ΣΕΒ, pwc & REMACO Α.Ε. (2014) Εθνικό Σύστημα Χωρικού Σχεδιασμού από τη σκοπιά της επιχειρηματικότητας

Κώστας Βουρεκάς

Αναδημοσίευση από τις Οικοτριβές, τεύχος 17, Ιούνιος 2015

Η περίοδος της κρίσης χρέους στην Ελλάδα μέχρι στιγμής σημαδεύεται από έναν καταιγισμό νέων νομοθετημάτων, τα οποία ήδη έχουν αλλάξει πλήρως το τοπίο σε όλες τις κλίμακες του σχεδιασμού. Το σύνολο των νομοθετικών αλλαγών, αν το λεγόμενο «μνημονιακό κεκτημένο» σταθεροποιηθεί και εμπεδωθεί, φαίνεται να συγκροτούν μία μεγάλης σημασίας ιστορική τομή: το ελληνικό κράτος, το οποίο από την ίδρυσή του εφάρμοζε διαχρονικά μια πολιτική ενίσχυσης της μικρής ιδιοκτησίας, με αποτέλεσμα την κοινωνική και γεωγραφική διάχυση του οφέλους από την γαιοπρόσοδο που προκύπτει, αλλάζει τις προτεραιότητές του και μετατοπίζει το κέντρο βάρους των πολιτικών του στην ενίσχυση της μεγάλης ιδιοκτησίας και του μεγάλου κεφαλαίου που δραστηριοποιείται στον κλάδο της γης και της οικοδομής. Στον πυρήνα της εφαρμογής αυτής της πολιτικής βρίσκεται η διαδικασία ιδιωτικοποίησης ακίνητων περιουσιακών στοιχείων του δημοσίου μέσω του ΤΑΙΠΕΔ, με ειδική έμφαση στον κλάδο του τουρισμού και του παραθερισμού.

Η παραπάνω αλλαγή σχεδιαστικού υποδείγματος μπορούμε να πούμε ότι αντανακλά βαθύτερες μεταλλαγές στο επιδιωκόμενο μοντέλο οικονομικής ανάπτυξης. Ο Ντέιβιντ Χάρβεϋ, ήδη από το 1985, διέκρινε τέσσερις δυνατότητες ανάπτυξης ανάμεσα σε ανταγωνιστικές οικονομικές και γεωπολιτικές ενότητες, στο πλαίσιο της καπιταλιστικής γεωγραφίας της εναλλασσόμενης άνισης ανάπτυξης, μετά την κατάρρευση του κεϋνσιανού υποδείγματος(1). Μία από αυτές είναι ο ανταγωνισμός για την χωρική κατανομή της κατανάλωσης. Ο ανταγωνισμός αυτός υπερβαίνει τις απλές προσπάθειες ανάπτυξης του τουρισμού και επεκτείνεται στην κατασκευή ψυχαγωγικών πάρκων και τόπων πολυτελούς κατανάλωσης αλλά και σε αθλητικά στάδια, συνεδριακά κέντρα, ξενοδοχεία, μαρίνες, εστιατόρια, πολιτιστικές εγκαταστάσεις, τοποθεσίες αστικού εξευγενισμού, θέρετρα συνταξιούχων και ολοκληρωμένες «πόλεις μέσα στις πόλεις». Σύμφωνα με τον Χάρβεϋ, η ανταγωνιστική προσπάθεια προσπορισμού μεγαλύτερου μέρους της πίτας από την κυκλοφορία των εισοδημάτων, παράγει χωρική και κοινωνική πόλωση. Εφόσον η ύφεση, η ανεργία και η ακριβή πίστωση αποτρέπουν τη μαζική συμμετοχή στην κατανάλωση και την καθιστούν λιγότερο μαζική αλλά περισσότερο προκλητική, οδηγούμαστε σε μία κατάσταση κατά την οποία «επιδοτείται με δημόσιους πόρους η κατανάλωση των πλούσιων σε βάρος του κοινωνικού μισθού των φτωχών». Οι επενδύσεις για την αύξηση της ανταγωνιστικότητας στην παγκόσμια κατανομή της κατανάλωσης μπορεί να συγκροτούν κοινωνικές συμμαχίες ανάμεσα σε κυβερνήσεις, ιδιοκτήτες γης, εταιρείες ανάπτυξης ακίνητης περιουσίας, χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και μερίδες εργαζόμενων που αναζητούν απελπισμένα εργασία, αλλά είναι «διαβόητα ριψοκίνδυνες».

Τον Ιούνιο του 2012 εκδόθηκε από την εταιρεία συμβούλων McKinsey & Company, με χορηγούς τον ΣΕΒ και την Ελληνική Ένωση Τραπεζών, η έκθεση με τίτλο «Η Ελλάδα 10 Χρόνια Μπροστά», η οποία επιχειρεί να περιγράψει τις στρατηγικές και το αναπτυξιακό μοντέλο της Ελλάδας μετά τη μνημονιακή θεραπεία της(2). Η έκθεση διακρίνει μεταξύ άλλων τους πέντε σημαντικότερους κλάδους στους οποίους θα βασιστεί το νέο οικονομικό μοντέλο της χώρας, ο πρώτος εκ των οποίων είναι ο τουρισμός. Σε ότι αφορά τον τουρισμό, η έκθεση προτείνει την κατασκευή στα επόμενα δέκα χρόνια 15-20 Ολοκληρωμένων Τουριστικών Αναπτύξεων, 50.000 παραθεριστικών κατοικιών, 30-35 νέων μαρίνων, τη διαμόρφωση 3-4 λιμανιών για την υποδοχή μεγάλων κρουαζιερόπλοιων και την κατασκευή 2-3 μεγάλης κλίμακας συνεδριακών κέντρων. Στόχος είναι η αναδιάρθρωση του κλάδου, από τον μαζικό τουρισμό στην προσέλκυση ανώτερων εισοδηματικών τάξεων τουριστών. Σε ότι αφορά ειδικότερα το σχεδιασμό, η συμβατική πολεοδομική νομοθεσία, η οποία αντανακλά τις πραγματικότητες της προηγούμενης περιόδου κυριαρχίας της μικρής ιδιοκτησίας και της μικροϋφαρπαγής της γης και έχει σαν βασικό στόχο την προστασία των αδόμητων περιοχών από την αστικοποίηση, δεν ανταποκρίνεται στο νέο μοντέλο ανάπτυξης. Στην έκθεση θεωρείται εμπόδιο που αποτρέπει την παραγωγή «υποδομών υψηλής προστιθέμενης αξίας» που θα ικανοποιούν τις «σύγχρονες δομές της ζήτησης». Συνάγεται έτσι η ανάγκη απορρύθμισής της μέσω fast track επενδύσεων.

Μεγάλο μέρος των επενδύσεων που γίνονται μέσω του ΤΑΙΠΕΔ, υπηρετεί ακριβώς αυτό το μοντέλο, ενώ και η υπό εξέλιξη ιδιωτικοποίηση του Ελληνικού εντάσσεται σε αυτό το πλαίσιο, καθώς η προτεινόμενη ανάπτυξη μπορεί να ειδωθεί ως «city resort». Ο χωρικός υποδοχέας αυτών των επενδύσεων, τα Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης Δημόσιων Ακινήτων (ΕΣΧΑΔΑ), αποτελούν θύλακες εντός των οποίων ισχύει διαφορετικό, προνομιακό καθεστώς σε ότι αφορά τις χρήσεις γης, τους όρους δόμησης, τις διαδικασίες κ.λπ., οι οποίοι αντανακλούν το νέο υπόδειγμα σχεδιασμού και υπερισχύουν του προηγούμενου πολεοδομικού καθεστώτος. Σύμφωνα με μελέτη του ΣΕΒ, που δόθηκε στη δημοσιότητα τον Δεκέμβριο του 2014, αναδεικνύεται η μεγάλη αύξηση της εμπορικής αξίας των ακινήτων, όταν θεσμοθετείται σε αυτά ΕΣΧΑΔΑ(3). Πέρα από τους προνομιακούς όρους δόμησης, στη μελέτη αναδεικνύεται το γεγονός ότι η αύξηση της τιμής οφείλεται κατά κύριο λόγο στην ευελιξία του νέου χωρικού εργαλείου, μέσω του οποίου αντί να προσαρμόζεται το επενδυτικό σχέδιο στη νομοθεσία, προσαρμόζεται η νομοθεσία στο επενδυτικό σχέδιο, καθώς «η πολεοδομική ταυτότητα αποδίδεται στο ακίνητο αφού ωριμάσει το επενδυτικό ενδιαφέρον». Αξίζει να σημειωθεί ότι παρά τις μεγάλες υπεραξίες που προκύπτουν, τα ΕΣΧΑΔΑ εξαιρούνται από την εισφορά του ιδιοκτήτη σε γη και σε χρήμα, που βαρύνει όλες τις άλλες ιδιοκτησίες που πολεοδομούνται.

Της θεσμοθέτησης των ΕΣΧΑΔΑ ως θυλάκων ενός νέου σχεδιαστικού υποδείγματος, έχει προηγηθεί –πριν την κρίση- το καθεστώς εξαίρεσης από τον υφιστάμενο σχεδιασμό που χρησιμοποιήθηκε για τη δημιουργία και την εκμετάλλευση των Ολυμπιακών εγκαταστάσεων. Παρόμοια είναι και οι λογική των Περιοχών Ολοκληρωμένων Τουριστικών Αναπτύξεων (ΠΟΤΑ) που επίσης θεσμοθετήθηκαν πριν την κρίση. Σήμερα, μέσω της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Μεταρρύθμισης (ΧΩΠΟΜΕ), οι θύλακες αυτοί συγκροτούν ένα νέο, παράλληλο σύστημα σχεδιασμού, που αφορά τις μεγάλες επενδύσεις, καθώς όλοι οι σχετικοί χωρικοί υποδοχείς (ΠΟΤΑ, ΕΣΧΑΔΑ, ΕΣΧΑΣΕ, ΠΟΑΠΔ, κ.ά) τίθενται υπό την ομπρέλα των λεγόμενων Ειδικών Χωρικών Σχεδίων (ΕΧΣ), οι προδιαγραφές εκπόνησης των οποίων θεσμοθετήθηκαν λίγο πριν την πτώση της προηγούμενης κυβέρνησης.

Η πολιτική της απορρύθμισης του χωρικού σχεδιασμού και του νέου αναπτυξιακού μοντέλου, έχει κατ’ αρχήν δύο εμφανείς αρνητικές επιπτώσεις. Η προσαρμογή της νομοθεσίας στο εκάστοτε επενδυτικό σχέδιο είναι βέβαιο ότι θα επιφέρει συγκρούσεις ανάμεσα σε αντιτιθέμενα επενδυτικά σχέδια (λ.χ. ανάμεσα σε μια τουριστική ανάπτυξη και μία εγκατάσταση ΑΠΕ ή μια εγκατάσταση ιχθυοκαλλιέργειας). Το πνεύμα αυτό διέπει ολόκληρη τη ΧΩΠΟΜΕ, π.χ. στο αρθρ.6, παρ.2β του σχετικού νόμου(4), προβλέπεται ότι όταν προκύπτουν συγκρούσεις ανάμεσα στις κατευθύνσεις ενός Ειδικού Χωροταξικού και ενός Περιφερειακού ή μεταξύ δύο Ειδικών, αποφασίζει ad hoc το αρμόδιο Υπουργείο. Μια πρακτική πολύ μακριά από οποιαδήποτε έννοια «ασφάλειας δικαίου».

Κατά δεύτερον, ένα σημαντικότατο «συγκριτικό πλεονέκτημα» του κλάδου του τουρισμού στην Ελλάδα, είναι ότι η χώρα μας, σε αντίθεση π.χ. με την Τουρκία, την Ισπανία, την Ιταλία, κ.λπ., θεωρείται –παρά την κακοποίηση που έχει υποστεί στο πλαίσιο της μικροϋφαρπαγής- παρθένα τουριστικά, με πολλές ανέγγιχτες ή σχετικά ανέγγιχτες περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλους. Η κατασκευή ολοκληρωμένων τουριστικών αναπτύξεων και παραθεριστικής κατοικίας ακριβώς σε αυτές της περιοχές, και μάλιστα με ελάχιστα οφέλη για τις τοπικές κοινωνίες και το κοινωνικό σύνολο, στην πραγματικότητα αναλώνει έναν μη ανανεώσιμο πόρο. Επομένως, σε καμία περίπτωση ένα τέτοιο μοντέλο ανάπτυξης δεν μπορεί να θεωρηθεί βιώσιμο.

Ενδεχόμενη αναστολή της ΧΩΠΟΜΕ στην κατεύθυνση της ριζικής τροποποίησης του νόμου, θα είναι αναμφισβήτητα ένα βήμα σε πολύ θετική κατεύθυνση. Όμως παραμένει ένας ελέφαντας μέσα στο δωμάτιο: η απρόσκοπτη συνέχιση της ύπαρξης και της λειτουργίας του ΤΑΙΠΕΔ θα συνεχίσει να παράγει τα προβλήματα του νέου αναπτυξιακού μοντέλου και του νέου υποδείγματος σχεδιασμού. Οι τροποποιήσεις στη λειτουργία του που έχουν ακουστεί, δεν είναι καθόλου επαρκείς. Η συμμετοχή του δημοσίου στην ιδιοκτησία και στα έσοδα αφενός συμβαίνει και τώρα (βέβαια αν τα έσοδα κατευθύνονται στην αποπληρωμή του δημόσιου χρέους ή λ.χ. στην ενίσχυση του ασφαλιστικού συστήματος είναι σίγουρα ένα επίδικο), αφετέρου είναι κάτι που το ζητάνε και οι ίδιοι οι επενδυτές, καθώς με τον τρόπο αυτό εξασφαλίζουν τη φιλική αντιμετώπιση της επένδυσης από την πλευρά του κράτους. Η εξασφάλιση κάποιων προβλέψεων όπως η υποχρέωση των επενδυτών να προχωρούν σε προσλήψεις, προμήθειες κ.λπ. εν μέρει από τον τόπο της επένδυσης, είναι θετικές για τις τοπικές κοινωνίες, όμως αν δει κανείς τη μεγάλη εικόνα, πρόκειται για μέτρο σταθεροποίησης και όχι ανατροπής του νέου αναπτυξιακού πρότυπου.

(1) Harvey D. (1985) The Urbanization of Capital. Oxford: Basil Blackwell, pp 215-216 / (2) McKinsey & Company, Athens Office (2012) Greece 10 Years Ahead: Defining Greece’s new growth model and strategy – Executive summary. Athens: McKinsey & Company, pp 43-44 / (3) ΣΕΒ, pwc & REMACO Α.Ε. (2014) Εθνικό Σύστημα Χωρικού Σχεδιασμού από τη σκοπιά της επιχειρηματικότητας – Διοικητική σύνοψη – Σχέδιο προς διαβούλευση, Αθήνα: ΣΕΒ σσ 41-43 / (4) Ν.4269/14 (ΦΕΚ 142Α’ – 28/6/2014) «Χωροταξική και πολεοδομική μεταρρύθμιση – Βιώσιμη Ανάπτυξη»

Σχολιάστε

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Google+

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google+. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Σύνδεση με %s