Κρίση κατοικίας στην Ελλάδα: παρελθόν και παρόν, οικιστικό απόθεμα και διαδικασίες πρόσβασης

diplomatiki_Kalama_VasoΒάσω Καλαμά

Η υπαγωγή της Ελλάδας στο Μνημόνιο των ΔΝΤ/ΕΕ/ΕΚΤ και η συνεπακόλουθη κατακόρυφη άνοδος της ανεργίας και πτώση του βιοτικού επιπέδου, η πρωτοφανής  υπερφορολόγηση της κατοχής ακίνητης περιουσίας και πάνω απ’ όλα η ορατή δια γυμνού οφθαλμού πλέον αύξηση του αριθμού των αστέγων, αποτελούν ίσως το περίγραμμα του σύγχρονου φαινομένου που θα μπορούσαμε να ονομάσουμε κρίση κατοικίας. Στην τρέχουσα κρίση κατοικίας διακρίνουμε την εξής ιδιαιτερότητα: ενώ σε παλαιότερες κρίσεις (π.χ. μετά την μικρασιατική καταστροφή, μετά τον εμφύλιο) η κρίση συνίστατο στην έλλειψη κατοικιών, σήμερα έχουμε ταυτόχρονα ανθρώπους που χάνουν το σπίτι τους και ένα τεράστιο κενό οικιστικό απόθεμα. Πρόκειται λοιπόν καλύτερα για κρίση των συστημάτων πρόσβασης στην κατοικία.

Στην παρούσα εργασία γίνεται μια εκτενής ιστορική αναδρομή στο θέμα, απαραίτητη για την ερμηνεία της σημερινής κατάστασης. Η πριμοδότηση της μικρής ιδιοκτησίας από καταβολής Ελληνικού κράτους οδηγεί στην ιστορική επίλυση του ζητήματος της κατοικίας μέσω του συστήματος της αυθαίρετης δόμησης και της αντιπαροχής. Την αυξημένη οικοδομική δραστηριότητα και την υψηλή ζήτηση μέχρι και τη δεκαετία του 1970 ακολουθεί η περίοδος της σχετικής στασιμότητας και της προαστειοποίησης της δεκαετίας του 1980. Η είσοδος των μεταναστών κατά τη διάρκεια της δεκαετίας του 1990 ξαναβάζει στην αγορά ακινήτων το κενό απόθεμα του κέντρου, για να ακολουθήσει τη δεκαετία του 2000 η είσοδος στην ΟΝΕ, η πτώση των επιτοκίων, η εξάρτηση της κατοικίας από το τραπεζικό κεφάλαιο και η τεράστια αύξηση του αποθέματος.

Σήμερα η διαφαινόμενη τάση είναι η συγκέντρωση των ακινήτων στα χέρια ολίγων. Τα «κόκκινα δάνεια» και η αδυναμία καταβολής των ενοικίων, οι χιλιάδες άστεγοι – πολλοί από τους οποίους ανήκουν στη νέα κοινωνική κατηγορία των νεοαστέγων – αποτελούν όψεις του προβλήματος. Νέοι τρόποι πρόσβασης στην κατοικία φαίνεται να επινοούνται. Πέρα από την αυτονόητη αναγκαιότητα της κοινωνικής αλληλεγγύης, το ζήτημα της κατοικίας σε μια χώρα που μέχρι σήμερα θεωρητικά το είχε λύσει η αγορά, είναι απαραίτητο να βρεθεί ψηλά στην ατζέντα των κινημάτων πόλης, τα οποία μέχρι σήμερα επικεντρώνονται αποκλειστικά σχεδόν στα ζητήματα του δημόσιου χώρου.

Η παρούσα, αποτελεί μεταπτυχιακή διπλωματική εργασία στην Αρχιτεκτονική ΕΜΠ (ΔΠΜΣ Αρχιτεκτονική – Σχεδιασμός του χώρου – Κατεύθυνση: Πολεοδομία – Χωροταξία) με επιβλέπουσα καθηγήτρια την Μ.Μαυρίδου και παρουσιάστηκε τον Ιανουάριο του 2013.

Η εργασία παρουσιάστηκε επίσης στην εκδήλωση με θέμα «το ζήτημα της κατοικίας στις πόλεις της κρίσης» που συνδιοργανώθηκε από την Αριστερή Κίνηση Εργαζόμενων Αρχιτεκτόνων και το Στέκι Μεταναστών, τη Δευτέρα 27 Μαΐου 2013.

Κεφάλαιο 1: Εισαγωγή

«Η κατοικία είναι ένα εργαλείο, που με αυτό αντιμετωπίζουμε κατά μέτωπο τον κόσμο που προστατεύει τον άνθρωπο από όλες τις καταιγίδες του ουρανού»
Bachelard, (1971), Η ποιητική του χώρου

Το ζήτημα της κατοικίας αποτελεί, μέχρι σήμερα, αναμφισβήτητα, ζωτικό κοινωνικό πρόβλημα, αντικείμενο άσκησης πολιτικής και κρατικής μέριμνας (έστω και επιλεκτικά ή ελλειμματικά), αλλά και πεδίο άσκησης ευρύτερων διεκδικήσεων. Στην Ευρώπη, κατά τη διάρκεια του 19ου αιώνα, το δικαίωμα στην κατοικία συνδέεται με την υγειονομική επίλυση του ζητήματος της στέγασης των εργατών, που συρρέουν στα αστικά κέντρα προκαλώντας, έτσι, μεγάλη πυκνότητα πληθυσμού στις πόλεις. Οι δύο παγκόσμιοι πόλεμοι που έλαβαν χώρα και οι έντονοι μεταπολεμικοί ρυθμοί αστικοποίησης, στις αρχές του 20ου αιώνα, δημιούργησαν τεράστιες ανάγκες για κατοικία και το ζήτημα της στέγασης του πληθυσμού των πόλεων αναδεικνύεται ως προτεραιότητα. Η πρόσβαση στην κατοικία αναγνωρίζεται ως θεμελιακό δικαίωμα και το κράτος πρόνοιας γίνεται φορέας διασφάλισης του δικαιώματος αυτού, παράγοντας ένα τεράστιο οικιστικό απόθεμα (Πορτάλιου, 2005).

Από τη δεκαετία του 1970, με την καπιταλιστική κρίση και την υποχώρηση του κράτους πρόνοιας σε πιο φιλελεύθερες κατευθύνσεις, ξεκινάει μια περίοδος έντονων κοινωνικών, πολιτικών και οικονομικών μεταλλαγών και εγκαταλείπονται οι πολιτικές και τα προγράμματα στέγασης της μεταπολεμικής περιόδου. Οι συγκεκριμένες διεργασίες, συχνά, αποδίδονται με τους όρους μεταβιομηχανική κοινωνία /παγκοσμιοποίηση, ενώ σοβαρές μεταλλαγές πραγματοποιούνται και στη χωρική και κοινωνική γεωγραφία των πόλεων. Σε θεωρητικό επίπεδο για τις αλλαγές του ρόλου της πόλης χρησιμοποιούνται διατυπώσεις, όπως «ανταγωνισμός των πόλεων» και «παγκόσμιες πόλεις» (Sassen, 1991) για να τις περιγράψουν. Η νέα αυτή πόλη χαρακτηρίζεται από χωρική ανισότητα, διαιρέσεις και κοινωνικές πολώσεις, που είναι άρρηκτα συνδεδεμένες και με την προβληματική της στέγασης.

Όπως είναι λογικό και αναμενόμενο, οι παραπάνω διεργασίες δεν συντελέστηκαν με έναν καθολικό και ενιαίο τρόπο για όλες τις ευρωπαϊκές πόλεις. Στην ιδιαίτερη περίπτωση της ανάπτυξης της ελληνικής πόλης, η πρόσβαση στην κατοικία ακολούθησε μια άλλη διαδρομή, η οποία οφείλεται σε πολλούς λόγους. Η ανάπτυξη του καπιταλισμού και του κράτους πρόνοιας στην Ελλάδα δεν ταυτίζονται με τα δυτικοευρωπαϊκά πρότυπα, ως προς τα ζητήματα στέγασης. Τη μεταπολεμική περίοδο επικράτησε ένα εξαιρετικά ιδιόμορφο σύστημα παραγωγής κατοικίας. Η ιδιόμορφη σύμπραξη της γης, μέσω του συστήματος της αντιπαροχής, η απουσία μεγάλων εταιριών και η μικρή ιδιοκτησία αστικής γης, εμπόδισαν τη διείσδυση μεγάλου κεφαλαίου στον τομέα της οικοδομικής δραστηριότητας. Σε συνδυασμό με τις πρακτικές λαϊκής αυτοστέγασης, διασφαλίστηκε πρόσβαση στην κατοικία για ευρύτατα κοινωνικά στρώματα με σχετικά χαμηλό κόστος και με αποτέλεσμα υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης.

Στις σύγχρονες διευρυμένες προσεγγίσεις, η πρόσβαση στην κατοικία, τοποθετείται με έναν πολύπλευρο τρόπο. Η Βρυχέα, παραδείγματος χάριν, υποστήριζε πως το δικαίωμα στη στέγη αφορούσε στον 19ο αιώνα ενώ το δικαίωμα στην κατοικία τη δεκαετία του 1990 (Βρυχέα 2003, και Βρυχέα, 2005). Η ίδια χρησιμοποιούσε τον όρο δικαίωμα στην κατοίκηση, υποστηρίζοντας πως η κατοικία πρέπει να είναι ενταγμένη σε ένα ευρύτερο σύνολο γειτονιάς και πόλης, προτάσσοντας ταυτόχρονα, μια έμφυλη και πολύπλευρη πολιτισμική προσέγγιση για την έννοια αυτή. Ταυτόχρονα παρατηρείται μεγάλη ανάπτυξη των μελετών που εστιάζουν στις ανισότητες εντός της πόλης, συνδέοντας την οικονομική παραγωγή με τα πρότυπα κοινωνικού και στεγαστικού διαχωρισμού. Στην περίπτωση αυτή, οι θεωρίες για την αγορά κατοικίας, καθώς και οι μελέτες για την κατασκευή κατοικίας και τα πρότυπα αγοράς και ενοικίασης συσχετίζονται με την επίδραση του κεφαλαίου στο χώρο. Ενδεικτικό παράδειγμα ο Harvey, ο οποίος υποστηρίζει, πως η συσσώρευση κεφαλαίου μεταλλάσσει τις διαδικασίες οικονομικής και αστικής ανοικοδόμησης (Harvey, 1984).

Το κλείσιμο της πρώτης δεκαετίας του 21ου αιώνα, βρίσκει την ανθρωπότητα να κλονίζεται από μια παγκόσμια οικονομική κρίση, που διαφέρει κατά πολύ από οποιαδήποτε άλλη κρίση του καπιταλιστικού συστήματος έχει συντελεστεί μέχρι τώρα. Ως σημείο έναρξης της κρίσης, ορίζεται η κατάρρευση της χρηματιστηριακής εταιρίας Lehmann Brothers, τον Σεπτέμβριο του 2008, αν και τα πρώτα σημάδια ήταν εμφανή δύο χρόνια πριν, με την «έκρηξη της φούσκας» της αγοράς κατοικίας σε πολλές Πολιτείες των ΗΠΑ. Στην Ελλάδα, όπως και σε άλλες ευρωπαϊκές πόλεις, η οικονομική κρίση εκδηλώθηκε διαφορετικά. Πήρε τη μορφή της εκτίναξης του δημοσιοοικονομικού χρέους, επιφέροντας με αυτό τον τρόπο, πολύ μεγάλες αλλαγές σε διάφορους τομείς της οικονομικής και κοινωνικής ζωής της χώρας.

Ο χώρος αποτελεί αναπόσπαστο κομμάτι της κοινωνικοοικονομικής διαδικασίας, αφού όλα τα κοινωνικά και οικονομικά φαινόμενα αντανακλώνται στο χώρο και ο χώρος επηρεάζει τα φαινόμενα αυτά, σε μια διαλεκτική σχέση αλληλεξάρτησης και αλληλοεπικαθορισμού (Harvey, 2001). Κατ’ επέκταση, η παραγωγή της κατοικίας, αλλά και η πρόσβαση σε αυτή αλληλοεπηρεάζονται και αλληλοκαθορίζονται από το γενικότερο οικονομικό, κοινωνικό και πολιτικό πλαίσιο. Διαχρονικά, η κατοικία παραμένει ένας παραδειγματικός χώρος κοινωνικοοικονομικών ανισοτήτων και διαφοροποιήσεων ως προς την κάλυψη των σχετικών αναγκών, όπως αυτές διαμορφώνονται ιστορικά στην εκάστοτε κοινωνία. Σήμερα, το ζήτημα της κατοικίας, εξακολουθεί να καθίσταται μείζον κοινωνικό πρόβλημα, αλλά και να προσλαμβάνει και νέες αρνητικές διαστάσεις. Πώς όμως αλλάζουν (ή όχι) τα δεδομένα στον τομέα της πρόσβασης στην κατοικία στη σημερινή ελληνική συγκυρία και μάλιστα, υπό το πρίσμα της οικονομικής κρίσης;

1.1.Ερευνητικά ερωτήματα

Το θέμα της διπλωματικής μου αφορά ζητήματα στέγασης. Παρότι, εξετάζονται παράλληλα διάφορες εκφάνσεις των ζητημάτων στέγασης, το ενδιαφέρον μου στρέφεται κυρίως γύρω από την πόλη της Αθήνας. Σημείο έναρξης για την επιλογή του θέματος, αποτέλεσε η διαπίστωση μιας αντιφατικής συνθήκης στον τομέα της κατοικίας ανάμεσα σε παρόν και παρελθόν. Στο παρελθόν η «κρίση» της κατοικίας στον ελληνικό αστικό χώρο, αφορούσε την έλλειψη κτιριακού αποθέματος κατάλληλου για τη στέγαση των μεγάλων εσωτερικών μεταναστευτικών ρευμάτων. Σήμερα, οι περιοχές κατοικίας και ιδιαίτερα στο κέντρο της Αθήνας είναι ιδιαίτερα πυκνοδομημένες και με πλεόνασμα τετραγωνικών μέτρων κατοικήσιμης επιφάνειας, αλλά παρουσιάζεται, ταυτόχρονα, κλιμάκωση του φαινομένου της αύξησης των αστέγων και των κακώς στεγαζόμενων ατόμων (Βρυχέα, 2003).

Για τη δεκαετία του 1950, από την λήξη του εμφυλίου πολέμου και έπειτα, είναι δυνατόν να σκιαγραφηθεί, με ιδιαίτερα ανάγλυφο τρόπο, η έκταση του προβλήματος της στέγασης, το οποίο, παρά τις αυξημένες οικοδομικές δραστηριότητες της εποχής, εξακολουθούσε να αναδεικνύεται ως το σπουδαιότερο μεταπολεμικό ζήτημα της ελληνικής κοινωνίας. Κατά τη διάρκεια του Β’ Παγκόσμιου Πόλεμου καταστράφηκε πολύ μεγάλο οικιστικό απόθεμα και, σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία της εποχής, οι υπάρχουσες κατοικίες δεν επαρκούσαν για τη στέγαση όλων των οικογενειών(1). Στη συνθήκη αυτή, είχε συμβάλλει επιβαρυντικά και η έλευση των προσφύγων της Μικρασιατικής Καταστροφής του 1922, οι οποίοι, τριάντα χρόνια μετά, εξακολουθούσαν να μένουν σε παράγκες και παραπήγματα.

Σήμερα, υπάρχει ένα τεράστιο οικιστικό απόθεμα για τη στέγαση του πληθυσμού, αλλά η οικονομική κρίση με καταλύτη την απορρύθμιση του τομέα της οικοδομής, μεταβάλλει τη δυνατότητα πρόσβασης στην κατοικία και οδηγεί σε επαναπροσδιορισμό των παλαιότερων οικονομικών και κοινωνικών δεδομένων στον τομέα της στέγασης. Φαινόμενα όπως η αυξημένη φορολόγηση της ιδιόκτητης κατοικίας, η πτώση των ενοικίων, η αύξηση του αδιάθετου οικιστικού αποθέματος, η οποία επηρεάζει ακόμη παραπάνω την ιδιόκτητη και την ενοικιαζόμενη κατοικία, καθώς και η αύξηση των αστέγων, αποτελούν κάποια από τα στοιχεία της νέας κατάστασης στον τομέα της κατοικίας.

Η παρούσα εργασία έχει βασικό στόχο, τη διερεύνηση διαφόρων όψεων του στεγαστικού προβλήματος, την καταγραφή, την κατανόηση, καθώς και τη σύνθεση των νέων δεδομένων που επηρεάζουν την πρόσβαση στην κατοικία με ποσοτικούς, αλλά και με ποιοτικούς όρους. Την ανίχνευση, δηλαδή, μιας νέας διαμορφούμενης κατάστασης στον τομέα της στέγασης, άμεσα συνδεδεμένης με την παγκόσμια οικονομική κρίση και τη γενικότερη οικονομική συμπίεση του πληθυσμού, που μας οδηγεί να μιλάμε, ξανά, για μια «κρίση της κατοικίας».

Τα ερευνητικά ερωτήματα που τίθενται στην εργασία μπορούν να κωδικοποιηθούν στα εξής:

• Παρόλο που το κοινωνικό κράτος στην Ελλάδα παρουσιάζεται ελλειμματικό, με «απουσία» συγκροτημένης και συνολικής στεγαστικής πολιτικής, μια σειρά από αποσπασματικές πολιτικές επηρεάζουν την πρόσβαση στην κατοικία. Πως λειτουργούν διαχρονικά οι εκάστοτε πολιτικές του κράτους, της πολιτείας αλλά και της αγοράς στον τομέα της στέγασης;
• Ποιά είναι τα χαρακτηριστικά της «κρίσης της κατοικίας» στην Ελλάδα τα μεταπολεμικά χρόνια και ποια είναι τα νέα δεδομένα σήμερα, που επηρεάζουν την πρόσβαση στην κατοικία, είτε στην ιδιόκτητη, είτε στην ενοικιαζόμενη, στα πλαίσια της οικονομικής κρίσης και συγκροτούν τη «νέα περίοδο κρίσης κατοικίας» στην οποία εισερχόμαστε; Ο κοινός όρος «κρίση» χρησιμοποιείται για να περιγράψει δύο διαφορετικές προβληματικές καταστάσεις στις δεδομένες περιόδους. Που διαφέρουν αυτές οι δύο περιπτώσεις «κρίσης» της κατοικίας και πως συνδέονται (ή όχι);
• Παρατηρείται αύξηση των αδιάθετων και κενών κατοικιών, παρόλο, που οι αντικειμενικές αξίες, αλλά και οι τιμές των ενοικίων παρουσιάζουν πτώση. Ποιοι είναι οι λόγοι που οι ιδιοκτήτες δεν επιθυμούν να διαθέσουν, είτε για ενοικίαση, είτε για αγορά; Γιατί έχουμε αύξηση των αστέγων και των κακώς στεγαζόμενων ατόμων με ταυτόχρονη αύξηση του αδιάθετου οικιστικού αποθέματος;
• Υπάρχουν φαινόμενα στην πρόσβαση στην κατοικία που διαφέρουν από τα κυρίαρχα καθεστώτα (ιδιοκατοίκησης, ενοικίασης, δωρεάν παραχώρησης), έτσι όπως τα γνωρίζουμε μέχρι σήμερα; Πώς ενεργοποιούνται και πώς λειτουργούν;

Στο πρώτο κεφάλαιο αναλύεται η μέθοδος διερεύνησης των παραπάνω ερωτημάτων, το θεωρητικό πλαίσιο, καθώς και ο ορισμός του ιστορικού χρόνου, μέσα στον οποίον τοποθετούνται τα ερωτήματα. Στο δεύτερο κεφάλαιο, αναλύεται η παραγωγή του οικιστικού αποθέματος, τα συστήματα παραγωγής κατοικίας στην Ελλάδα και οι στεγαστικές πολιτικές από τα πρώτα μεταπολεμικά χρόνια και έπειτα, ως ένα σύνθετο πλέγμα που συνέβαλε στην κάλυψη των στεγαστικών αναγκών της εποχής. Στη συνέχεια, αναλύονται οι μεταλλαγές στην πρόσβαση κατοικίας τη δεκαετία του 1990, με την εισχώρηση του τραπεζικού δανεισμού, καθώς και οι εξελίξεις στον τομέα αυτόν μέχρι το 2008, λίγο πριν την έναρξη της οικονομικής κρίσης.

Στο τρίτο κεφάλαιο, μελετάται η επίδραση της οικονομικής κρίσης στον τομέα της στέγασης. Αρχικά, περιγράφεται το πρόσφατο οικονομικό και πολιτικό πλαίσιο της κρίσης, που σηματοδοτεί εξελίξεις και αλλαγές στην αγορά εργασίας και στο βιοτικό επίπεδο των νοικοκυριών της Ελλάδας. Η αναφορά αυτή κρίθηκε αναγκαία, διότι θεωρώ πως οποιαδήποτε αλλαγή στη δομή της κοινωνικής και οικονομικής διαστρωμάτωσης, σε συνδυασμό με την έκταση των ανισοτήτων στα επίπεδα δαπάνης των νοικοκυριών, εκφράζονται σταδιακά στην πρόσβαση στην κατοικία (είτε ιδιόκτητης είτε ενοικιαζόμενης). Έπειτα, γίνεται μια προσπάθεια καταγραφής και παρουσίασης των επιπτώσεων της οικονομικής κρίσης στην ιδιόκτητη και ενοικιαζόμενη κατοικία, αλλά και ανίχνευσης των λόγων της αύξησης του αδιάθετου οικιστικού αποθέματος με την παράλληλη αύξηση του φαινομένου των αστέγων. Στο κεφάλαιο αυτό, παρουσιάζονται και τα στοιχεία από την ποιοτική έρευνα που διεξήχθη, φανερώνοντας τους τρόπους με τους οποίους βιώνουν οι χρήστες όλες τις παραπάνω μεταλλαγές στην πρόσβαση στην κατοικία. Στο τέταρτο και τελευταίο κεφάλαιο της εργασίας, διατυπώνονται ορισμένα αρχικά συμπεράσματα και κάποια ανοιχτά ερωτήματα, σε σχέση με το μέλλον της κατοικίας στην Ελλάδα.

(1) Τα στατιστικά στοιχεία της Υπηρεσίας του Υπουργείου Δημόσιων Έργων για την εποχή αυτή θα παρουσιαστούν αναλυτικά στο 2ο κεφάλαιο της εργασίας.

1.2.Μεθοδολογία έρευνας

Τα ερωτήματα της παρούσας εργασίας, όπως διατυπώθηκαν παραπάνω, διερευνήθηκαν τόσο μέσω ποιοτικών, όσο και ποσοτικών μεθόδων και στο συνδυασμό πρωτογενών, αλλά και δευτερογενών πηγών, ανάλογα κάθε φορά με το ερώτημα. Συγκεκριμένα, η διερεύνηση για τη «κρίση» στο παρελθόν βασίστηκε κυρίως στη συλλογή ποσοτικών δεδομένων, ενώ για τη διερεύνηση της «κρίσης» κατοικίας στο παρόν χρησιμοποιήθηκαν και «προσωπικά τεκμήρια», τα οποία αντλήθηκαν από προσωπικές μαρτυρίες. Το σύνολο, όμως, της εργασίας αποτελεί προϊόν συνδυασμού των ποσοτικών και των ποιοτικών στοιχείων, με δευτερογενείς πηγές, όπως η σχετική βιβλιογραφία, ερευνητικά προγράμματα και στατιστικές μελέτες.

Τα ποσοτικά στοιχεία για τη συγγραφή του δεύτερου κεφαλαίου αντλήθηκαν, επεξεργάστηκαν και συντέθηκαν, κυρίως, μέσα από τις γενικές απογραφές της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας Ελλάδας του 1961, 1971, 1981, 1991 και 2001. Οι πληροφορίες κυρίως που με ενδιέφεραν αφορούσαν στο οικιστικό απόθεμα της Αθήνας, στην ιδιοκτησιακή διάρθρωση, στα πληθυσμιακά στοιχειά καθώς και στις κενές κατοικίες τόσο σε πανελλαδική κλίμακα όσο και για την πόλη της Αθήνας. Τα ποσοτικά δεδομένα που συγκεντρώθηκαν, εικονοποιήθηκαν σε διαγράμματα και πίνακες προκειμένου να παρουσιαστούν με έναν οργανωμένο τρόπο και να εξυπηρετήσουν στην ανάλυση της εργασίας.

Ο λόγος που χρησιμοποιήθηκαν τα στοιχεία των γενικών απογραφών, είναι, γιατί πρόκειται για τη μοναδική περίπτωση κατά την οποία δεν χρησιμοποιείται δείγμα, αλλά το σύνολο του πληθυσμού της χώρας, δίνοντας αποτελέσματα πιο αξιόπιστα και χωρίς στατιστικό σφάλμα. Παρόλα αυτά, τα στοιχεία αυτά υπόκεινται σε ορισμένους περιορισμούς, οι οποίοι αφορούν στη μεγάλη χρονική απόσταση μεταξύ των απογραφών και στην έλλειψη πινάκων αναλυτικών – στατιστικών δεδομένων, κυρίως για τις απογραφές των παλαιότερων χρόνων. Προκειμένου να είναι πληρέστερη η ανάλυση που ακολουθεί, χρησιμοποιήθηκαν στοιχεία από μελέτες που έχουν εκπονηθεί στο παρελθόν από αυτόνομες, στατιστικές αναλύσεις δημόσιων φορέων και από δημοσιεύματα του ημερήσιου τύπου, τα οποία συνδυάστηκαν και διασταυρώθηκαν μέσα από την επισκόπηση της σχετικής βιβλιογραφίας.

Τα στοιχεία για το τρίτο κεφάλαιο, στο οποίο προσπαθώ να διερευνήσω την επίδραση της οικονομικής κρίσης στην πρόσβαση στην κατοικία, αντλήθηκαν από τη μελέτη των αποσπασματικά δημοσιοποιημένων ΕΛΣΤΑΤ (εφόσον, δεν έχουν ακόμη δημοσιοποιηθεί τα συνολικά στοιχεία της απογραφής του 2011), από αυτόνομες μελέτες, καθώς και από την αρθογραφία του ημερήσιου τύπου. Τα φαινόμενα που περιγράφονται σε αυτή την ενότητα νοούνται κυρίαρχα ως τάσεις καθώς βρίσκονται εν εξελίξει.

Έχοντας επίγνωση πως οι παραπάνω ποσοτικές μετρήσεις και οι στατιστικές αναλύσεις δεν επιτρέπουν την επαρκή γνώση στο υπό διερεύνηση θέμα, κρίθηκε αναγκαία η διεξαγωγή ποιοτικής έρευνας μέσω προφορικών συνεντεύξεων. Μέσα από τις συνεντεύξεις τα ερωτήματα επαναπροσδιορίστηκαν και επανερμηνεύτηκαν, καθότι διαφωτίστηκαν διαφορετικές πτυχές του θέματος, που η επεξεργασία των ποσοτικών δεδομένων δεν μπορεί να ερμηνεύσει. Παραδείγματος χάριν, οι αιτίες και οι λόγοι που ορισμένοι ιδιοκτήτες δεν επιθυμούν να ενοικιάζουν τα διαμερίσματα τους αποτελούν ένα ποιοτικό χαρακτηριστικό. Αντίστοιχα, η διαμονή ορισμένων ανθρώπων σε διαμερίσματα μέσω άτυπων συμφωνιών με τους ιδιοκτήτες, εκ των πραγμάτων δύσκολα γίνεται διακριτή μέσα από τη βιβλιογραφική επισκόπηση ή την αρχειακή δουλειά.

Σε μια προσπάθεια, λοιπόν, βαθύτερης κατανόησης της επίδρασης της οικονομικής κρίσης στον τομέα της στέγασης του πληθυσμού της Αθήνας, υλοποιήθηκαν προφορικές συνεντεύξεις με ανθρώπους από διαφορετικές αφετηρίες, ως προς το πώς αντιλαμβάνονται, επηρεάζονται ή και βιώνουν τις μεταλλαγές στην πρόσβαση στην κατοικία, όπως κτηματομεσίτες, ιδιοκτήτες και ενοίκους. Θεωρώ πως οι άνθρωποι αυτοί, που συμμετείχαν στις συνεντεύξεις, αποτελούν προνομιακούς πληροφορητές για τη διερεύνηση κάθε φορά των ανάλογων ερευνητικών ερωτημάτων. Συνολικά πραγματοποιήθηκαν δέκα συνεντεύξεις και, πιο συγκεκριμένα, δύο με κτηματομεσίτες, τέσσερις με ιδιοκτήτες κατοικιών και τέσσερις με ανθρώπους που κατοικούν σε μη ιδιόκτητα σπίτια. Οι δύο πληροφοριοδότες που εργάζονται σε μεσιτικά επιλέχτηκαν βάση των κριτηρίων που παρουσιάζονται παρακάτω, ενώ στις υπόλοιπες συνεντεύξεις επιλέχτηκε ο καθένας, κατά περίπτωση για τα ζητήματα που ερευνήθηκαν. Αποτελούν ανθρώπους με τους οποίους δικτυώθηκα χάρη σε προσωπικές επαφές μέσω ορισμένων συγγενών και φίλων.

α. Όσον αφορά τις συνεντεύξεις με τους κτηματομεσίτες, επέλεξα ένα συνεργάτη από το Real Estate, της Remax – New Deal, διότι η εν λόγω εταιρεία δραστηριοποιείται πολλά χρόνια στον τομέα των ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας και των άλλων περιφερειακών περιοχών και παρουσιάζεται ως ιδιαίτερα κερδοφόρα επιχείρηση. Πρόκειται για το σύζυγο της ιδιοκτήτριας της Remax – New Deal, ο οποίος είναι δημοσιογράφος και ασχολείται εδώ και δεκαπέντε χρόνια με την αρθρογραφία θεμάτων σχετικών με τα ακίνητα σε αστικές εφημερίδες (όπως η Κυριακάτικη Ελευθεροτυπία). Παράλληλα, εργάζεται στο γραφείο της Remax – New Deal και είναι ο βασικός εκπρόσωπος τύπου στην εταιρεία.

β. Η δεύτερη πληροφοριοδότης είναι η ιδιοκτήτρια του Κ&G Real Estate και το έναυσμα για την επιλογή αποτέλεσε η πολύ ενδιαφέρουσα συνέντευξη, την οποία έδωσε η ίδια σε δημοσιογράφο του Capital TV, τον Σεπτέμβριο του 2012, και η οποία κατέληξε στη συγγραφή του άρθρου: «Νοικιάζουν σπίτια χωρίς να ζητούν ενοίκιο» (2).

γ. Οι συνεντεύξεις με τους τέσσερεις ιδιοκτήτες αποτελούν διαφορετικές περιπτώσεις μεταξύ τους. Οι συνεντεύξεις με τον κ. Φίλιππο διασώστη του ΕΚΑΒ και κάτοχο διαμερίσματος στην πλατεία Κολιάτσου, του κ. Κώστα, αδιόριστου εκπαιδευτικού και, προσφάτως, κληρονόμο ενός διαμερίσματος στο Γκύζι, πραγματοποιήθηκαν για την ανίχνευση των ποιοτικών λόγων που, ως ιδιοκτήτες, δεν επιθυμούν να διαθέσουν τα ακίνητα τους για ενοικίαση ή πώληση. Η συνέντευξη της κ. Αλεξάνδρας, ιδιοκτήτριας διαμερίσματος στη Νεάπολη, χρησιμοποιήθηκε στην ενότητα για την ιδιόκτητη κατοικία, ενώ η συνέντευξη της κ. Δήμητρας, ιδιοκτήτριας διαμερίσματος στην Κυψέλη ήταν ιδιαίτερα διαφωτιστική ως προς τις άτυπες μορφές στέγασης άνευ ενοικιαστηρίου ή παραχωρητηρίου, όπως θα αναλυθεί παρακάτω.

δ. Αντίστοιχα, οι τέσσερις συνεντεύξεις με κατοίκους σε μη ιδιόκτητα σπίτια περιλαμβάνουν δύο περιπτώσεις, τον Νίκο και την Αναστασία, οι οποίοι αδυνατούν να συντηρήσουν οικονομικά μια κατοικία και αναγκάζονται να διαμένουν σε φιλικά τους πρόσωπα, ενώ οι άλλες δύο περιπτώσεις κατοίκων, του Δημήτρη και του Αντρέα περιγράφουν τον τρόπο με τον οποίο κατοικούν άτυπα (άνευ παραχωρητηρίου ή ενοικιαστηρίου) σε ιδιόκτητα διαμερίσματα.

ε. Ως προς τη διερεύνηση του φαινομένου της αύξησης των αστέγων και του φαινομένου των νεοαστέγων, τα στοιχεία αντλήθηκαν από τις μελέτες για την έλλειψη στέγης από τον φορέα της ΜΚΟ Κλίμακα για το 2011 και το 2012, καθώς και από τη μελέτη του ΕΚΚΕ (3). Στην περίπτωση αυτή, θεωρήθηκε, σύμφωνα με τα αξιολογικά κριτήρια της γράφουσας, ότι δεν είναι δεοντολογικά θεμιτό να διεξαχθούν για ακαδημαϊκούς λόγους συνεντεύξεις με αστέγους για το πώς βιώνουν την έλλειψη στέγης, λόγω της ευαίσθητης κατάστασης τους.
Οι συνεντεύξεις έλαβαν χώρα στους χώρους εργασίας για τους κτηματομεσίτες και στους χώρους κατοικίας για τους ιδιοκτήτες και τους ενοίκους. Έγινε προσπάθεια να αποφευχθούν οι κλειστού τύπου ερωτήσεις, που καταλήγουν σε ελεγχόμενες απαντήσεις και οι οδηγοί συνέντευξης διαρθρώθηκαν, έτσι, ώστε να αναδεικνύονται κατά το δυνατόν οι πραγματικές σκέψεις των συμμετασχόντων για τα θέματα που συζητήθηκαν. Σε διάφορα σημεία της εργασίας παρατίθενται αυτούσια αποσπάσματα από τις ομιλίες τους με στόχο την ανάδειξη, στο μέτρο του δυνατού, των δικών τους ερμηνειών και όχι μόνο της προσωπικής μου ανάγνωσης.

(2) Βλ. την ιστοσελίδα http://www.capital.gr/news.asp?id=1615945
(3) Το κοινωνικό πορτραίτο της Ελλάδας, (2010), Αθήνα: EKKE.

1.3.Θεωρητικό πλαίσιο

Η κατοικία «αποτελεί πάγιο αγαθό στον γεωγραφικό χώρο, δεν αλλάζει χέρια συχνά, είναι ένα αγαθό το οποίο μας είναι απαραίτητο και αποτελεί μια μορφή αποθηκευμένου πλούτου που υπόκεινται σε κερδοσκοπικές δραστηριότητες στην αγορά (…) Επιπλέον, η κατοικία εμπεριέχει διάφορες μορφές αξίας για το χρήστη και πάνω από όλα αποτελεί το κεντρικό σημείο αναφοράς του, ως προς όλες τις άλλες πλευρές του αστικού σκηνικού» (Harvey, 1972, σελ 16).

Η παραγωγή του προϊόντος της κατοικίας και του κτιριακού αποθέματος δεν συναρτάται μόνο με την προσφορά και τη ζήτηση, όπως αυτές διαμορφώνονται από τις ευρύτερες οικονομικές και θεσμικές δυνάμεις (Knox P., Pinch S., 2009). Συνδέονται, επίσης, με τις ιδιαίτερες τοπικές και χρονικές συνθήκες κοινωνικών διαδικασιών, οι οποίες περιλαμβάνουν μια σειρά από δρώντα υποκείμενα, όπως επενδυτές, κατασκευαστές, ιδιοκτήτες, εργολάβους κλπ. Στην προκειμένη περίπτωση το ζήτημα της κατοικίας θα προσεγγιστεί μέσα από τις σχέσεις των χρηστών, της αγοράς και του κράτους. Παρόλο που η οπτική του εκάστοτε φορέα, δηλαδή του χρήστη, της αγοράς και του κράτους διαφέρουν ουσιαστικά μεταξύ τους, στην πράξη είναι συχνά δυσδιάκριτες μέσα στην πολυμορφία των εκφράσεων τους. Βασική αιτία εντοπισμού των διαφορετικών τους λειτουργιών είναι ότι οι δράσεις του εκάστοτε φορέα, αλληλοκαθορίζονται, συνυπάρχουν και καμία δεν είναι νοητή χωρίς τις άλλες, και για το λόγο αυτό η όποια ανάλυση επιχειρείται, θα πρέπει να συνυπολογίζει ότι το πλέγμα αυτής της σχέσης εγγράφεται πάντα στο πλαίσιο ενός συγκεκριμένου κοινωνικού σχηματισμού (Κουβέλη, 1997).

Από την πλευρά των χρηστών, το προϊόν της κατοικίας έχει δύο κεντρικά χαρακτηριστικά που αφορούν στην τιμή, δηλαδή στο κόστος πρόσβασης στην ιδιόκτητη ή ενοικιαζόμενη κατοικία, και στην αξία χρήσης, δηλαδή στην ποιότητα της κατοικίας. Ως προς το κόστος πρόσβασης στην κατοικία, βασική παράμετρος είναι το εισόδημα του χρήστη, ενώ ως προς την ποιότητα της κατοικίας είναι οι ανάγκες και οι επιθυμίες του. Στην παρούσα εργασία, η ποιότητα στην κατοικία δεν προσεγγίζεται μέσα από συγκεκριμένους δείκτες , όπως η πυκνοκατοίκηση ή το αποδεκτό ύψος οικονομικής επιβάρυνσης. Αυτό που ενδιαφέρει περισσότερο είναι η διερεύνηση των επιθυμιών, των ευκολιών ή των δυσκολιών στην πρόσβαση στην κατοικία και των αναγκών των χρηστών στη δεδομένη ιστορική, χρονική και οικονομική συγκυρία.

Το κράτος και η αγορά εδώ θεωρούνται σημαντικοί συντελεστές στην παραγωγική διαδικασία της κατοικίας, ως αυτόνομες παρουσίες, αλλά και ως ρυθμιστικοί παράγοντες διαμόρφωσης του οικιστικού αποθέματος. Η διατύπωση των ορισμών των δύο εννοιών του κράτους και της αγοράς υπερβαίνει κατά πολύ τις προθέσεις, αλλά και τις δυνατότητες μιας τέτοιας εργασίας. Στην Ελλάδα, άλλωστε, στο σύστημα παραγωγής κατοικίας είναι δύσκολο κανείς να ξεχωρίσει από ποιο σημείο αρχίζει και σε πιο τελειώνει ο ρόλος, είτε της ελεύθερης αγοράς, είτε του κράτους. Από την αρχή σχεδόν της συγκρότησης του ελληνικού κράτους, η αγορά χαρακτηριζόταν από τη λειτουργία μικρών οικοδομικών επιχειρήσεων που δεν μπορούσαν να επιβάλλουν, εξ’ ολοκλήρου, την εξυπηρέτηση των δικών τους συμφερόντων. Από την άλλη πλευρά, η κρατική παρέμβαση στην κατοικία δεν παρουσίαζε χαρακτηριστικά μόνο προνοιακής πολιτικής αλλά συχνά χρησιμοποιούσε την οικοδομική δραστηριότητα για την επίτευξη γενικότερων εθνικών και αναπτυξιακών στόχων.

Λόγω αυτού, το ενδιαφέρον μου στρέφεται κυρίως στην εξέταση της σχέση μεταξύ του κράτους και της αγοράς, ως προς τον τρόπο που επηρεάζουν ή, και καθορίζουν την πρόσβαση στην κατοικία. Οποιαδήποτε αλλαγή, εντός αυτής της σχέσης, αποτυπώνεται και στην παραγωγή οικιστικού αποθέματος. Για παράδειγμα, οι φορολογικές αλλαγές επηρεάζουν την αγορά κατοικίας και τον τομέα της οικοδομής. Σε κάθε ανακοίνωση αύξησης των αντικειμενικών αξιών από μια ημερομηνία και έπειτα, όπως θα δούμε παρακάτω, παρατηρείται στην Ελλάδα το φαινόμενο να αυξάνεται η κίνηση στη στεγαστική αγορά, μέχρι την εν λόγω ημερομηνία, και αντίστοιχα, μετά την παρέλευση της ημερομηνίας αυτής να μειώνεται η κίνηση σε αγορές – μεταβιβάσεις ακινήτων.

Ταυτόχρονα, μη θεσμοθετημένες παρεμβάσεις εμπεριέχονται εντός του κράτους και αποτελούν πολιτικές επιλογές, διαμορφώνοντας, με αυτό τον τρόπο, τις συνθήκες στέγασης. Ενδεικτικό παράδειγμα αυτού, αποτελεί η αυθαίρετη δόμηση που αναπτύχθηκε με ιδιαίτερη δυναμική στα ελληνικά δεδομένα παρέχοντας λύσεις στο ζήτημα της στέγασης, που το κράτος αδυνατούσε να απαντήσει με έναν «επίσημο» τρόπο (Βαΐου, Μαντουβάλου, Μαυρίδου, 2004). Από την άλλη, η έννοια της αγοράς εμπεριέχει το κεφάλαιο, μικρό ή μεγαλύτερο, τις τράπεζες, καθώς και τις μικρές, μεσαίες και μεγάλες κατασκευαστικές επιχειρήσεις που στην Ελλάδα αποτελούν τον βασικό (όχι όμως και τον μοναδικό) παραγωγό της κατοικίας. Σε γενικές γραμμές, θα μπορούσαμε να υποστηρίξουμε πως στο καπιταλιστικό σύστημα, η λογική της αγοράς ή αλλιώς του παραγωγού της κατοικίας, είναι η πραγματοποίηση της παραγωγής κατά τέτοιο τρόπο, ώστε το εμπόρευμα κατοικία να ανταποκρίνεται στο μέγιστο δυνατό κέρδος. Ωστόσο, απαραίτητη προϋπόθεση, για την παραγωγή της κατοικίας, αποτελεί η ιδιοκτησία της γης προκαλώντας εμπόδια στην απρόσκοπτη παραγωγή οικιστικού αποθέματος από την αγορά. Το κράτος εδώ παρεμβαίνει ενισχυτικά είτε με τη μορφή παροχής οικοδομήσιμης γης, είτε μέσω της άρσης του εμπόδιου της ιδιοκτησίας μέσω των απαλλοτριώσεων. Δεν είναι λίγες οι φορές, λοιπόν, που το κράτος παρεμβαίνει διασωστικά για την αγορά, μετασχηματίζοντας το θεσμικό πλαίσιο, έτσι ώστε να διαμορφώσει το κατάλληλο επιχειρηματικό κλίμα μέσα από το οποίο θα ενισχυθεί η κερδοφορία του ιδιωτικού τομέα. Όσον αφορά τον τραπεζικό δανεισμό για την απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας, το ύψος των δανείων μπορεί να διαμορφώνεται ελεύθερα από τις τράπεζες, το κράτος όμως παρεμβαίνει με διάφορα μέτρα, όπως μέτρα για την διασφάλιση χαμηλότοκων μακροπρόθεσμων δανείων ή προστατευτικούς νόμους σε έκτακτες περιπτώσεις, ενδεικτικό παράδειγμα ο πρόσφατος νόμος για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά.

Τέλος, θα ήθελα να σημειώσω πως η επιλογή για τη διερεύνηση των ζητημάτων στέγασης, μέσα από τη σχέση του κράτους και της αγοράς, βασίστηκε και στη διάκριση που συχνά γίνεται ανάμεσα στην κατοικία ως οικονομικό αγαθό, δηλαδή, ως αγαθό με επενδυτικό χαρακτήρα, και στην κατοικία ως κοινωνικό αγαθό, δηλαδή, ως μια κοινωνική ανάγκη που πρέπει να αντιμετωπίζεται με ευθύνη της κοινωνίας για το σύνολο των μελών της (Μαρμαράς, 2002). Η διάκριση αυτή οδηγεί και στις εξής δύο αντιλήψεις: από τη μια, η παραγωγή του προϊόντος της κατοικίας πρέπει να διαμορφώνεται ελεύθερα από τους μηχανισμούς και τις δυνάμεις της ελεύθερης αγοράς και από την άλλη, η παραγωγή της κατοικίας πρέπει να αποτελεί πεδίο κρατικής μέριμνας, ώστε να παρέχεται σε όλους δικαιωματικά ένα ελάχιστο ανεκτό επίπεδο στέγασης.

Κεφάλαιο 2: Η κατοικία στην Ελλάδα

Βασικοί παράγοντες που συνέβαλαν στην παραγωγή, αλλά και στη διαμόρφωση της δομής του οικιστικού αποθέματος στις πόλεις της Ελλάδας και ιδιαίτερα της Αθήνας είναι η αστικοποίηση, η προαστιοποίηση και η μαζική εσωτερική και εξωτερική μετανάστευση. Στο κεφάλαιο αυτό, επιχειρείται αρχικά, η διερεύνηση του μεταπολεμικού στεγαστικού προβλήματος και της «κρίσης» της κατοικίας στην Ελλάδα ξεκινώντας από το 1945, την πρώτη δηλαδή μεταπολεμική περίοδο, μετά τη λήξη του Β’ Παγκόσμιου Πολέμου και του εμφυλίου, όπου υπήρξε τεράστια ανάγκη για οικιστικό απόθεμα, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, λόγω των μεγάλων καταστροφών που είχαν επιφέρει οι δύο πόλεμοι. Την ίδια περίοδο, η ανάπτυξη με ταχύτατους ρυθμούς της αστικοποίησης στην Ελλάδα, δηλαδή της μετακίνησης του αγροτικού πληθυσμού στα μεγάλα αστικά κέντρα και κυρίως στην Αθήνα, συνέβαλλε καταλυτικά στη αύξηση της ζήτησης οικιστικού αποθέματος, προκαλώντας έντονες και ασφυκτικές ανάγκες για στέγαση.

Κατόπιν, παρουσιάζονται στοιχεία για την παραγωγή του οικιστικού αποθέματος, την ιδιοκτησιακή διάρθρωση και των κενών κατοικιών, για την περίοδο 1981-2001 βάση των απογραφών της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας. Η περίοδος αυτή, χαρακτηρίζεται από τη μετακίνηση του πληθυσμού στα προάστια, διότι δημιουργήθηκαν νέα κριτήρια για την επιλογή κατοικίας και συντελέστηκαν κομβικές μεταλλαγές στις διαδικασίες πρόσβασης. Αποτέλεσμα όλων αυτών, είναι η δημιουργία μεγάλου κενού οικιστικού αποθέματος κυρίως στο κέντρο της Αθήνας. Η ανάλυση για το οικιστικό απόθεμα, την ιδιοκτησιακή διάρθρωση και των κενών κατοικιών της περιόδου 1981-2001, κρίνεται απαραίτητη για την απόκτηση μιας πληρέστερης εικόνας των συνθηκών στέγασης που διαδέχτηκαν τη μεταπολεμική «κρίση» κατοικίας αλλά και προηγήθηκαν της σημερινής «κρίσης». Στη συνέχεια παρατίθενται ορισμένα στοιχεία για τις εξελίξεις στον τομέα της κατοικίας μετά το 2001, τα οποία όμως δεν μπορούν να θεωρηθούν ολοκληρωμένα, λόγω της έλλειψης στοιχείων της απογραφής του 2011.

2.1 Διαδικασίες πρόσβασης στην κατοικία και στεγαστικές πολιτικές των μεταπολεμικών χρόνων

Πριν εξεταστεί η παραγωγή του οικιστικού αποθέματος και η ιδιοκτησιακή διάρθρωση των κατοικιών στην Ελλάδα και στην Αθήνα, κρίνεται αναγκαία αρχικά η αναφορά σε σχέση με τις διαδικασίες πρόσβασης στην κατοικία. Ταυτόχρονα, στην Ελλάδα, το σύστημα παραγωγής κατοικίας καθόρισε σε πολύ μεγάλο βαθμό και τις κρατικές στεγαστικές πολιτικές. Για να μπορέσω να σχηματίσω μια πιο πλήρη εικόνα και να απαντήσω στο ερώτημα για το πώς λειτουργούν οι στεγαστικές πολιτικές, επιχειρείται μια συνοπτική αναφορά στις μέχρι τώρα πολιτικές του κράτους και της πολιτείας των τελευταίων δεκαετιών στη χώρα μας. Δεν φιλοδοξώ να καλύψω όλο το μέγεθος και την έκταση των στεγαστικών πολιτικών στη χώρα, αλλά να ψηλαφίσω το πλαίσιο γύρω από το οποίο συγκροτήθηκαν.

Οι διαδικασίες παραγωγής κατοικίας στην Ελλάδα που εξασφάλισαν πρόσβαση στις εκάστοτε κοινωνικοοικονομικές ομάδες μπορούν να συνοψιστούν στα εξής συστήματα: την αυτοστέγαση, την εμπορευματοποιημένη κατοικία και την κρατική παραγωγή οικιστικού αποθέματος. Το μεταπολεμικό σύστημα παραγωγής κατοικίας διαφέρει, κατά πολύ, με τα αντίστοιχα συστήματα της Βόρεια Ευρώπης. Το μικρό οικοδομικό κεφάλαιο, η μικρή ιδιοκτησία αστικής γης, ο μεγάλος αριθμός ανειδίκευτων εργατών, οι πιεστικές ανάγκες για στέγαση, το ιδιαίτερο θεσμικό και νομικό πλαίσιο της χώρας, καθώς και οι λογικές κερδοσκοπίας πάνω στη γη δημιούργησαν το κατάλληλο περιβάλλον για την ανάπτυξη των παραπάνω συστημάτων πρόσβασης στην κατοικία (Παπαμίχος, 1993).

Ο όρος αυτοστέγαση περιλαμβάνει την κατοικία που η παραγωγή της έχει σκοπό την ιδιοκατοίκηση και εμπεριέχει τα χαρακτηριστικά της αυτοκατασκευής, της οικοδόμησης κατά παραγγελία και της αυθαίρετης δόμησης (Μαντουβάλου, 1996). Οι αυτόνομες πρακτικές στέγασης αναπτύχθηκαν κυρίως από κοινωνικά στρώματα, που δεν μπορούσαν να έχουν πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση, μέσω της αγοράς έτοιμων κατοικιών. Η εμπορευματοποιημένη κατοικία στην Ελλάδα παράγεται, κυρίως, με το σύστημα της αντιπαροχής, συνήθως σε μορφή πολυκατοικιών, με απώτερο στόχο την προώθηση τους στην αγορά. Η αντιπαροχή κατοχυρώθηκε θεσμικά με τον νόμο οριζόντιας ιδιοκτησίας (Ν.3741/1929) και συνδυαζόμενη με τους υψηλούς συντελεστές δόμησης, έδωσε ένα μεγάλο οικιστικό απόθεμα. Τα δύο αυτά κυρίαρχα συστήματα παραγωγής οικιστικού αποθέματος λειτούργησαν παράλληλα στην προπολεμική Ελλάδα και στις πρώτες μεταπολεμικές δεκαετίες. Όπως είναι γνωστό, ο συνδυασμός τους εξασφάλισε πρόσβαση στην κατοικία σε ευρύτατα κοινωνικοοικονομικά στρώματα σε μια περίοδο που τα δημόσια οικονομικά του κράτους δεν μπορούσαν να παρέχουν. Στις δεκαετίες του 1960 και 1970 λειτούργησαν, επιπροσθέτως, ως μέσο πολιτικής διαχείρισης των λαϊκών στρωμάτων, εμποδίζοντας την ανάπτυξη ταξικής συγκρότησης (Λεοντίδου, 1989). Βέβαια αξίζει να σημειωθεί πως το σύστημα της αντιπαροχής συνέδεσε την κατοικία με την αγορά, μετατρέποντας την σταδιακά σε εμπορικό προϊόν και επένδυση (Κωτσάκης, 2006).

Τέλος, η κρατική παραγωγή κατοικίας αφορά στην οργανωμένη δόμηση οικιστικών συγκροτημάτων, από φορείς κοινωνικής στεγαστικής πολιτικής, κυρίως τον ΟΕΚ, τη ΔΕΠΟΣ και τη «Λαϊκή Στέγη» μέχρι και το 1974. Οι στεγαστικές πολιτικές των παραπάνω φορέων είναι ιδιαιτέρως περιορισμένες σε σχέση με τις δομές του κοινωνικού κράτους της Δύσης. Τα μεγάλα ποσοστά ιδιοκατοίκησης, που προέκυψαν από τον συνδυασμό των συστημάτων αντιπαροχής και λαϊκής αυτοστέγασης συνετέλεσαν, κατά τον Μαλούτα, στο να μην αναπτυχθούν διεκδικητικές κινήσεις απέναντι στο κράτος, αλλά στο να καταβληθούν προσπάθειες αυτόνομης ρύθμισης του ατομικού ή και οικογενειακού στεγαστικού προβλήματος (Μαλούτας, 1990, σελ 21). Απαλλαγμένη από τέτοιες ευθύνες η κρατική παρέμβαση στο τομέα της στέγασης προσδιορίστηκε, κυρίως, ως πολιτική πριμοδότησης, που διευκόλυνε τις αυτόνομες πρακτικές στέγασης με μέτρα όπως αυξήσεις των συντελεστών δόμησης, εντάξεις στο σχέδιο πόλης, ανοχή στην αυθαίρετη δόμηση, συγκράτηση του κόστους κατασκευής κτλ. Στην διαμόρφωση της πολιτικής αυτής, υποστηρίζει ο Εμμανουήλ, συνέβαλε και η επικρατούσα άποψη ότι δεν υπάρχει στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα, που συντηρείται ως πάγια θέση των αρμόδιων και συγκεκριμένα του ΥΠΕΧΩΔΕ από το 1980 (Εμμανουήλ, 2006, σελ 15). Η θέση αυτή βασίζεται σε έρευνες και στατιστικά στοιχεία που παρουσιάζουν μεγάλο πλεόνασμα κατοικιών σε σχέση με τον πληθυσμό και μέσο όρο πυκνοκατοίκησης που υπερβαίνει το ένα δωμάτιο ανά άτομο. Τα υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα συνηγορούν στην ενίσχυση αυτής της θέσης.

Ας δούμε, όμως λίγο πιο αναλυτικά τα στοιχεία γύρω από τα οποία συγκροτήθηκε η στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα στο παρελθόν, όπως τα καταγράφει και τα κατηγοριοποιεί ο Εμμανουήλ στη μελέτη του «Η κοινωνική πολιτική κατοικίας στην Ελλάδα: Οι διαστάσεις μιας απουσίας», που εν μέρει ισχύουν μέχρι και σήμερα(Εμμανουήλ, 2006, σελ 5-6):

• Το σύνολο φορολογικών ρυθμίσεων για την απόκτηση πρώτης κατοικίας, όπως η απαλλαγή φόρου μετεπιβίβασης.
• Ο χειρισμός των αντικειμενικών αξιών. «Το Σύστημα Αντικειμενικού προσδιορισμού της Αξίας των ακινήτων» εφαρμόζεται από το 1985. Το σύστημα αυτό δεν σχετίζεται με τον προσδιορισμό των πραγματικών τιμών της γης, αλλά με τη διευκόλυνση των κρατικών υπηρεσιών, προκειμένου να εισπράξουν του αναλογούντες φόρους κατά τις μεταβιβάσεις.
• Οι επιδοτήσεις επιτοκίου σε περίπτωση λήψης δανείου για απόκτηση πρώτης κατοικίας και οι φοροαπαλλαγές για την αποπληρωμή των τόκων.
• Τα στεγαστικά προγράμματα παροχής έτοιμης στέγης, δανειοδότησης και επιδότησης ενοικίου του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας. Ο ΟΕΚ, ένας αυτόνομος και αυτοχρηματοδοτούμενος φορέας καλύπτει τους ασφαλισμένους στο ΙΚΑ. Έχει στόχο την ευρύτερη παροχή στεγαστικών ευκαιριών σε ένα φάσμα δικαιούχων βάσει κριτηρίων, όπως το μέγεθος του εισοδήματος, ο αριθμός μελών της οικογένειας, η ύπαρξη αναπηρίας και η έλλειψη ιδιοκτησίας. Στηρίζεται στις εισφορές των εργαζομένων και παράγει ένα πολύ μικρό ποσοστό, περίπου 3%,της συνολικά παραγόμενης κατοικίας στην Ελλάδα (Πορτάλιου,2006).
• Ο πολεοδομικός σχεδιασμός που εξασφαλίζει προσφορά γης και οι πολεοδομικές ρυθμίσεις που εξασφαλίζουν ευνοϊκούς όρους δόμησης (ένταξη των αυθαίρετων κατοικιών στο σχέδιο πόλης, παρεκκλίσεις στην αρτιότητα των μικρών οικοπέδων) και λειτουργούν ουσιαστικά, ως υποκατάστατο μια κοινωνικής πολιτικής κατοικίας.
• Τα μέτρα αντιμετώπισης έκτακτων περιπτώσεων στέγασης ειδικών κοινωνικών ομάδων, όπως οι σεισμόπληκτοι, πλημμυροπαθείς, παλιννοστούντες, Ρωμά κτλ.

Σε πολλές ερευνητικές μελέτες και επιστημονικά κείμενα εμφανίζεται συχνά το επιχείρημα πως το σύστημα παραγωγής κατοικίας στην Ελλάδα λειτούργησε ως υποκατάστατο του απόντος κράτους πρόνοιας, δημιουργώντας έναν αστικό ιστό, χωρίς μεγάλες χωροκοινωνικές αντιθέσεις (4). Η κατοικία, λόγου χάρη στο κέντρο της Αθήνας, αναφέρεται σε ένα ευρύ φάσμα κοινωνικών ομάδων που συνυπάρχουν στις ίδιες περιοχές, ακόμα και στις ίδιες πολυκατοικίες, αποκαθιστώντας, κάπως, ένα είδος κοινωνικής συνοχής. Πράγματι, οι ελληνικές πόλεις δεν χαρακτηρίζονται από μεγάλους χωροκοινωνικούς διαχωρισμούς και μέχρι σήμερα, σε πολλές συνοικίες, συναντάται μια κάθετη κοινωνική διαφοροποίηση, μέσω της συνύπαρξης μεταναστών στα ισόγεια και υπόγεια, φοιτητών και γραφείων σε ενδιάμεσους ορόφους και ευπορότερων, ντόπιων νοικοκυριών στα ρετιρέ (Βαΐου, 2009).

Υπάρχει όμως ένα έλλειμμα στη συζήτηση. Όπως επισημαίνει ο Εμμανουήλ, τα στοιχεία που απαρτίζουν τη στεγαστική πολιτική της χώρας, αποκαλύπτουν μια οικονομική πολιτική με έντονη κοινωνική ανισομέρεια στην κατανομή των πόρων, ευνοώντας κυρίαρχα, ίσως και αποκλειστικά, τα μεσαία στρώματα, την οικοδομή, την ιδιοκατοίκηση ή την προσπάθεια απόκτησης κατοικίας ( Εμμανουήλ, 2006, σελ 9-10). Από τη πλευρά του κράτους δεν προβλέπεται καμία βοήθεια των νοικοκυριών και των ατόμων που αντιμετωπίζουν άμεσο και οξύ στεγαστικό πρόβλημα. Σε κάθε περίπτωση, οι ενοικιαστές, δεν απολαμβάνουν καμία οικονομική ή φορολογική αρωγή και αγνοούνται ως κατηγορία για προστασία ή ενίσχυση. Μέχρι πρόσφατα, λίγοι δικαιούχοι λάμβαναν το επίδομα ενοικίου του ΟΕΚ και το προνόμιο αυτό διακόπηκε απότομα με την κατάργηση της λειτουργίας του οργανισμού. Τέλος, σαφή απουσία ουσιαστικών στοιχείων μιας κοινωνικής πολιτικής, διαπιστώνεται επίσης και σε περιπτώσεις ενοικιαστών ή ιδιοκτητών, βεβαρυμμένων από στεγαστικά δάνεια, που αντιμετωπίζουν οξύ στεγαστικό πρόβλημα σε συνθήκες αρνητικών οικονομικών αλλαγών. Στις μέρες μας, η μείωση των μισθών, η αύξηση της ανεργίας και ο πληθωρισμός των ενοικίων την τελευταία δεκαετία έχει οδηγήσει πολλά νοικοκυριά ή άτομα στην αδυναμία συντήρησης ενός αξιοπρεπούς επιπέδου διαβίωσης. Γεγονός που αναδεικνύει, ακόμα πιο γλαφυρά, την απουσία ενός «διχτυού προστασίας» εκ μέρους της πολιτείας στις συγκεκριμένες περιπτώσεις.

(4) Ενδεικτικά αναφέρουμε κάποια από τα κείμενα αυτά όπου συναντάμε την ανάπτυξη αυτών των επιχειρημάτων: Εμμανουήλ Δ., (2006), Η κοινωνική πολιτική κατοικίας στην Ελλάδα: Οι διαστάσεις μιας απουσίας, τεύχος 120, τόμος Β΄, Αθήνα: EKKE / Leontidou L., (1990), The Mediterranean City in Transition: Social Change and Urban Development, Cambridge: Cambridge University Press / Μαντουβάλου Μ., (1985), Η οικοδόμηση στην Αθήνα μετά τον πόλεμο: Οικονομικές και κοινωνικές απόψεις μιας ευκαιριακής ανάπτυξης, σημειώσεις του μεταπτυχιακού μαθήματος: Μεταλλαγές των ιδεών για την πόλη στον 20ο αιώνα, διαθέσιμο στο http://courses.arch.ntua.gr, Αθήνα: ΕΜΠ / Μαλούτας Θ., (2008), Κοινωνική κινητικότητα και στεγαστικός διαχωρισμός στην Αθήνα: Μορφές διαχωρισμού σε συνθήκες περιορισμένης στεγαστικής κινητικότητας, στο Κοινωνικοί και χωρικοί μετασχηματισμοί στην Αθήνα του 21ου αιώνα, Αθήνα: EKKE / Μαλούτας Θ., (2000), Οι πόλεις – Κοινωνικός και Οικονομικός Άτλας της Ελλάδας, Αθήνα-Βόλος: Ε.Κ.Κ.Ε, Πανεπιστημιακές Εκδόσεις Θεσσαλίας / Μαλούτας Θ., (1990), Αθήνα, Κατοικία, Οικογένεια, Αθήνα: ΕΚΚΕ/ΕΞΑΝΤΑΣ

2.2. Το μεταπολεμικό πρόβλημα της Ελλάδας – «Η κρίση της στέγης». Αστικοποίηση και οικιστικό απόθεμα.

Η εισροή προσφύγων το 1922 αποτελεί ένα σημαντικό σημείο της ιστορίας ως προς την παραγωγή οικιστικού αποθέματος, αλλά και την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών στην αρχή του 20ου αιώνα. Από την ανταλλαγή πληθυσμών της εποχής κατέφτασαν 1.3 εκ. πρόσφυγες στην Ελλάδα, εκ των οποίων οι 220.000 εγκαταστάθηκαν στην Αθήνα, με συνέπεια την πληθυσμιακή διόγκωση της πρωτεύουσας αλλά και σημαντικές αλλαγές στην οικιστική διάρθρωση ολόκληρης της χώρας(Λεοντίδου,1989). Την επείγουσα στεγαστική αποκατάσταση των προσφύγων ανέλαβε, αρχικά, το Ταμείο Περίθαλψης των Προσφύγων και από το 1924 και έπειτα, η Επιτροπή Αποκατάστασης των Προσφύγων, παράγοντας νέες κατοικίες που χωροθετήθηκαν σε «δορυφόρους οικισμούς», σε σχετική απόσταση από τη πόλη (Τεχνικό Επιμελητήριο της Ελλάδας, 1975). Έτσι, οι πρώτοι προσφυγικοί οικισμοί δημιουργήθηκαν στη Νέα Ιωνία, στην Καισαριανή, στο Βύρωνα και στη Νέα Κοκκινιά. Επειδή όμως οι νέοι οικισμοί δεν αρκούσαν για τη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των προσφύγων, δίπλα στους διαμορφωμένους από το κράτος νέους οικισμούς, αναπτύχθηκαν συνοικισμοί σε οικόπεδα που παραχωρήθηκαν από το ελληνικό κράτος, καθώς και αυθαίρετοι συνοικισμοί παραγκοπόλεων (Λεοντίδου, 1989). Σύμφωνα με στοιχεία του 1927, στην Αθήνα και τον Πειραιά, σε προσφυγικούς συνοικισμούς ζούσε το 63% των προσφυγικών οικογενειών και το 37% ζούσε σε ιδιόκτητες κατοικίες. Συνολικά από το 75.245 των προσφυγικών οικογενειών, το 21,7% είχε στεγαστεί από την ΕΑΠ, ενώ το 37,2%, η πλειοψηφία δηλαδή των προσφυγικών οικογενειών της πρωτεύουσας, αγόρασαν ή νοίκιασαν κατοικίες με δικά τους έξοδα (Λεοντίδου,1989,σελ 215 -219). Την περίοδο 1926-1927, η πληθυσμιακή αύξηση που είχε συντελεστεί από την εισροή των προσφύγων υπολογίζεται στο 138%, ενώ η αύξηση του οικιστικού αποθέματος αντιστοιχούσε στο 30% (Λεοντίδου, 1989, σελ 215 -219).

Την ίδια περίοδο, όπως αναφέρθηκε, αναπτύσσεται με ιδιαίτερα γρήγορο ρυθμό και η αστικοποίηση στην Ελλάδα. Η μετακίνηση του πληθυσμού δεν προέκυψε από τη βιομηχανοποίηση της χώρας, όπως συνέβη σε άλλες Ευρωπαϊκές πόλεις, αλλά προήλθε κυρίως, λόγω της στασιμότητας της αγροτικής παραγωγής και οικονομίας. Το γεγονός άλλωστε, της ανάπτυξης της εξωτερικής μετανάστευσης την ίδια περίοδο, συνηγορεί στο συμπέρασμα της μειωμένης παραγωγικής και οικονομικής ενσωμάτωσης του αγροτικού πληθυσμού στις πόλεις. Τα παραπάνω δεδομένα συνέβαλαν στον τριπλασιασμό του πληθυσμού της Αθήνας, μέχρι το τέλος της δεκαετίας του 1970.

Η γρήγορη μεγέθυνση των πόλεων, φαίνεται να πραγματοποιήθηκε χωρίς την οργανωμένη παρέμβαση του κράτους και στηρίχτηκε κυρίως στον οικογενειακές επιδιώξεις των οικιστών (Μαλούτας, 2000). Η πρόσβαση στην κατοικία του νέου αυτού πληθυσμού στις πόλεις διασφαλίστηκε κυρίως με ιδιότυπες διαδικασίες που αφορούν στην αυτό – οργάνωση των ίδιων των οικιστών. Ωστόσο, παρόλο που το ελληνικό κράτος δεν ανέπτυξε την μορφή του παρεμβατικού κράτους πρόνοιας, συνέβαλε στη διαμόρφωση των διαδικασιών κοινωνικής αναπαραγωγής (π.χ. της στέγασης) ευνοώντας τη διατήρηση, αλλά και ανάπτυξη ρόλων κοινωνικής οργάνωσης από την οικογένεια. Έτσι, αυτές οι διαδικασίες πρόσβασης στην κατοικία, τη δεδομένη περίοδο, υποκατέστησαν την περιορισμένη κρατική μέριμνα και οδήγησαν στη βραχυπρόθεσμη επίλυση του στεγαστικού προβλήματος του νέου αστικού πληθυσμού.

Από τα στοιχεία που δημοσίευσε η αρμόδια στατιστική υπηρεσία του Υπουργείου Δημόσιων Έργων, για τη δεκαετία του 1950, είναι δυνατόν να γίνει αντιληπτή ως ένα βαθμό η έκταση του προβλήματος της στέγασης, που αποτελούσε το σπουδαιότερο μεταπολεμικό ζήτημα της ελληνικής κοινωνίας. Σύμφωνα με τα στοιχεία αυτά, στις αρχές της δεκαετίας του 1950, ακριβώς μετά την οριστική λήξη του εμφυλίου πολέμου, για να καταστεί δυνατή η στέγαση όλων των οικογενειών, έπρεπε να ανεγερθούν 365.000 κατοικίες (5). Οι κατοικίες αυτές αφορούσαν σε οικογένειες που τα σπίτια τους καταστράφηκαν στον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο, στον Εμφύλιο, αλλά και σε πρόσφυγες της Μικρασιατικής Καταστροφής, που όπως είδαμε δεν είχαν ακόμη καλύψει τις στεγαστικές τους ανάγκες. Από τις πολεμικές καταστροφές συνολικά το 82% αφορούσε σε μικρούς και μεγάλους αγροτικούς οικισμούς. Ο συνολικός αριθμός των πληγέντων κτιρίων για την περιοχή της Αττικής ανερχόταν σε 9.954, εκ των οποίων το 44% συγκεντρώνονταν στον Πειραιά ενώ το 20,9% στην Αθήνα (Σακελλαρόπουλος, 2003).

Παράλληλα, οι παλιές κατοικίες που ο μέσος όρος ηλικίας τους άγγιζε τα 100 χρόνια και ήταν αναγκαίο να αντικατασταθούν, υπολογίζονταν γύρω στις 25.000. Από τις 365.000 κατοικίες συν τις 25.000, που έπρεπε να αντικατασταθούν, κτίσθηκαν μόνο 100.000, που προφανώς δεν επαρκούσαν για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών όλων των οικογενειών. Στην ανέγερση μόνο 100.000 νέων οικοδομών, συνέβαλε η περικοπή των πιστώσεων του σχεδίου Μάρσαλ για την ανοικοδόμηση της χώρας. Συγκεκριμένα για την Αθήνα η ανοικοδόμηση των νέων κατοικιών παρουσιάζεται στον παρακάτω πίνακα, που αφορά στη χρονική περίοδο 1945 – 1953.

Πίνακας 1: Νέες κατοικίες που ανοικοδομήθηκαν στην Αθήνα την περίοδο 1945-1953 (6)

Πίνακας 1: Νέες κατοικίες που ανοικοδομήθηκαν στην Αθήνα την περίοδο 1945-1953 (6)

Όπως φαίνεται στον Πίνακα 1, στην Αθήνα ανεγέρθηκαν συνολικά για την περίοδο 1945-1953, 45.307 νέες κατοικίες, ενώ ο πληθυσμός της πρωτεύουσας για την ίδια περίοδο αυξήθηκε από 1.124.000 το 1940 σε 1.370.000 το 1953, δηλαδή αυξήθηκε κατά 246.000 άτομα. Αν τώρα υπολογίσουμε πως σε κάθε κατοικία συμβίωναν 5 με 6 άτομα της ίδιας οικογένειας, οι νέες αυτές κατοικίες αρκούσαν για να καλύψουν μόνο την αύξηση του πληθυσμού. Από το γεγονός αυτό, μπορούμε να συμπεράνουμε πως οι νέες αυτές κατοικίες δεν αποτέλεσαν λύση γι’ αυτούς που αντιμετώπιζαν στεγαστικό πρόβλημα από το 1940.

Ως επί τω πλείστον, τα εσωτερικά ρεύματα μετανάστευσης, αρχικά, στεγάστηκαν σε εκτός σχεδίου περιοχές, οι οποίες νομιμοποιήθηκαν διαδοχικά τα επόμενα χρόνια. Αυτές οι διαδικασίες αστικοποίησης αντικατοπτρίζονται στο δομημένο περιβάλλον της Αθήνας. Ορισμένα στοιχεία του πολεοδομικού ιστού και του κτιριακού αποθέματος, ιδιαιτέρως της Αθήνας, δείχνουν την προσπάθεια ενσωμάτωσης αυτού του αγροτικού μεταναστευτικού πληθυσμού στην αστική κοινωνία. Η γρήγορη συγκρότηση των μεσαίων στρωμάτων στην Αθήνα, τις πρώτες μεταπολεμικές δεκαετίες, μετέβαλε σταδιακά και τη γεωμετρία της κοινωνικής δομής της πόλης. Η κοινωνική ανέλιξη σημαντικού τμήματος του πληθυσμού επικυρώνεται και από τη στεγαστική του αναβάθμιση τη δεκαετία του 1960, μέσω των διαμερισμάτων των πολυκατοικιών της αντιπαροχής (Μαλούτας, 2000).

Ωστόσο, η «κρίση» της κατοικίας συνεχίστηκε και κατά τη δεκαετία του 1960. Τα παρακάτω στοιχεία της ΕΣΥΕ, σε συνδυασμό με την αρθρογραφία της εποχής, συνηγορούν στο συμπέρασμα πως το 1960 το πρόβλημα στη στέγαση είναι ακόμη υπαρκτό και αφορούσε στον συνδυασμό ποσοτικού και ποιοτικού προβλήματος, τόσο στην έλλειψη οικιστικού αποθέματος, όσο και στην κακή ποιότητα του υπάρχοντος. Σύμφωνα λοιπόν με τα στοιχεία της ΕΣΥΕ από την απογραφή του 1961, από τις υπάρχουσες κατοικίες μόνο το 12,1% συνδεόταν με δίκτυο ύδρευσης, το 28,7% συνδεόταν με ηλεκτρικό δίκτυο και το 2,7% είχε εγκατάσταση λουτρού (ΕΣΥΕ, 1964). Ταυτόχρονα για τη δεδομένη περίοδο, ο δείκτης πυκνοκατοίκησης ήταν 1,83 άτομα, ανά δωμάτιο, στις ελληνικές κατοικίες. Ο συγκεκριμένος, όμως, μέσος όρος δεν απεικονίζει με έναν καθολικό τρόπο τις συνθήκες στέγασης για το σύνολο της χώρας(ΕΣΥΕ, 1964). Παρατηρώντας τους στατιστικούς πίνακες ανά περιοχή φαίνεται πως η μέση πυκνότητα ανά δωμάτιο (1,83) δεν κατανεμόταν ομοιογενώς στις διάφορες περιοχές της Ελλάδας, έτσι σε ορισμένες κατοικίες η πυκνότητα ανά δωμάτιο φτάνει τα 3 ή και τα 4 άτομα (ΕΣΥΕ, 1964).

Ταυτόχρονα, το 1961 οι υπάρχουσες κατοικίες σε όλη την Ελλάδα ανέρχονται στις 2.004.803 με 4.539.500 δωμάτια, οι οποίες, όμως, δεν επαρκούσαν για τον αυξανόμενο πληθυσμό, που εκείνη την περίοδο υπολογίζεται πως ήταν σε απόλυτο αριθμό 8.388.553, έχοντας αυξηθεί κατά 755.752 άτομα από την απογραφή του 1951 (ΕΣΥΕ, 1964). Η εκτίμηση αυτή διατυπώνεται στο Β’ Αρχιτεκτονικό Συνέδριο Θεσσαλονίκης, του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων, που πραγματοποιήθηκε το 1963. Στο συνέδριο υπολογίστηκε πως είναι απαραίτητη η ανοικοδόμηση 440.000 κατοικιών στο σύνολο της Ελλάδας, ώστε η μέση πυκνότητα κατοίκησης να περιοριστεί από το 1,83, στο 1,518. Από αυτές τις νέες κατοικίες οι 82.000 αφορούσαν στην Αθήνα. Το γεγονός αυτό δεν είναι τυχαίο, διότι η μεγαλύτερη ζήτηση για κατοικίες προέκυψε στην Αθήνα ως απόρροια της αστικοποίησης της εποχής. Χαρακτηριστικό άλλωστε είναι το γεγονός πως για την περίοδο μεταξύ 1945-1966 περίπου 330.000 άτομα στεγάστηκαν σε εκτός σχεδίου περιοχές, οι οποίες νομιμοποιήθηκαν διαδοχικά (8). Πρόκειται για το 45% του συνολικού πληθυσμού, που μετακινήθηκε από τις αγροτικές περιοχές στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής (9).

Εν συνεχεία, στη δεκαετία του 1960, ο αριθμός του οικιστικού αποθέματος αυξήθηκε με μεγάλους ρυθμούς και η οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζεται ιδιαίτερα υψηλή, και συνεχίζεται μέχρι και το τέλος της δεκαετίας του 1970. Συχνά η εποχή αυτή χαρακτηρίζεται και ως «οικοδομικό θαύμα», όρος που χρησιμοποιείται για να περιγράψει τη μεγάλη οικοδομική ανάπτυξη της χώρας. Πράγματι, για τη περίοδο αυτή, δεν διαπιστώνεται ιδιαίτερο έλλειμμα οικιστικού αποθέματος, όμως οι συνθήκες κατοίκησης σε ορισμένες περιπτώσεις παρουσιάζονται ιδιαίτερα προβληματικές, όπως φαίνεται από τα στοιχεία της ΕΣΥΕ που προήλθαν από την απογραφή του 1971 και αντικατοπτρίζουν τις εξελίξεις στο θέμα της στέγασης κατά τη διάρκεια της δεκαετίας του 1960. Από τα στοιχεία, λοιπόν, προκύπτει πως 2.312.000 άτομα, ή ποσοστό 28% του συνολικού πληθυσμού, αντιμετώπιζε πρόβλημα πυκνοκατοίκησης (ΕΣΥΕ, 1980). Πιο συγκεκριμένα, από τον παραπάνω αριθμό 913.000 άτομα ζούσαν με πυκνότητα 2 – 2,9 άτομα ανά δωμάτιο, 211.000 άτομα ζούσαν με πυκνότητα 3-3,9, ενώ 160.000 ζούσαν με πυκνότητα από 4 και πάνω (ΕΣΥΕ, 1980). Για την περιοχή της Αθήνας 619.000 άτομα ζούσαν με πυκνότητα 1,5 και πάνω άτομα ανά δωμάτιο (ΕΣΥΕ, 1980). Παράλληλα, το στεγαστικό πρόβλημα της περιόδου είχε και άλλες εκφάνσεις, εκτός από την πυκνοκατοίκηση. Στην Αθήνα 3.000 άτομα στεγάζονταν σε «πρόχειρες κατασκευές» (καλύβες, αποθήκες, παλιά λεωφορεία), 90.000 άτομα σε κατοικίες χωρίς ύδρευση, 1.331.140 χωρίς αποχέτευση, 720.000 χωρίς λουτρό και 585.000 χωρίς κουζίνα (ΕΣΥΕ, 1980).

Λόγω των μεγάλων αναγκών σε κτιριακό απόθεμα, μέχρι και το 1979, συναντάται ιδιαίτερα υψηλή οικοδομική δραστηριότητα, εκτεταμένες επενδύσεις στον τομέα και πληθώρα νέων παραγόμενων κατοικιών ετησίως. Δεδομένης της στενότητας γης, αλλά και της προσπάθειας απόκτησης ιδιόκτητης κατοικίας, δημιουργήθηκε αυξημένη ζήτηση που συνετέλεσε στην μεγάλη αύξηση των τιμών των οικοπέδων. Ενδεικτικό είναι το γεγονός πως από το 1958 έως το 1977 ο αριθμός των μεταβιβαζόμενων οικοπέδων το χρόνο διπλασιάζεται στο σύνολο της χώρας και το 1979 είναι σχεδόν τριπλάσιος (Πειρουνάκης Ν., 2007). Το 1979 πραγματοποιούνται στην πρωτεύουσα τόσες μεταβιβάσεις, όσες περίπου το 1958 στο σύνολο της χώρας (Πειρουνάκης Ν., 2007).

Η κατάσταση αυτή αρχίζει να αλλάζει από το 1979 και έπειτα. Στο τέλος της δεκαετίας του 1970, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της απογραφής του 1981, σημειώνεται πτώση του ρυθμού αύξησης του Πολεοδομικού Συγκροτήματος των Αθηνών, ενώ παράλληλα εμφανίστηκαν οι πρώτες τάσεις για αναστροφή των μεταναστευτικών κατευθύνσεων. Αυτό οφείλεται στο ότι από τη διετία 1974-1975, η ελληνική οικονομία εμφανίζει συμπτώματα κρίσης που εντείνονται σταδιακά με το πέρασμα του χρόνου. Ενδείξεις αυτής της κρίσης είναι η μείωση του ρυθμού ιδιωτικών επενδύσεων, ιδιαίτερα στη βιομηχανία και η αύξηση του πληθωρισμού (Αγγελίδης, 2000). Στην πενταετία 1975-81, η οποία συμπίπτει χρονικά με τη διεθνή οικονομική ύφεση αλλά και με τη πρώτη μεταπολιτευτική περίοδο στην Ελλάδα, αρχίζει να εμφανίζεται η αναχώρηση των κατοίκων από τα αστικά κέντρα.

Λόγω της γενικότερης οικονομικής κρίσης, της διακοπής των στεγαστικών δανείων και της αύξησης της φορολογίας, ο οικοδομικός κλάδος οδηγήθηκε σε ύφεση. Από τα τέλη της δεκαετίας του 1970 ξεκινά η περίοδος ανασφάλειας για τα μεσαία στρώματα και ανάσχεσης της μέχρι τότε δυνατότητας κοινωνικής ανέλιξης των πιο χαμηλών στρωμάτων. Συγχρόνως, πρόκειται για τη χρονική αφετηρία της σταδιακής διείσδυσης και κυριαρχίας της αγοράς, ως μέσου πρόσβασης στην ιδιόκτητη κατοικία, και υποχώρησης των, μέχρι τότε, πρακτικών πρόσβασης στην ιδιοκατοίκηση των χαμηλότερων στρωμάτων.

(6) Τα στοιχεία για την κατασκευή αυτού του πίνακα προέκυψαν από το άρθρο: Μανωλικάκης Ι., «Η κρίση της στέγης διατηρεί την οξύτητα της», εφημερίδα το Βήμα, 25 / 10 /1953 (7) Τα στοιχεία από το Β΄ Αρχιτεκτονικό Συνέδριο Θεσσαλονίκης αναγράφονται στα άρθρα: Ένθετο, «Ειδική έκδοση: Η κατοικία στην Ελλάδα», εφημερίδα το Βήμα, 23/11/1965 – Κυριαζής Π., « Οξύτατο στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα, εφημερίδα το Βήμα, 24/4/1963 – «Οξύ το στεγαστικόν πρόβλημα», εφημερίδα το Βήμα, 23/11/1965, (8) Άρθρο: «Μεθοδικόν και προοδευτικόν το πρόγραμμα λαϊκής στέγης», εφημερίδα το Βήμα, 29/7/1967, (9) ο.π.

2.3 Προαστιοποίηση: Συγκριτική μελέτη ιδιοκτησιακής διάρθρωση και κενού οικιστικού αποθέματος 1981-1991-2001.

Ιδιοκτησιακή διάρθρωση
Από την απογραφή του πληθυσμού και των κατοικιών του 1981 αρχίζουν να εμφανίζονται στοιχεία για την ιδιοκτησιακή διάρθρωση των νοικοκυριών που στις προηγούμενες γενικές απογραφές απουσιάζει ως αντικείμενο μελέτης. Ο εμπλουτισμός των ερωτηματολογίων, από εκεί και έπειτα, των γενικών απογραφών, αντανακλά την εξέλιξη της στατιστικής υπηρεσίας και παρέχει μια πληρέστερη εικόνα για τις στεγαστικές συνθήκες του πληθυσμού της χώρας. Τα νέα αυτά ερωτήματα, ίσως να προκύπτουν και από τις μεταβολές των στεγαστικών εξελίξεων της εποχής, αφού πλέον η έλλειψη του οικιστικού αποθέματος μειώνεται, ενώ παράλληλα αυξάνονται οι δευτερεύουσες και οι κενές κατοικίες. Το γεγονός θα μπορούσε να ερμηνευθεί (ίσως παρακινδυνευμένα), μέσω της υπόθεσης πως μέχρι και το 1981 το κυρίαρχο ζήτημα που δημιουργούσε σοβαρούς προβληματισμούς αφορούσε στο αν υπάρχει επάρκεια του οικιστικού αποθέματος και κάτω από ποιες συνθήκες στεγάζονται οι κάτοικοι, ενώ από εκεί και έπειτα προκύπτουν σημαντικά ερωτήματα και για την ιδιοκτησιακή διάρθρωση του οικιστικού αποθέματος. Ακολουθώντας αυτή τη λογική θα επιχειρηθεί, στη συνέχεια, εκ μέρους μου, μια απόπειρα συγκριτικής ανάλυσης της ιδιοκτησιακής διάρθρωσης του οικιστικού αποθέματος για τις δεκαετίες 1981, 1991, και 2001.

Όπως προαναφέρθηκε, το 1979 και έπειτα διακόπτεται η έντονη υψηλή οικοδομική δραστηριότητα και ο οικοδομικός κλάδος οδηγείται σε ύφεση. Το 1981 είναι η χρονιά που η Ελλάδα εντάσσεται στην ΕΟΚ. Εμφανίζεται περιορισμός στην ποσοστιαία αύξηση του πληθυσμού της Αθήνας, ενώ η ύπαιθρος παρουσιάζει σημάδια πληθυσμιακής ανάκαμψης, λόγω της διοχέτευσης ευρωπαϊκών πόρων και ειδικών κονδυλίων για την ενίσχυση της αγροτικής παραγωγής (Μαλούτας, 2000). Στο σύνολο της χώρας το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ανέρχεται στο 70,3%, ενώ ταυτόχρονα παρουσιάζεται αύξηση των δευτερευουσών κατοικιών που ανέρχονται στο 17,5% επί του συνόλου των κατοικιών στη χώρα και των κενών κατοικιών που υπολογίζονται στο 9,5%, πάλι επί του συνόλου (ΕΣΥΕ, 1989). Στον παρακάτω πίνακα φαίνεται το σύνολο των υπαρχουσών κατοικιών καθώς και η ιδιοκτησιακή διάρθρωση του συνόλου της χώρας για την απογραφή του 1981.

Σύνολο κατοικιών και ιδιοκτησιακή διάρθρωση, απογραφή 1981 (10)

Σύνολο κατοικιών και ιδιοκτησιακή διάρθρωση, απογραφή 1981 (10)

Από τα μέσα της δεκαετίας του 1980 και έπειτα, δημιουργούνται νέα κριτήρια για την επιλογή κατοικίας που συμβαδίζουν με τις νέες μορφές καταναλωτικών προτύπων της εποχής, δίνοντας νέο νόημα στην κατοικία ως σύμβολο ευμάρειας και κοινωνικής ανέλιξης. Ταυτόχρονα συντελούνται μια σειρά από κοινωνικές αλλαγές, όπως η είσοδος της γυναίκας στην εργασία, μονοπυρηνικά μοντέλα οικογένειας, έναντι παραδοσιακών, που γεννούν την ανάγκη επαναπροσδιορισμού του μοντέλου κατοίκισης. Όλες αυτές οι αλλαγές έχουν επιπτώσεις και στις τιμές γης, αλλά και στους τρόπους πρόσβασης στην κατοικία. Σε συνδυασμό με τα προβλήματα που προέκυψαν στο κέντρο της Αθήνας, όπως η υποβάθμιση του κέντρου λόγω πυκνοδόμησης, η έλλειψη υποδομών και η ατμοσφαιρική ρύπανση συνέβαλαν σε μεγάλη κινητικότητα των μεσοαστικών στρωμάτων από τις κεντρικές περιοχές της Αθήνας προς την περιφέρεια της πόλης.

Σύνολο κατοικιών και ιδιοκτησιακή διάρθρωση (11)

Σύνολο κατοικιών και ιδιοκτησιακή διάρθρωση (11)

Παρόλα τα σημάδια ανάσχεσης της εσωτερικής μετανάστευση σε πανελλαδική κλίμακα, το 1991 το 32% του οικιστικού αποθέματος, το 1/3 δηλαδή σχεδόν της χώρας, εντοπίζεται στην Αθήνα και την ευρύτερη περιοχή της Αττικής (ΕΣΥΕ, 2000). Οι δύο παρακάτω πίνακες που έχουν προκύψει από την απογραφή του 1991, περιγράφουν την ιδιοκτησιακή διάρθρωση των κατοικιών του συνόλου της χώρας, αλλά και της Αττικής ξεχωριστά.

Στην απογραφή του 1991 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ανέρχεται 75,6% για το σύνολο της χώρας, έναντι του ποσοστού του 70,3% της προηγούμενης απογραφής (ΕΣΥΕ, 2000). Σημειώθηκε δηλαδή, μια σχετικά μεγάλη αύξηση τεσσάρων ποσοστιαίων μονάδων. Παρατηρώντας το παρακάτω διάγραμμα βλέπουμε ότι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης διαφέρει σημαντικά, ανά περιοχή κυμαινόμενο μεταξύ 78 – 85%, ενώ στην Αττική ανέρχεται στο 64,14%. Το ποσοστό των κατοικούμενων κατοικιών, με δωρεάν παραχώρηση, είναι σταθερό για το σύνολο της χώρας και ανέρχεται μεταξύ 4 – 5% ανάλογα με την περιοχή. Αντίθετα το καθεστώς ενοικίασης στην Αττική σημειώνει το μεγαλύτερη ζήτηση σε σχέση με όλη την υπόλοιπη χώρα, με ποσοστό 31,71%.

vaso05

Ιδιοκτησιακή διάρθρωση κατοικούμενων κατοικιλων ανά περιφέρεια (12)

Επίσης, αξίζει να σημειωθεί πως, ενώ ο απόλυτος αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών για το διάστημα 1981 – 1991 αυξήθηκε, η οικοδομική δραστηριότητα η οποία ανέρχεται σε 17%, δεν παρουσιάζει ιδιαίτερη αύξηση. Το ποσοστό όμως αυτό αφορά, κυρίως, στην ανοικοδόμηση δευτερευουσών εξοχικών κατοικιών, που κυρίαρχα απευθύνονται σε άτομα που έχουν ήδη ιδιόκτητη κατοικία. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει από τη σύγκριση του ποσοστού αύξησης των κατοικούμενων κατοικιών για την περίοδο 1981-1991, το οποίο είναι 9,37%, με το γεγονός ότι οι δευτερεύουσες εξοχικές ή κενές κατοικίες αυξήθηκαν κατά 408.098 μονάδες για την ίδια περίοδο.

Κατοικούμενες κατοικίες στο σύνολο της χώρας και στην Αττική (13)

Κατοικούμενες κατοικίες στο σύνολο της χώρας και στην Αττική (13)

Το 2001, από το σύνολο των κατοικούμενων κατοικιών που παρουσιάζονται στον πίνακα, το 37% εντοπίζεται στην Αθήνα και στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής. Το ποσοστό ιδιόκτητων κατοικούμενων κατοικιών ανέρχεται στα 74,3% για το σύνολο της χώρας, σημειώνοντας μια μικρή μείωση της τάξεως 1,47%, από την απογραφή του 1991. Σύμφωνα με την ιδιοκτησιακή διάρθρωση των κατοικούμενων κατοικιών το 2001 (βλ. παρακάτω διάγραμμα),το πρώτο συμπέρασμα είναι ότι το ποσοστό των κατοικούμενων κατοικιών με δωρεάν παραχώρηση παραμένει σχεδόν σταθερό από το 1991 και ανέρχεται κυρίως μεταξύ 4 – 5%. Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης παρουσιάζεται από 73% έως 83%, ενώ στην Αττική είναι στο 67%. Επίσης, Ο δείκτης πυκνότητας κατοίκησης το 2001 ανέρχεται σε 0,7 έναντι του 0,77 του 1991 για το σύνολο της χώρας, αποκαλύπτοντας και μια ποιοτική βελτίωση στις στεγαστικές συνθήκες.

Κατανομή κατοίκων ανά περιφέρεια το 1991 και το 2001 (14)

Κατανομή κατοίκων ανά περιφέρεια το 1991 και το 2001 (14)

Από το επόμενο διάγραμμα, παρατηρούμε πως αύξηση στα ποσοστά ιδιοκατοίκησης πραγματοποιήθηκε κυρίαρχα στην περιοχή της Αττικής, ενώ στην επαρχία μειώθηκε. Τα ποσοστά της ενοικιαζόμενης κατοικίας αυξάνονται μόνο στα Νησιά του Αιγαίου και στην Κρήτη , ενώ στην περιοχή της Αττικής μειώνονται. Συνολικά το ποσοστό των ενοικιαζόμενων κατοικιών, όμως, δεν έχει μεγάλες διακυμάνσεις, οπότε αντιλαμβανόμαστε πως η μικρή μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης μεταπήδησε στο καθεστώς κατοίκησης με δωρεάν παραχώρηση. Πιθανόν να αφορά πρόσωπα που την προηγούμενη περίοδο φιλοξενούνταν σε ιδιόκτητες κατοικίες. Από τα στοιχεία αυτά συμπεραίνουμε πως η τάση για εσωτερική μετακίνηση του πληθυσμού από την επαρχία προς την Αττική, αλλά και η τάση για απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας είναι ακόμη σε ισχύ και αυτή την περίοδο αλλά σε μικρότερο βαθμό. Η μετακίνηση του πληθυσμού μπορεί να γίνει αντιληπτή από την συνδυαστική επισκόπηση των πινάκων, που παρουσιάζουν τους απόλυτους αριθμούς των κατοικούμενων κατοικιών, αλλά και των τριών διαγραμμάτων, στα οποία φαίνεται η κατανομή των κατοικιών από το 1991 έως το 2001, στην Αττική και στην υπόλοιπη Ελλάδα.

Ιδιοκτησιακή διάρθρωση κατοικούμενων κατοικιών ανά περιφέρεια το 2001 (15)

Ιδιοκτησιακή διάρθρωση κατοικούμενων κατοικιών ανά περιφέρεια το 2001 (15)

Κενό οικιστικό απόθεμα

Μια εικόνα για το κενό οικιστικό απόθεμα τόσο σε αστικό, όσο και σε αγροτικό επίπεδο, μας δίνουν και πάλι οι γενικές απογραφές της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας. Υπάρχουν όμως ορισμένα προβληματικά χαρακτηριστικά τα οποία οδηγούν σε μια στρεβλή εικόνα για τον αριθμό και τη διασπορά των κενών κατοικιών. Ένα από τα χαρακτηριστικά αυτά, είναι πως πολλές κατοικίες που εμφανίζονται κενές, είναι παραθεριστικές. Οι παραθεριστικές κατοικίες καταγράφονται ως κενές και συνεπώς δεν μπορεί να διεξαχθεί ασφαλές συμπέρασμα εάν είναι κενές λόγω εγκατάλειψης ή καταγράφονται έτσι εξαιτίας της μη διαμονής εκείνη την περίοδο. Λόγω αυτού, οι τουριστικές περιοχές της χώρας παρουσιάζουν υψηλό ποσοστό κενών κατοικιών. Σύμφωνα με την απογραφή του 1991, το 15 – 20% των αθηναϊκών νοικοκυριών διαθέτει εξοχική κατοικία που βρίσκετε σε κοντινή απόσταση από την πόλη (Μαλούτας, 2000). Ένα δεύτερο προβληματικό στοιχείο είναι η διαδεδομένη κουλτούρα μετακίνησης του πληθυσμού την ημέρα της απογραφής στον τόπο καταγωγής του που συχνά δίνει πλασματικά αποτελέσματα.

Παρά τις στρεβλώσεις που δημιουργούνται, η κατανομή των κενών κατοικιών σε πανελλαδική κλίμακα, όπως φαίνεται στους παρακάτω χάρτες είναι ιδιαίτερα ενδεικτική. Παρατηρώντας λοιπόν τους χάρτες, αντιλαμβανόμαστε πως η κατανομή των κενών κατοικιών συνδέεται κυρίως με την μεταπολεμική αστικοποίηση. Έτσι οι περισσότερες κενές κατοικίες βρίσκονται στις ορεινές κοινότητες που εγκαταλείφθηκαν σταδιακά από τον πληθυσμό.

Χάρτης κενών κατοικιών, Πηγή: Μαλούτας Θ., (2000), Οι πόλεις – Κοινωνικός και Οικονομικός Άτλας της Ελλάδας, Αθήνα-Βόλος: Ε.Κ.Κ.Ε, Πανεπιστημιακές Εκδόσεις Θεσσαλίας

Χάρτης κενών κατοικιών, Πηγή: Μαλούτας Θ., (2000), Οι πόλεις – Κοινωνικός και Οικονομικός Άτλας της Ελλάδας, Αθήνα-Βόλος: Ε.Κ.Κ.Ε, Πανεπιστημιακές Εκδόσεις Θεσσαλίας

vaso10Ως προς την Αθήνα, όπως αναφέρθηκε, η μετακίνηση του πληθυσμού προς τα προάστια, οδήγησε στη δημιουργία μεγάλου κενού οικιστικού αποθέματος κυρίως στο κέντρο της πόλης, έχοντας ως αποτέλεσμα την υποβάθμιση πολλών συνοικιών. Το 1991, το ποσοστό των κενών κατοικιών στο πολεοδομικό συγκρότημα της Αττικής, έφτασε το 22,8% (ΕΣΥΕ, 2000). Τα μεγάλα ποσοστά των κενών κατοικιών την περίοδο αυτή, άνω του 30% και μερικές φορές άνω του 40%, συγκεντρώνονται στην Πλάκα, στο Μεταξουργείο, γύρω από την Ομόνοια, στην πλατεία Βάθης, στα Εξάρχεια και στις περιοχές γύρω από τη Σόλωνος, Ιπποκράτους, Ασκληπιού, και γύρω από το Λυκαβηττό. Το Μετς, το Παγκράτι και οι ζώνες που περιβάλουν τον Εθνικό Κήπο παρουσιάζουν επίσης σημαντικά ποσοστά κενών κατοικιών. Αντίθετα, γειτονιές όπως το Κουκάκι και τα Πετράλωνα, παρουσιάζουν χαμηλά ποσοστά κενών κατοικιών. Σε μεγάλο βαθμό το ποσοστό των κενών κατοικιών δείχνει και το επίπεδο ζήτησης κατοικίας για μια περιοχή σε σχέση με τη προσφορά.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της απογραφής του 2001, που παρουσιάζονται στον παραπάνω πίνακα, αυτό που γίνεται αντιληπτό είναι μια αύξηση των κενών κατοικιών στο σύνολο της χώρας την χρονική περίοδο 1991 – 2001 κατά 1,38% (ΕΣΥΕ, 2007). Όμως αυτό που πρέπει να τονιστεί είναι ότι το 2001 περίπου μια στις τρεις κατοικίες στην Ελλάδα ήταν κενή, ποσοστό εξαιρετικά μεγάλο. Στο σύνολο της γεωγραφικής περιοχής της Αττικής όπως φαίνεται στον παρακάτω πίνακα, παρατηρείται μια μικρή μείωση των κενών κατοικιών από το 1991 έως το 2001 της τάξεως του 0,8%. Συνολικά, το 2001 υπήρχαν 511.000 κενές κατοικίες στην γεωγραφική περιοχή της Αττικής. Στη νομαρχία ανατολικής Αττικής παρουσιάζεται μια ιδιαίτερα μεγάλη μείωση των κενών κατοικιών της τάξεως του 5,99% από το 1991 έως το 2001. Αντιθέτως, παρατηρείται μια μικρή αύξηση των κενών κατοικιών τόσο στη νομαρχία Αθηνών, όσο και στη δυτική Αττική. Υπάρχει μια συνεχιζόμενη υποβάθμιση των δύο αυτών νομαρχιών, με μικρούς όμως ρυθμούς.

Κενές κατοικίες από τις απογραφές του 1991 και του 2001 (16)

Κενές κατοικίες από τις απογραφές του 1991 και του 2001 (16)

Οι εξελίξεις αυτές, ενδεχομένως να αντανακλούν το γεγονός, πως τη δεκαετία του 1990, παρατηρείται μεγάλη εξωτερική μεταναστευτική εισροή. Οι εξωτερικοί μετανάστες επανακατοικούν το κτιριακό απόθεμα του κέντρου της Αθήνας, δίνοντας ξανά ζωή σε πολλές υποβαθμισμένες συνοικίες του. Λόγω λοιπόν και της εγκατάστασης των μεταναστών, το κέντρο διατήρησε τη χρήση της κατοικίας, αναφερόμενη μάλιστα σε διαφορετικά κοινωνικοοικονομικά στρώματα, λόγω των μεγάλων διαφοροποιήσεων στις τιμές στην εκάστοτε περιοχής. Η ύπαρξη των μεταναστών σε περιοχές υποβαθμισμένες ξαναέβαλε στην αγορά ακινήτων μεγάλο κτιριακό απόθεμα που έμενε αχρησιμοποίητο και ερημωμένο από τους ντόπιους και συνέβαλλε στην ανάπτυξη νέων δραστηριοτήτων και στην ενίσχυση του εμπορίου στο κέντρο της πόλης. Σε συνδυασμό με την παράλληλη εισαγωγή νέων χρήσεων εμπορίου και αναψυχής σε πολλές περιοχές, το κέντρο της Αθήνας δεν ερήμωσε ποτέ, σε αντιδιαστολή με τέτοια φαινόμενα που παρατηρήθηκαν σε άλλες Ευρωπαϊκές πόλεις, μετά την μετακίνηση των κατοίκων τους προς τα προάστια (Βάταλη Φ., Μπαλαμπανίδης Δ., Σιατίτσα Δ., 2011).

(10) Για την κατασκευή του πίνακα τα στοιχεία αντλήθηκαν από: ΕΣΥΕ, 1989, Αποτελέσματα απογραφής Πληθυσμού – κατοικιών 1981, τόμος V, εκδόσεις ΕΣΥΕ (11) Για την κατασκευή του πίνακα τα στοιχεία αντλήθηκαν από: ΕΣΥΕ, 2000, Αποτελέσματα απογραφής Πληθυσμού – κατοικιών 1991, τόμος ΙV, εκδόσεις ΕΣΥΕ (12) Τα στοιχεία για την κατασκευή του διαγράμματος αντλήθηκαν από: ΕΣΥΕ, 2000, Αποτελέσματα απογραφής Πληθυσμού – κατοικιών 1991, τόμος ΙV, εκδόσεις ΕΣΥΕ (13) Τα στοιχεία για την κατασκευή του διαγράμματος αντλήθηκαν από: ΕΣΥΕ, 2007, Αποτελέσματα απογραφής Πληθυσμού – κατοικιών 2001, τόμος ΙV, εκδόσεις ΕΣΥΕ (14) Τα στοιχεία για την κατασκευή του διαγράμματος αντλήθηκαν από: 1.ΕΣΥΕ, 2000, Αποτελέσματα απογραφής Πληθυσμού – κατοικιών 1991, τόμος ΙV, εκδόσεις ΕΣΥΕ 2.ΕΣΥΕ, 2007, Αποτελέσματα απογραφής Πληθυσμού – κατοικιών 2001, τόμος ΙV, εκδόσεις ΕΣΥΕ (15) Τα στοιχεία για την κατασκευή του διαγράμματος αντλήθηκαν από: ΕΣΥΕ, 2007, Αποτελέσματα απογραφής Πληθυσμού – κατοικιών 2001, τόμος ΙV, εκδόσεις ΕΣΥΕ (16) Για την κατασκευή του πίνακα τα στοιχεία αντλήθηκαν από: 1.ΕΣΥΕ, (2000), Αποτελέσματα απογραφής Πληθυσμού-κατοικιών 1991, τόμος ΙV, εκδόσεις ΕΣΥΕ 2.ΕΣΥΕ, (2007), Αποτελέσματα απογραφής Πληθυσμού – κατοικιών 2001, τόμος ΙV, εκδόσεις ΕΣΥΕ

2.4 Η πρόσβαση στην κατοικία και παραγωγή οικιστικού αποθέματος μετά το 2000

Η εμφάνιση νέων επιχειρηματικών σχημάτων, όπως μεγάλοι χρηματοπιστωτικοί οργανισμοί και κατασκευαστικοί όμιλοι στο χώρο της οικοδομής, αλλάζει τα δεδομένα στον κλάδο της οικοδομής που, όπως προαναφέρθηκε, σε πολύ μεγάλο βαθμό ήταν χρηματοδοτούμενος στην Ελλάδα. Παρατηρείται ραγδαία άνοδος των τιμών της κατοικίας και η παραγωγή της κατοικίας υλοποιείται, κυρίαρχα, από τον ιδιωτικό τομέα, οδηγώντας στην πλήρη εξάρτησή της από το τραπεζικό κεφάλαιο. Η ισχυρή σύνδεση της αγοράς κατοικίας με το τραπεζικό σύστημα οφείλεται στο γεγονός ότι από το 1990 και έπειτα, η αγορά κατοικίας χρηματοδοτείται κατά κύριο λόγο με τραπεζικό δανεισμό και οι κατοικίες χρησιμοποιούνται, συχνά, ως κύρια εγγύηση για τη λήψη τραπεζικών δανείων.

Πηγή: Κανδύλα Θ., Τριανταφυλλόπουλος Ν., 2010, Η συμπεριφορά των αγοραστών κατοικίας κατά την περίοδο 2004-2007, Αειχώρος, Αθήνα

Πηγή: Κανδύλα Θ., Τριανταφυλλόπουλος Ν., 2010, Η συμπεριφορά των αγοραστών κατοικίας κατά την περίοδο 2004-2007, Αειχώρος, Αθήνα

Στην Ελλάδα για την περίοδο 1993-2007, οι τιμές των κατοικιών υπερδιπλασιάστηκαν. Πιο συγκεκριμένα στην περιοχή των Αθηνών αυξήθηκαν κατά 164% με μεγαλύτερη ένταση την περίοδο 1999 – 2002 (Συμιγιάννης, Χονδρογιάννης, 2009). Κατά την περίοδο 2004-2007 σημειώθηκε ιδιαίτερα μεγάλη αύξηση της παραγωγής κατοικίας στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, ο ρυθμός μεταβολής του ετήσιου δείκτη των τιμών των κατοικιών τόσο στην Αθήνα, όσο και στα υπόλοιπα αστικά κέντρα είναι ήδη υψηλός από το 2000, παρουσιάζοντας αρκετά μεγάλη αύξηση κατά τις περιόδους 2000 – 2002 και 2004 – 2006 (βλέπε παραπάνω διάγραμμα) (Κανδύλα Θ., Τριανταφυλλόπουλος Ν., 2010). Ο δείκτης αυτός αφορά στο σύνολο του αποθέματος που μεταβιβάζεται, δηλαδή και στις νεόκτιστες αλλά και στις παλαιές κατοικίες. Μεγάλη αύξηση, επίσης, παρατηρείται και στην έκδοση οικοδομικών αδειών, όπου και πάλι η μεγαλύτερη ανάπτυξη σημειώνεται κατά τις περιόδους 2000 – 2002 και 2004 – 2006 (βλέπε παρακάτω διάγραμμα).

Πηγή: Κανδύλα Θ., Τριανταφυλλόπουλος Ν., (2010), Η συμπεριφορά των αγοραστών κατοικίας κατά την περίοδο 2004-2007, Αθήνα: Αειχώρος, τεύχος 138

Πηγή: Κανδύλα Θ., Τριανταφυλλόπουλος Ν., (2010), Η συμπεριφορά των αγοραστών κατοικίας κατά την περίοδο 2004-2007, Αθήνα: Αειχώρος, τεύχος 138

Οι εξελίξεις αυτές αντανακλούν κυρίως παράγοντες ζήτησης νέων κατοικιών. Η συγκεκριμένη ζήτηση, επηρεάζεται κυρίως από τα νέα κριτήρια επιλογής κατοικίας και από την περαιτέρω απελευθέρωση της αγοράς κεφαλαίων και του χρηματοπιστωτικού συστήματος, μέσω της υιοθέτησης ενιαίας νομισματικής πολιτικής από τη διαδικασία σύγκλισης της ελληνικής οικονομίας με την ΟΝΕ . Η είσοδος της χώρας στην ΟΝΕ το 2001 συνοδεύτηκε από την πτώση του πληθωρισμού και την σημαντική μείωση των επιτοκίων στεγαστικής πίστης, τα οποία κατά την περίοδο 2004 – 2007 ήταν χαμηλότερα από τον ρυθμό αύξησης των τιμών των κατοικιών, όπως φαίνεται και στο παρακάτω διάγραμμα. Τα χαμηλά επίπεδα των στεγαστικών επιτοκίων και η ύπαρξη της απαραίτητης ρευστότητας για τη δανειοδότηση των ενδιαφερόμενων αγοραστών αποτέλεσαν το γενικότερο οικονομικό κλίμα μέσα στο οποίο ευδοκίμησε η μεγάλη παραγωγή κατοικίας της περιόδου. Για την περίοδο αυτή, η ιδιοκτήτρια του K&G Real Estate δηλώνει: «Είχαμε μια σταθερή άνοδο από το 1993 – 94 και μετά, η οποία εξελίχθηκε πάρα πολύ έντονα και απότομα μέχρι το 1997 και 1999 με το χρηματιστήριο. Εκεί ξεκίνησε η μεγάλη άνοδος στην κτηματαγορά και συνεχίστηκε μέχρι και το 2006, λίγο μετά τους Ολυμπιακούς. (…) Αγόραζαν όλοι από όλες τις κοινωνικές ομάδες. Αγόραζαν μάλιστα αυτοί που δεν είχαν χρήματα να πληρώσουν ούτε καν το συμβολαιογράφο ή τον δικηγόρο. Όταν χαμήλωσαν τόσο πολύ τα επιτόκια, υπήρχαν και διαφημίσεις τότε που έλεγαν «με το νοίκι παίρνεις σπίτι», και συνέφερε τότε από το να μισθώνεις κατοικία να αγοράσεις μια κατοικία. Οι τράπεζες έδιναν 120% της εμπορικής αξίας στο δάνειο. Οπότε αγόραζαν όλοι.»

Πηγή: Κανδύλα Θ., Τριανταφυλλόπουλος Ν., (2010), Η συμπεριφορά των αγοραστών κατοικίας κατά την περίοδο 2004-2007, Αθήνα: Αειχώρος, τεύχος 138

Πηγή: Κανδύλα Θ., Τριανταφυλλόπουλος Ν., (2010), Η συμπεριφορά των αγοραστών κατοικίας κατά την περίοδο 2004-2007, Αθήνα: Αειχώρος, τεύχος 138

Ταυτόχρονα προαναγγέλθηκαν δύο σημαντικές αλλαγές στη φορολογία των ακινήτων από το 2004, οι οποίες προβλήθηκαν ιδιαίτερα από τα μέσα μαζικής ενημέρωσης και αφορούσαν στην επιβολή 19% ΦΠΑ στις νεόδμητες πολυκατοικίες και στη δραστική αύξηση των αντικειμενικών τους αξιών από τις αρχές του 2006. Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών ήταν της τάξεως του 30% για τα εντός σχεδίου πόλεως ακίνητα, και έως και 90% για τα εκτός σχεδίου πόλεως. Η επιβολή του φόρου στην παράδοση ακινήτων περιλάμβανε τα ακίνητα που υλοποιήθηκαν με το σύστημα της αντιπαροχής και η άδεια κατασκευής είτε εκδόθηκε είτε αναθεωρήθηκε, μετά την 1 Ιανουαρίου του 2006. Η αποτίμηση των επιπτώσεων των συγκεκριμένων νομοθετικών αλλαγών αποτελεί δύσκολο εγχείρημα, διότι δεν υπάρχουν ολοκληρωμένα στατιστικά στοιχεία και δεν έχει δημοσιοποιηθεί καμία τεκμηριωμένη μελέτη που να εκτιμά τις επιπτώσεις αυτές. Παρόλα αυτά θα επιχειρηθεί μια περιγραφή των συνθηκών που επικράτησαν και εν μέρει στοιχειοθετούν την αύξηση της ζήτησης, όπως αυτή φαίνεται στα παραπάνω διαγράμματα για την περίοδο 2004 – 2006.

Αρχικά, η συνθήκη αυτή αντιμετωπίστηκε από τα ΜΜΕ με μια εκτεταμένη κινδυνολογία για το μέλλον του συστήματος της αντιπαροχής το οποίο εκτιμούνταν πως θα αποβεί τόσο ασύμφορο που θα λάβει τέλος (17). Παράλληλα, η αύξηση των αντικειμενικών αξιών προκάλεσε φόβους για έκρηξη των εμπορικών τιμών των ακινήτων και αλλαγή των ισορροπιών της κτηματαγοράς (18). Σύμφωνα με τη μελέτη των Κανδύλα και Τριανταφυλλόπουλου το 2010, σε σχέση με την συμπεριφορά αγοραστών κατοικίας για την περίοδο 2004 – 2007 προέκυψε πως το 28,6% των αγοραστών επέσπευσαν την αγορά κατοικίας, διότι επηρεάστηκαν από τον τρόπο με τον όποιο προβλήθηκε από τα ΜΜΕ το συγκεκριμένο ζήτημα (Κανδύλα, Τριανταφυλλόπουλος, 2010). Οι ίδιοι σημειώνουν πως το ποσοστό αυτό είναι εξαιρετικά σημαντικό, διότι αντιπροσωπεύει εκείνους τους αγοραστές που προκάλεσαν την υπερβάλλουσα ζήτηση για νέες κατοικίες. Λόγω αυτού, αυξήθηκαν ακόμη παραπάνω οι τιμές των κατοικιών, εντατικοποιήθηκε η παραγωγή νέου οικιστικού αποθέματος, αλλά επιταχύνθηκε και ο χρόνος αποπεράτωσης αυτών των νέων κατοικιών. Το γεγονός αυτό το επιβεβαιώνει και η ιδιοκτήτρια του K&G Real Estate δηλώνοντας: «Μεγάλο κίνητρο για τις κατασκευαστικές ήταν το να προλάβουν το 2005 – 2006 το νόμο με το ΦΠΑ. Υπήρξε μεγάλη ζήτηση από τη μεριά των εργολάβων, χωρίς να υπάρχει τόση μεγάλη ζήτηση σε διαμερίσματα και ίσως για ένα κομμάτι του αποθεματικού που έχουμε αυτή τη στιγμή φταίει εκείνη η εποχή. Ήταν ένα πάρτι. Είχαν μεγάλη ζήτηση τα οικόπεδα, ακριβώς γιατί έβγαιναν καινούριες οικοδομές, καινούριες κατοικίες, είχαν μεγάλη ζήτηση τα καταστήματα γιατί υπήρχε ανάπτυξη στην αγορά, οι επαγγελματικοί χώροι γιατί στεγάστηκαν πολλές εταιρίες. Βεβαίως τη μεγαλύτερη άνοδο την είχε η κατοικία.»

(17) Βλ. άρθρα: Ζελενίτσα Μ., (2006),«ΦΠΑ στην ανέγερση οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής», εφημερίδα Καθημερινή, 7/11/2006 και Σιωμόπουλος Κ., (2001),«Φ(Α)ΠΑ στην αντιπαροχή», εφημερίδα το Βήμα, 4/2/2001 (18) Βλ.άρθρα: «Στα ύψη οι φόροι των ακινήτων – Αυξάνονται 25% οι αντικειμενικές αξίες, 87% οι αμοιβές μηχανικών», εφημερίδα το Βήμα, 4/2/2007 και «Φόβοι για νέα έκρηξη τιμών στα ακίνητα», εφημερίδα Καθημερινή, 21/09/2004

Κεφάλαιο 3: Η οικονομική κρίση και η κατοικία

3.1 Το γενικότερο οικονομικό και κοινωνικό πλαίσιο της κρίσης

Η κρίση που ξεκίνησε από τον κατασκευαστικό κλάδο της Αμερικής το 2006, επεκτάθηκε αρχικά στον χρηματοπιστωτικό τομέα όλων των ανεπτυγμένων κρατών και έπειτα σε όλους τους παραγωγικούς τομείς. Αποτελεί μια δομικού και ιστορικού χαρακτήρα κρίση μακράς διάρκειας, η οποία έχει την πρωτοτυπία να ενσωματώνει τα χαρακτηριστικά όλων των προηγούμενων κρίσεων που ξέσπασαν τις τελευταίες δεκαετίες (Βατικιώτης, 2010). Πρόκειται για κρίση υπέρ-συσσώρευσης κεφαλαίου, επηρεάζοντας αρνητικά σχεδόν όλα τα πεδία της ανθρώπινης ζωής όπως η ανάπτυξη, η απασχόληση, οι συνθήκες διαβίωσης. Σύμφωνα με τον Kettel, η κρίση αυτή είναι η πιο μεγάλη και σημαντική, ενώ παράλληλα, είναι σύμφυτη με το καπιταλιστικό σύστημα που γεννάει τις κρίσεις και προσπαθεί να τις υπερβεί με ακόμα πιο σκληρά μέτρα και αναδιαρθρώσεις (Kettel, 2006).

Ο τρόπος και η ένταση των αποτελεσμάτων της κρίσης σε κάθε κράτος εξαρτώνται από πολλούς παράγοντες, όπως το επίπεδο ανάπτυξης, η εξάρτηση από τον χρηματοπιστωτικό τομέα, αλλά και από τις πολιτικές που εφαρμόζονται. Στην περίπτωση της Ελλάδας, η κρίση αρχικά εκδηλώθηκε με πολύ μεγάλη αύξηση του κρατικού χρέους και του δημοσιοοικονομικού ελλείμματος. Η έκταση, ο χαρακτήρας και η δομή του ελληνικού χρέους σχετίζονται κυρίως με τις σύγχρονες εξελίξεις στον ελληνικό καπιταλιστικό σχηματισμό και λιγότερο με την ιστορική διαδρομή του από την ίδρυση του νεοελληνικού κράτους. Το ελληνικό χρέος που εμφανίζεται με ποιοτικά νέο τρόπο κατά τη δεκαετία του ‘80, μαζί με τη ταυτόχρονη εμφάνιση των «προβληματικών επιχειρήσεων» και τις χαριστικές προς το κεφάλαιο ρυθμίσεις, αρχίζει να αυξάνεται δραματικά μετά την ένταξη της χώρας στην ΟΝΕ και την Ευρωζώνη (Βατικιώτης, 2010). Στο διάστημα αυτό, εφαρμόστηκαν από τις ελληνικές κυβερνήσεις φιλελεύθερες και νεοφιλελεύθερες πολιτικές που σχετίζονται με τον πολύ μεγάλο κρατικό δανεισμό, αλλά και την άνιση φορολόγηση. Τα δάνεια της Ελλάδας δεν επενδύθηκαν στην ανάπτυξη, αλλά χρησιμοποιήθηκαν για την εκπλήρωση των δημόσιων υποχρεώσεων, με αποτέλεσμα τα έσοδα του κράτους να μην αυξάνονται.

Ο ρυθμός ελλείμματος της ελληνικής οικονομίας για την περίοδο 2000 – 2003 είναι ένας από τους υψηλότερους στην Ε.Ε. (Eurostat, 2010). Η κατάσταση αυτή επιδεινώθηκε με τη διοργάνωση των Ολυμπιακών Αγώνων του 2004 που, ως μεγάλο γεγονός, είχε προβληθεί σαν μία βάση για ένα ξεκίνημα της μεγέθυνσης της ελληνικής οικονομίας. Ωστόσο, δεν είχε ποτέ τα αναμενόμενα αποτελέσματα και οφέλη. Αντιθέτως, το έλλειμμα και οι δανεισμοί του ελληνικού κράτους αυξήθηκαν, με αποτέλεσμα το ελληνικό έλλειμμα για το 2004 να είναι το υψηλότερο στην ΕΕ (-7,5% του συνολικού ΑΕΠ της ελληνικής οικονομίας) (Eurostat, 2011).

Όσον αφορά το δημόσιο χρέος από το 2007 αρχίζει να αυξάνεται ραγδαία, ώστε το 2010 να ανέρχεται στο 144% του ΑΕΠ (Eurostat, 2011). Το δημόσιο χρέος αυξήθηκε τόσο πολύ λόγω των συνεχών και αυξανόμενων δανεισμών του ελληνικού κράτους, ώστε να πληρώνει τις βασικές υποχρεώσεις του (όπως συντάξεις, υγεία και εκπαίδευση), αλλά και τις δαπάνες για τα αναπτυξιακά σχέδια (π.χ. των Ολυμπιακών Αγώνων), οι οποίες ήταν εξαιρετικά υψηλές. Λόγω των παραπάνω συνθηκών, κρίθηκε αναγκαία η εισαγωγή της χώρας στο μηχανισμό στήριξης του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου και της Ευρωπαϊκής Ένωσης και η υιοθέτηση μιας σειράς μέτρων τα οποία, θεωρητικά, θα εξυπηρετήσουν για την αποκατάσταση της δημοσιοοικονομικής σταθερότητας και τη βελτίωση της ανταγωνιστικότητας της χώρας. Μέτρα και αναδιαρθρώσεις σε δημόσιο και ιδιωτικό τομέα εξαγγέλθηκαν και εφαρμόστηκαν από το πρώτο διάστημα εισαγωγής της Ελλάδας στο ΔΝΤ και συνεχίζουν ακόμα και σήμερα.

Οι συνέπειες της κρίσης και των οικονομικών αναδιαρθρώσεων πλέον είναι εμφανείς σε όλα τα επίπεδα: δραματική αύξηση της ανεργίας, μειώσεις μισθών, αρνητική μεταβολή της ανάπτυξης και ακόμη μεγαλύτεροι κρατικοί δανεισμοί. Τον Σεπτέμβριο του 2012 η ανεργία (σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ) έφτασε το 26% ενώ ένα χρόνο πριν τον ίδιο μήνα κινούταν στο 18,9% (19). Μόνο σε έναν χρόνο από τον Σεπτέμβριο του 2011 οι άνεργοι αυξήθηκαν σε αριθμό παραπάνω από 356.000, ενώ εκτιμάται ότι σε απόλυτο αριθμό οι άνεργοι αυτή τη στιγμή είναι 1.295.203 άτομα. Η ανεργία φαίνεται από τα στατιστικά δεδομένα, να πλήττει κυρίως τις νέες γενιές (από 15 – 24 χρονών ανέρχεται στο 56,4% και από 25 – 34 στο 34,3%) και τις γυναίκες περισσότερο από τους άντρες (22,9% του ποσοστού είναι άρρενες ενώ 30,1% θήλεις). Αν συνυπολογιστούν οι μη καταγεγραμμένοι άνεργοι, οι υποαπασχολούμενοι και τα ποσοστά μείωσης μισθών και συντάξεων, η οικονομική κατάσταση του πληθυσμού της χώρας διαγράφεται ακόμα πιο αρνητική.

Το βιοτικό επίπεδο των Ελλήνων παρουσιάζεται προβληματικό, ήδη από το 2010, ενώ η φτώχεια παίρνει όλο και περισσότερο ανησυχητικές διαστάσεις. Οι εικόνες και οι ιστορίες για φαινόμενα υποσιτισμού, η ραγδαία αύξηση των αστέγων, η αύξηση των ανθρώπων που αναζητούν τροφή μέσα στα σκουπίδια, είναι καθημερινές στα αστικά κέντρα της Ελλάδας και ειδικά στην πρωτεύουσα. Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για τις συνθήκες διαβίωσης των νοικοκυριών του έτους 2011, στα όρια της φτώχειας βρίσκεται το 21,4% των Ελλήνων (20). Συνολικά ο πληθυσμός που βρίσκεται σε κίνδυνο φτώχειας ή κοινωνικό αποκλεισμό ανέρχεται στα 3.403.000 άτομα. Ως προς την φτώχεια των νοικοκυριών, η χώρα βρίσκεται στη δεύτερη θέση στην Ε.Ε., μετά την Βουλγαρία, με το σύνολο των φτωχών νοικοκυριών να εκτιμάται στα 901.194 άτομα. Σημαντικό στοιχείο την εποχή που προωθούνται, όσο ποτέ άλλοτε, οι ελαστικές μορφές απασχόλησης, είναι ότι το ποσοστό κινδύνου φτώχειας δεν αφορά μόνο σε ανθρώπους που δεν εργάζονται. Αντίθετα, παρατηρούμε πως το ποσοστό των εργαζομένων στα όρια της φτώχειας αγγίζει το 11,9%. Ένα ποιοτικό συμπέρασμα κρίσιμης σημασίας είναι ότι η στέρηση βασικών αγαθών και υπηρεσιών δεν αφορά μόνο το φτωχό πληθυσμό της χώρας, αλλά και μέρος του μη φτωχού πληθυσμού. Το 42,7% του φτωχού πληθυσμού στερείται καλής διατροφής, το 69,5% (του φτωχού πληθυσμού) και το 24,9% του μη φτωχού δηλώνει οικονομική δυσκολία να αντιμετωπίσει έκτακτες, αλλά αναγκαίες δαπάνες αξίας περίπου 600 ευρώ. Το ποσοστό του συνολικού πληθυσμού, που δηλώνει οικονομική αδυναμία να έχει ικανοποιητική θέρμανση ανέρχεται σε 18,7%. Πτώση -9,3% υπέστη η μέση μηνιαία δαπάνη των νοικοκυριών, με το μεγαλύτερο μερίδιο των δαπανών του μέσου προϋπολογισμού των νοικοκυριών να αφορά στα είδη διατροφής (18%), ενώ ακολουθούν οι μεταφορές (13,5%) και η στέγαση (11,7%). Οι υπηρεσίες της εκπαίδευσης αποτελούν το μικρότερο μερίδιο των δαπανών (3,3%). Τέλος, ως προς το κόστος των καταναλωτών για τη στέγαση, σημειώθηκε αύξηση 9,3% για το 2011 έναντι του 2010 και 11,7% για το 2012 έναντι του 2011.

Τα παραπάνω στοιχεία, που παρατίθενται έχουν άμεση σχέση με το ζήτημα της στέγασης, όπως διερευνάται στην παρούσα εργασία, αφού το προϊόν της κατοικίας και η δυνατότητα πρόσβασης σε αυτή, είναι άρρηκτα συνδεδεμένα με ευρύτερες κοινωνικές, οικονομικές, πολιτικές και ιστορικές συντελούμενες διεργασίες. Βέβαια, η σχέση μεταξύ της οικονομικής κατάστασης και των συνθηκών στέγασης των νοικοκυριών είναι σύνθετη και διαφέρει από χώρα σε χώρα, ή ακόμη και μεταξύ περιοχών στην ίδια χώρα. Ωστόσο, είναι σίγουρο ότι ορισμένες πλευρές, όπως οι ανέσεις κάθε κατοικίας (π.χ. τα τετραγωνικά μέτρα ανά κάτοικο) διαφοροποιούνται ανάλογα με το βιοτικό επίπεδο του πληθυσμού της εκάστοτε χώρας.

(19) Τα στοιχεία που παρατίθενται για την ανεργία αντλήθηκαν από τη βάση δεδομένων της EΛΣΤΑΤ, 2012, Απασχόληση και ανεργία, Οκτώβριος 2012, διαθέσιμο στην ιστοσελίδα: http://www.statistics.gr (20) Τα στοιχεία που παρατίθενται αντλήθηκαν ΕΛΣΑΤ, 2012, Συνθήκες διαβίωσης στην Ελλάδα, Πειραιάς, διαθέσιμο στην ιστοσελίδα: http://www.statistics.gr/portal/page/portal/ESYE/PAGE-livingcond

3.2 Η ιδιόκτητη κατοικία

Η μεγάλη ύφεση στην οικονομία, οι αλλαγές στα στεγαστικά δάνεια και η υψηλή φορολογία επηρεάζουν, ιδιαιτέρως αρνητικά, τον τομέα της ιδιόκτητης κατοικίας. Καθημερινά άρθρα, που δημοσιεύονται στον ημερήσιο τύπο, κάνουν λόγο για μεγάλη πτώση της ζήτησης στην αγορά κατοικίας, η οποία, όπως είδαμε στο προηγούμενο κεφάλαιο, αποτέλεσε για πάρα πολλά χρόνια μια ιδιαίτερα διαδεδομένη πρακτική. Παρόλο που οι εμπορικές αξίες των ακινήτων, υφίστανται τις επιπτώσεις της οικονομικής κρίσης, σημειώνοντας ποσοστιαία πτώση, η ζήτηση για οικιστικά ακίνητα μειώνεται ελαχιστοποιώντας την κατασκευή νέων, με εξαιρετικά μεγάλη αρνητική επίπτωση στον κλάδο των κατασκευών. Το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα είτε παλιό είτε νεόδμητο αυξάνεται με τη σειρά του και η ύπαρξη του συμβάλει στην, ακόμη περαιτέρω, μείωση των εμπορικών αξιών των ακινήτων.

Υπό το καθεστώς της οικονομικής κρίσης, αλλά και της μείωσης της αγοράς κατοικίας, το κράτος επιλέγει τη δεδομένη στιγμή να εφαρμόσει οριζόντια μέτρα στη φορολόγηση των ακινήτων. Στην πράξη, η Ελλάδα δοκιμάζει ένα αρκετά πρωτότυπο μοντέλο, που συνδυάζει από τη μια μεριά μέτρα νεοφιλελεύθερου δόγματος και ιδιωτικοποιήσεων και από την άλλη, μεγάλες φοροεισπρακτικές ρυθμίσεις, που πολλές από αυτές σχετίζονται άμεσα με την κατοικία. Γίνεται κατανοητό λοιπόν, ότι μεγάλο μέρος του σημερινού δημοσιονομικού χρέους καλύπτεται μέσω της φορολογίας των ακινήτων. Η μεγάλη φορολόγηση των ακινήτων επιδεινώνει την δυνατότητα για ένα άτομο ή μια οικογένεια να διατηρεί μια ιδιωτική κατοικία. Βέβαια, η διατήρηση ιδιωτικής κατοικίας επηρεάζεται προφανώς και από τις μειώσεις μισθών, τις απολύσεις, την ανεργία και την πτώση του βιοτικού επιπέδου του πληθυσμού.

Παράλληλα, οι οικονομικές πολιτικές των τραπεζών και της κτηματαγοράς είναι αλληλένδετες. Οι μεν τράπεζες προβαίνουν σε χρηματοδοτήσεις χρησιμοποιώντας σαν εξασφάλιση ακίνητη περιουσία, ενώ η κτηματαγορά βασίζεται σε δάνεια για να ολοκληρώνονται οι συναλλαγές και να παράγεται νέο κτιριακό απόθεμα. Η οικονομική κρίση, η μείωση της ζήτησης και των τιμών στα ακίνητα, η αύξηση του αδιάθετου κτιριακού αποθέματος, αλλά και τα πρόσφατα προβλήματα των δανειοληπτών (βλ. «κόκκινα δάνεια» παρακάτω) έχουν συμβάλλει στη μετατόπιση των πολιτικών των τραπεζών. Οι τράπεζες, την παρούσα στιγμή, προβαίνουν σε αλλαγές ως προς τα κριτήρια παροχής δανείων και την κατάργηση των εκπτώσεων των τόκων των στεγαστικών δανείων, γεγονός που επηρεάζει αρνητικά και την αγορά της κτηματαγοράς, αλλά και τη φορολόγηση των νοικοκυριών που έχουν ήδη αποκτήσει ιδιόκτητη κατοικία μέσω τραπεζικού δανεισμού.

Αγορά Ιδιόκτητης Κατοικίας

Οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, που ορίζονται από το Υπουργείο Οικονομικών, διαχρονικά διαφοροποιούνται ανάλογα με την τοποθεσία και την παλαιότητα του ακινήτου. Παράλληλα, επηρεάζονται ιδιαίτερα, από την αγορά και τη ζήτηση της εκάστοτε χρονικής περιόδου, οι οποίες με τη σειρά τους διαμορφώνονται από μια σειρά κριτηρίων, όπως οι οικονομικές συνθήκες διαβίωσης του πληθυσμού μιας χώρας. Σήμερα στην Ελλάδα, η φορολόγηση των ιδιοκτητών προκύπτει βάση αντικειμενικών αξιών των ακινήτων, που βρισκόταν σε ισχύ από το 2007 και αναθεωρήθηκαν μέσα στο 2012. Οι αντικειμενικές αξίες, αλλά ακόμη περισσότερο οι εμπορικές αξίες, όπως είναι αναμενόμενο, επηρεάζονται την τελευταία τριετία από την οικονομική κρίση. Σύμφωνα με την τριμηνιαία έκθεση για το διάστημα Ιούλιος – Σεπτέμβριος του 2012, που δημοσιοποίησε η Τράπεζα της Ελλάδας, οι εμπορικές τιμές των διαμερισμάτων για το τρίτο τρίμηνο του 2012 σημειώνουν πτώση κατά 11,7% κατά μέσο όρο, έναντι του αντίστοιχου διαστήματος του 2011. Μεγαλύτερη πτώση υφίστανται οι τιμές των νεόδμητων (έως 5 ετών) διαμερισμάτων στην περιοχή της Αθήνας (πτώση 13,5%)(21). Μικρότερη είναι η πτώση στις «παλιές» κατοικίες (κατασκευές άνω των 5 ετών), ενώ στην ίδια έκθεση μεγάλη μείωση εμφανίζεται στις συναλλαγές της τάξεως 48% για το τρίτο τρίμηνο του 2012, έναντι του περσινού διαστήματος(22). Δημοσιεύματα στον τύπο αναφέρουν πως οι τιμές κατοικιών έχουν υποχωρήσει από την έναρξη της οικονομικής κρίσης κατά 70%(23). Η επιδείνωση της ύφεσης, σε συνδυασμό με την αύξηση φόρων στα ακίνητα, ωθούν πολλούς ιδιοκτήτες να πωλούν ακόμα χαμηλότερα από τις αντικειμενικές αξίες(24).

Ενίοτε, στον ημερήσιο τύπο γίνεται λόγος για την «ανθεκτικότητα» των τιμών των νεόδμητων κατοικιών, η οποία κρίνεται αναντίστοιχη με την τρέχουσα οικονομική συγκυρία. Όμως για το 2011, ως σύνολο, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, ο μέσος ετήσιος ρυθμός μείωσης των τιμών για τα «νέα» και τα «παλαιά» διαμερίσματα ήταν 4,9% και 5,7%, αντίστοιχα, ενώ ανάλογη σχέση παρατηρήθηκε και το 2010 («νέα»: -4,2%, «παλαιά»: -5%) και το 2009 («νέα»: -2%, «παλαιά»: -4,8%)(25). Ωστόσο, από το πρώτο τρίμηνο του 2012, ο ρυθμός μείωσης των τιμών των «νέων» διαμερισμάτων είναι μεγαλύτερος έναντι των«παλαιών», γεγονός το οποίο φαίνεται να αντανακλά τη σταδιακή κάμψη της σχετικά μεγαλύτερης «ανθεκτικότητας» των τιμών των νεόδμητων διαμερισμάτων στην περίοδο της τρέχουσας κρίσης. Συνολικά, οι τιμές έχουν επιστρέψει στα επίπεδα που βρισκόντουσαν στα τέλη του 2005, όταν είχε σημειωθεί η τελευταία μεγάλη άνοδος τιμών, με την ανακοίνωση της τότε εφαρμογής του ΦΠΑ 18% στις οικοδομικές άδειες που θα εκδίδονταν από την 1 Ιανουαρίου 2006 και έπειτα.

Η παραγωγή νέου οικιστικού αποθέματος φαίνεται να επηρεάζεται, επίσης, από τις τρέχουσες οικονομικές και κοινωνικές συνθήκες. Τον Σεπτέμβριο του 2012, σύμφωνα με τα προσωρινά στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, ο όγκος της ιδιωτικής δραστηριότητας της χώρας μειώθηκε κατά 46,6% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους. Οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν μέχρι τον Σεπτέμβρη ανέρχονται σε 1.438 και αντιστοιχούν 280.500 τ.μ. επιφάνειας(26). Τα στοιχεία που αναδεικνύουν το πρόβλημα στον κατασκευαστικό τομέα, ενισχύονται από το γεγονός, ότι από το 2008 έως το 2012 χάθηκαν πάνω από 185.000 θέσεις εργασίας στον κλάδο. Η παραπάνω συνθήκη περιλαμβάνεται στην έκθεση του πρώτου εξαμήνου του 2012 επεξεργασμένη από τον Σύνδεσμο Ανώνυμων Τεχνικών Εταιριών (ΣΑΤΕ)(27), ο οποίος μέσα στις αρνητικές επιπτώσεις, τονίζει πως η οικοδομή καταγράφει για έβδομη συνεχόμενη χρονιά συνεχή μείωση και ο δείκτης παραγωγής στο σύνολο των κατασκευών βρίσκεται σε χαμηλότερα επίπεδα από το 2000. Αναφέρει χαρακτηριστικά, πως το πρώτο εξάμηνο του 2012 σε όλη τη χώρα εκδόθηκαν περίπου 6.000 οικοδομικές άδειες, όσες είχαν εγκριθεί σε ένα μόνο μήνα του 2005(28).

Οι μεγαλύτερες μειώσεις στις τιμές των νεόδμητων έχουν καταγραφεί στις λεγόμενες «ακριβές» περιοχές, όπως το Κολωνάκι (-80%), η Φιλοθέη (-80%), το Παλαιό Ψυχικό (-63%) και η Κηφισιά (-58%)(29). Σύμφωνα με τον βασικό εκπρόσωπο τύπου στην εταιρεία Re/Max New Deal και την ιδιοκτήτρια του Κ&G Real Estate, στις «υποβαθμισμένες» περιοχές(30) όπως στην Κυψέλη, στο Γαλάτσι, στα Πατήσια, στον Άγιο Παντελεήμονα, στην Αττική και στον Κολωνό, οι τιμές πώλησης των διαμερισμάτων κινούνται πιο χαμηλά από τις αντικειμενικές αξίες, ενώ η μείωση στις περιοχές Κουκακίου, Ακρόπολης, Νέας Σμύρνης είναι μικρότερη. Επίσης, και οι δύο συμμετέχοντες στις συνεντεύξεις που δραστηριοποιούνται στον κλάδο της κτηματαγοράς, αναφέρουν πως μεγάλες μειώσεις των τιμών των ακινήτων σημειώνονται και στις περιοχές Μεσόγεια, Παλλήνη, Κάτζα, Παιανία, Μαρκόπουλο, Σπάτα και Γέρακα λόγω ύπαρξης μεγάλου κενού οικιστικού αποθέματος. Πρόκειται για τις περιοχές που δέχτηκαν μεγάλη ανάπτυξη και ανοικοδόμηση λίγα χρόνια πριν, λόγω μετακίνησης του πληθυσμού του κέντρου σε αυτές. Τέλος, και οι δύο συμμετέχοντες στις συνεντεύξεις, εκτιμούν πως το 2013 οι αγοροπωλησίες θα κυμανθούν σε πιο χαμηλά επίπεδα σε σχέση με το 2012 και πώς η μεγάλη φορολογία των ακινήτων, η έλλειψη ρευστότητας και ο περιορισμός των δανείων θα προκαλέσουν, με τη σειρά τους, νέα πτώση τιμών.

Πηγή: Κανέλης Β., «Επιταχύνεται η κατάρρευση των τιμών στα διαμερίσματα», εφημερίδα ημερησία ημερομηνία δημοσίευσης 24/8/2012 διαθέσιμο στην ιστοσελίδα: www.imerisia.gr (33)

Πηγή: Κανέλης Β., «Επιταχύνεται η κατάρρευση των τιμών στα διαμερίσματα», εφημερίδα ημερησία ημερομηνία δημοσίευσης 24/8/2012 διαθέσιμο στην ιστοσελίδα: http://www.imerisia.gr (31)

Στεγαστικός δανεισμός

Οι οικονομικές πολιτικές που ακολουθούν οι τράπεζες, εξαρτώνται και αυτές από την εκάστοτε οικονομική και κοινωνική συγκυρία. Όπως αναφέρεται στο δεύτερο κεφάλαιο, από τη δεκαετία του 1990 και έπειτα, η αγορά ιδιόκτητης κατοικίας εξαρτάται σε πολύ μεγάλο βαθμό από το τραπεζικό κεφάλαιο και το στεγαστικό δανεισμό. Μέχρι και το 2008, αποτελούσε ιδιαίτερα διαδεδομένη πρακτική η παροχή στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες με χαμηλά σχετικά κριτήρια, ως προς την δανειοληπτική ικανότητα των αιτούντων. Από εκεί και έπειτα, ξεκινάει να διαφαίνεται μια αύξηση των λεγόμενων στεγαστικών (αλλά και άλλων) «κόκκινων» δανείων, λόγω της αδυναμίας καταβολής των δόσεων από τους δανειολήπτες. Το γεγονός προκύπτει ως απόρροια της κατακόρυφης πτώσης του βιοτικού επιπέδου, σε συνδυασμό με την εκτεταμένη δανειοδότηση των πολιτών με υψηλά επιτόκια από τις τράπεζες των προηγούμενων ετών. Ως προς τον στεγαστικό δανεισμό που παρουσιάζεται στον παρακάτω πίνακα, παρατηρείται σταδιακή μείωση των στεγαστικών δανείων και ραγδαία αύξηση των «καθυστερήσεων», με άμεσο κίνδυνο να στερηθούν το κοινωνικό δικαίωμα στην κατοικία χιλιάδες δανειολήπτες, μέσω της διαδικασίας των πλειστηριασμών. Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, συνολικά τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια (ή αλλιώς «κόκκινα») στο τέλος του Σεπτεμβρίου ανήλθαν σε 52 δις ευρώ, στα 22,5% του συνόλου δηλαδή, έναντι 15% στο τέλος του Δεκεμβρίου του 2011(34). Από αυτά, πάνω από 15 δις ευρώ είναι για στεγαστικά δάνεια και υπολογίζονται πως αφορούν 132.000 δανειολήπτες(32).

Στεγαστικά δάνεια από το 2007 έως το 2012 για το σύνολο της χώρας (36)

Στεγαστικά δάνεια από το 2007 έως το 2012 για το σύνολο της χώρας (34)

Απέναντι στον κίνδυνο να βρεθεί αντιμέτωπος ένας πολύ μεγάλος αριθμός οικογενειών και ατόμων με το να απολέσει μέσω πλειστηριασμού την κύρια κατοικία του, τέθηκε σε εφαρμογή ο θεσμός της «προστασίας των υπερχρεωμένων νοικοκυριών»(33) και η αναστολή πλειστηριασμών, για χρηματικές απαιτήσεις που δεν υπερβαίνουν το ποσό των 200.000 ευρώ από πιστωτικά ιδρύματα, εταιρείες παροχής πιστώσεων και από τους εκδοχείς των απαιτήσεων αυτών (άρθρο 46 παρ. 1 του Ν. 3986/2011). Η απαγόρευση πλειστηριασμών κύριας ή μοναδικής κατοικίας παρατάθηκε, ήδη για ένα χρόνο μέχρι δηλαδή την 31/12/2012. Στο σημείο αυτό αξίζει να σημειωθεί πως αναστάλθηκαν οι πλειστηριασμοί του τελευταίου σταδίου, όπως προβλέπεται νομικά για τη μη αποπληρωμή των δανείων, ενώ οι κατασχέσεις (ένα στάδιο πριν) συνεχίζονται κανονικά. Όπως καταθέτει ο Βίκτωρας Τσιαφούτης, δικηγόρος της ΕΚΠΟΙΖΩ, από τις 10.000 αιτήσεις φιλικού διακανονισμού με τις τράπεζες, που έχουν διαχειριστεί στην ΕΚΠΟΙΖΩ, το 99,9% απέτυχε γιατί οι δανειολήπτες αδυνατούν να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους(34). Η προσφυγή των μέχρι τώρα εξώδικων στο ειρηνοδικείο είναι μονόδρομος για την αντιμετώπιση των προβλημάτων της υπερχρέωσης, το οποίο όμως συνεπάγεται ένα σημαντικό κόστος για τον οφειλέτη. Ο ίδιος θεωρεί πως ο στόχος του τραπεζικού συστήματος (τον οποίο χαρακτήρισε σκληρά αντικοινωνικό), δεν θα είναι η πρώτη κατοικία αλλά τα ακίνητα μικροϊδιοκτητών. Σε συνέντευξη της η Παναγιώτα Καλαποθαράκου, γενική διευθύντρια της ΕΚΠΟΙΖΩ, στην εφημερίδα Βραδινή στις 19/12/2012 αναφέρει ότι από τις 13.325 υποθέσεις, που έχουν χειριστεί εξωδικαστικά οι δύο οργανώσεις ΕΠΟΙΖΩ και Νέο ΙΝ.ΚΑ, οι 6.807 από αυτές αφορούν καταναλωτές που διαμένουν στην Αττική.

Φορολόγηση ακίνητης περιουσίας

Η φορολογία ενός ακινήτου περιλαμβάνει την έκτακτη εισφορά επί του ΕΤΑΚ 2009, το ειδικό τέλος ακινήτων (ΕΕΤΗΕΔΕ) 2011-2012, τον επερχόμενο ΦΠΑ 2010, 2011 και 2012, τα τεκμήρια διαβίωσης και τις αυξήσεις στους φόρους εισοδήματος, κληρονομιάς και γονικής παροχής. Σε πολλά δημοσιεύματα στον τύπο γίνεται λόγος για την απαρχή καθιέρωσης ενός μοντέλου στην χώρα που με την πάροδο του χρόνου θα απομακρύνεται όλο και περισσότερο από την ιδιοκατοίκηση, ενώ θα αυξάνεται η ζήτηση για ενοικίαση(36). Η αύξηση της ζήτησης για ενοικίαση, έναντι της ιδιοκατοίκησης, θα σηματοδοτήσει μια νέα εποχή για την Ελλάδα που παραδοσιακά σημείωνε υψηλά ποσοστά ιδιοκατοίκησης.

Το Νοέμβριο του 2012 κατατέθηκε στη Βουλή από το Υπουργείο Οικονομικών το νέο φορολογικό σχέδιο για τα ακίνητα, με στόχο την είσπραξη 3 δις ευρώ στα δημόσια ταμεία. Βασική επιδίωξη του νέου συστήματος αποτελεί η μεταφορά του φορολογικού βάρους στην κατοχή των ακινήτων και η ελάφρυνση στις μεταβιβάσεις μέσω πέντε κομβικών μεταρρυθμίσεων. Πιο συγκεκριμένα, το νέο φορολογικό καθεστώς για τα ακίνητα που θα τεθεί σε εφαρμογή από το 2013 περιλαμβάνει:

1.Την κατάργηση του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας και του ειδικού τέλους στα ακίνητα (ΕΕΤΗΔΕ) και συγχώνευσή τους σε έναν ενιαίο φόρο. Ο φόρος θα έχει ένα χαμηλό αφορολόγητο όριο μόνο για την πρώτη κατοικία (100.000 ευρώ αντικειμενική αξία) και θα κλιμακώνεται ανάλογα με το συνολικό ύψος της περιουσίας. Η κλιμάκωση και οι συντελεστές θα είναι τέτοιοι ώστε να έχουν, τουλάχιστον, ισοδύναμο εισπρακτικό αποτέλεσμα με αυτούς που καταργούνται, πράγμα που σημαίνει ότι κάθε χρόνο θα πρέπει να φέρνει στο δημόσιο ταμείο το λιγότερο 3 δισ. ευρώ. Ελάφρυνση θα έχουν μόνο οι ιδιοκτήτες με κύρια κατοικία μικρής επιφάνειας και σε περιοχή με χαμηλή αντικειμενική αξία, καθώς θα εμπίπτουν στο αφορολόγητο όριο.

2. Ο νέος φόρος θα επιβάλλεται και σε ακίνητα τα οποία σήμερα απαλλάσσονται, όπως τα αγροτεμάχια και εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού εκτάσεις. Απαλλαγή θα έχουν μόνο οι εκτάσεις που ανήκουν σε κατά κύριο επάγγελμα αγρότες. Παράγοντες του υπουργείου Οικονομικών επισημαίνουν ότι το μέτρο της επιβολής φόρου και στα εκτός σχεδίου, συμβάλλει στη διεύρυνση της φορολογικής βάσης και στη δικαιότερη κατανομή των φορολογικών βαρών. Ο φόρος θα επιβάλλεται στο σύνολο των ακινήτων, χωρίς να εξετάζεται αν ιδιοχρησιμοποιούνται, είναι ηλεκτροδοτούμενα ή αποφέρουν εισόδημα στον κάτοχό τους.

3. Θα μειωθούν οι συντελεστές του φόρου μεταβίβασης ακινήτων (Φ.Μ.Α.) με στόχο την τόνωση της οικοδομής. Το βασικό σενάριο προβλέπει τους συντελεστές να διαμορφώνονται στο 3%-4% από 8%-10% που είναι σήμερα ανάλογα με την αξία του ακινήτου, ενώ υπάρχουν και προτάσεις για μεγαλύτερη μείωση του φόρου στο 1%-2%. Στο αφορολόγητο όριο για την αγορά πρώτης κατοικίας δεν εξετάζονται αναπροσαρμογές, ενώ επεξεργάζονται και το ενδεχόμενο να υπάρξει αύξηση της φορολογίας για κληρονομιές, δωρεές και γονικές παροχές ακινήτων υψηλής αξίας.

4. Προωθείται μείωση του συντελεστή ΦΠΑ κάτω από το 20% με 23% που είναι σήμερα, στις αγορές νεόδμητων κατοικιών. Όμως, για την υλοποίηση του μέτρου απαιτείται η έγκριση της Ε.Ε.

5. Θα καταργηθούν τα ισχύοντα τεκμήρια διαβίωσης για τις κατοικίες, καθώς με την κατάρτιση του νέου περιουσιολογίου και το νέο καθεστώς φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων η Εφορία θα έχει πλήρη εικόνα, για την εισοδηματική και περιουσιακή κατάσταση του φορολογούμενου και θα υπολογίζει, με απλές και συνοπτικές διαδικασίες, τη φοροδοτική ικανότητά του. Τέλος, να σημειωθεί πως η φορολογία της ακίνητης περιουσίας θα εξαρτάται από τις αντικειμενικές αξίες που, σύμφωνα με τον κυβερνητικό σχεδιασμό, θα εξομοιωθούν με τις αγοραίες τιμές και θα αναπροσαρμόζονται κατά τακτά χρονικά διαστήματα, για να ακολουθούν τις εξελίξεις στην κτηματαγορά. Παρακάτω παρουσιάζονται αναλυτικά οι φόροι που ισχύουν για την ακίνητη περιουσία καθώς και αυτοί οι οποίοι αυξάνονται με τις αντικειμενικές αξίες.

OI 40 ΦΟΡΟΙ-ΤΕΛΗ-ΕΠΙΒΑΡΥΝΣΕΙΣ ΣΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ 1. Φόρος Εισοδήματος μισθωμάτων 18-45 % 2. Τέλος Χαρτοσήμου + ΟΓΑ (πλην μισθωμάτων κατοικιών) 3,6 % 3. Συμπληρωματικός Φόρος Εισοδήματος Μισθωμάτων 3 % 4. Ειδική εισφορά αλληλεγγύης φυσικών προσώπων 1-4% 5. Τεκμαρτό εισόδημα διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη α’+ β’ κατοικία αναλόγως εμβ.& Τ.Ζ. 6. Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης 18-45 % 7. Κράτηση στα μισθώματα από το Δημόσιο υπέρ ΜΤΠΥ 3 % 8. Κράτηση στα μισθώματα από τους ΟΤΑ υπέρ ΤΑΔΚΥ 2 % Β. Φόροι – τέλη κατά τη μεταβίβαση ακινήτων 9. Φ.Π.Α. στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή 23 % 10. Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων 8-10 % 11. Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων 3 % επί ΦΜΑ 12. Φόρος Ανταλλαγής (- συνένωσης οικοπέδων) 4-5% 13. Φόρος Διανομής Ακινήτων 2-2,5% 14. Φόρος Χρησικτησίας Ακινήτων 8-10 % 15. Τέλος υπέρ Ταμείου Νομικών κατά τη σύνταξη συμβολαίων 6,50‰ 16. Τέλος υπέρ Ταμείου Νομικών κατά τη μεταγραφή 1,25‰ 17. Πρόσθετο Τέλος Μεταγραφής Συμβολαίων 4,5-7,5‰ Γ. Φόροι κληρονομιάς/γονικής παροχής & δωρεάς ακινήτων 18. Φόρος Κληρονομιάς ή Γονικής Παροχής ακινήτων Α’ Κατηγορία: προς τέκνα (γον. παροχή), εγγονούς, συζύγους, γονείς 1-10 % Β’ Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κλπ. 5-20 % Γ’ Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους 20-40 % 19. Φόρος Δωρεάς ακινήτων Α’ Κατηγορία: προς εγγονούς, συζύγους, γονείς 5-20 % Β’ Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κλπ. 10-30 % Γ’ Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους 20-40 % Δ. Ετήσιοι – Περιοδικοί φόροι επί της κατοχής ακινήτων 20. Ετήσιος Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) από 1.1.2010 2‰-2 % (Φ.πρόσ.) 6‰ (Νομ. πρόσωπα) 21. Ετήσιο Τέλος Ηλεκτρ. Δομημένων Επιφανειών (μέσω ΔΕΗ) 3-20 ευρώ/τμ 22. Ετήσιο Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ),(κτίσματα+οικόπεδα) 0,25-0,35‰ 23. Ετήσιος Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Υπεράκτιων Εταιριών 15 % (πλην απρόσ.) 24. Φόρος Αναπροσαρμογής Αξίας ακινήτων επιχειρήσεων (περιοδ.) γη 5 %, κτίρια 8 % Ε. Αλλοι φόροι, τέλη και εισφορές υπέρ Ο.Τ.Α. και τρίτων 25. Δημοτικά Τέλη Καθαριότητας – Φωτισμού Ελεύθερα από ΟΤΑ 26. Δημοτικός Φόρος Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων Ελεύθερα από ΟΤΑ 27. Ειδικό Τέλος Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας Kwh x Μον.Χρ.€/Kwh 28. Δημοτικά Δυνητικά Τέλη (με διάφορες αιτιολογίες) Ελεύθερα από ΟΤΑ 29. Τέλη Αποχέτευσης ακινήτων (σύνδεση-χρήση). Από ΟΤΑ- ΔΕΚΟ 30. Εισφορές σε γη & χρήμα για ένταξη σε σχέδια πόλεων (Ν.1337/83) σε γη έως 60 %, σε χρήμα έως 25 % 31. Τέλος Εγγραφής ακινήτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο 35 ευρώ/δικαίωμα +1‰ επί αντ.αξίας 32. Εισφορά Υπεραξίας -Tέλος Ανάπλασης υπέρ ΔΕΠΟΣ με το Ν.2508/97 Ζ. Φόροι, Τέλη & Εισφορές οικοδ. αδείας – ανέγερσης κτιρίων – αυθαιρέτων κλπ. 33. Τέλος έκδοσης οικοδομικής αδείας 1 % επί προυπολ. 34. Τέλος οικοδομικών εργασιών Ψήφισμα ΚΗ΄/1947 35. Κράτηση υπέρ Δήμου, ΤΕΕ και ΤΣΜΕΔΕ Επί προϋπολογισμού 36. Εργοδοτικές εισφορές προς ΙΚΑ & ΤΕΑΕΔΞΕ 90 % επί τεκμ.ημερομ. 37. Φόρος Προστιθέμενης Αξίας επί οικοδ. υλικών και εργασιών 23 % 38. Δημοτικά Τέλη Κατάληψης Πεζοδρομίου Ελεύθερα από ΟΤΑ 39. Τέλος ρευματοδότησης ακινήτου (υπέρ ΔΕΗ και Δημοσίου) Ν.4483/65 (άρθρο 8) 40. Πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων κλπ. Ν. 4014/11 Πηγή: Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων: http://www.pomida.gr/

2.ΟΙ 20 ΠΟΥ ΑΥΞΑΝΟΝΤΑΙ ΜΕ ΤΙΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ Α. Τεκμαρτά εισοδήματα από ακίνητα 1. Τεκμήριο διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη α’+ β’ κατοικία αναλόγως εμβ.& Τ.Ζ. 2. Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης 18-45 % Β. Φόροι – τέλη κατά τη μεταβίβαση ακινήτων από επαχθή αιτία 3. Φ.Π.Α. στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή 23 % 4. Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων 8-10 % 5. Φόρος Χρησικτησίας Ακινήτων 8-10 % 6. Φόρος Ανταλλαγής (- συνένωσης οικοπέδων) 4-5 % 7. Φόρος Διανομής Ακινήτων 2-2,5% 8. Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων 3 % επί Φ.Μ.Α. 9. Τέλη υπέρ Ταμείου Νομικών (σύνταξη –μεταγρ. συμβολαίων) 6,50+1,25‰ 10. Πρόσθετο Τέλος Μεταγραφής Συμβολαίων 4,5-7,5‰ Γ. Φόροι κατά τη μεταβίβαση από χαριστική αιτία (κληρονομιά-γονική παροχή-δωρεά) 11. Φόρος Κληρονομιάς ή Γονικής Παροχής ακινήτων Α’ Κατηγορία: προς τέκνα (γον. παρ.), εγγονούς, συζύγους, γονείς 5-10% Β’ Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κλπ. 5-20% Γ’ Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους 20-40% 12. Φόρος Δωρεάς ακινήτων Α’ Κατηγορία: προς εγγονούς, συζύγους, γονείς 1-20% Β’ Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κλπ. 10-30% Γ’ Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους 20-40% Δ. Ετήσιοι φόροι επί της κατοχής ακινήτων 13. Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) από 1.1.2010 2‰-2% (Φυσ.πρόσ.)6‰ (Νομικά πρόσωπα) 14. Ετήσιο Τέλος Ηλεκτρ. Δομημένων Επιφανειών (μέσω ΔΕΗ) 3-20 ευρώ/τμ 15. Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) (κτίσματα+οικόπεδα) 0,25-0,35‰ 16. Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Υπεράκτιων Εταιριών 15% Ε. Κτηματολόγιο-Πολεοδομικά πρόστιμα & εισφορές 17. Τέλος Εγγραφής ακινήτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο 1‰ επί αντικ. αξίας 18. Πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων Βλ. Ν.4014/2011 19. Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων κλπ. Βλ. Ν.4014/2011 20. Εισφορές σε γη & χρήμα για ένταξη σε σχ. Πόλεων (Ν.1337/83) σε γη έως 60%, σε χρήμα έως 25% Πηγή: Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων: http://www.pomida.gr/

Σε μια προσπάθεια εκτίμησης των αποτελεσμάτων, που θα φέρουν τα νέα φορολογικά μέτρα εισπρακτικού χαρακτήρα στον τομέα της στέγασης, ζητήθηκε στις συνεντεύξεις από τους συμμετέχοντες που δραστηριοποιούνται σε κτηματομεσιτικά γραφεία, να προβούν σε σχολιασμό των παραπάνω μέτρων. Η ιδιοκτήτρια του μεσιτικού K&G Real Estate θεωρεί πως η μείωση του φόρου μεταβίβασης δεν θα αυξήσει καθόλου την αγοροπωλησία των ακινήτων. Χαρακτηριστικά δηλώνει: «Ο φόρος μεταβίβασης είναι ένα ελάχιστο νούμερο σε σχέση με το τι φόρους θα πληρώσεις μετά ως ιδιόκτητης κατοικίας. Όταν έχεις να πληρώσει το χαράτσι, το ΕΤΑΚ, όταν το ακίνητο μπαίνει στα τεκμήρια διαβίωσης και με το καινούριο νομοσχέδιο που λέει ότι αν πληρώνεις ένα ποσό, το οποίο θα είναι αντίστοιχο με το 1% της αντικειμενικής αξίας, θα είναι σαν να πληρώνεις ενοίκιο. Τότε για ποιο λόγο να αγοράσεις.(…) Ο κόσμος θα τρέξει να ξεφορτωθεί ακίνητα όχι γιατί θα μειωθεί ο φόρος μεταβίβασης, αλλά γιατί δεν θα έχει να πληρώσει όλους τους υπόλοιπους φόρους. (…) Θα υπάρξουνε κάποιοι βέβαια που θα αγοράσουν, αλλά όχι οι μικροί. Αυτοί που θα επενδύσουν σε ακίνητα είναι οι μεγάλοι οι οποίοι θα αγοράσουν σε πολύ χαμηλή τιμή ακίνητα μεγάλης αξίας οι οποίοι μπορούν να ανταπεξέλθουν στους φόρους. Και οι επενδύσεις δεν θα αφορούν μικρές κατοικίες αλλά μεγάλα ακίνητα». Σε ερώτηση για το αν θεωρεί ότι το φορολογικό σύστημα θα επηρεάσει αρνητικά το ποσοστό ιδιοκατοίκησης η απάντηση ήταν καταφατική: «Έχει ήδη αρχίσει να μειώνεται το ποσοστό ιδιοκατοίκησης με όλο αυτό το φορολογικό σύστημα το οποίο κάνει πραγματικά επιδρομή στους ιδιοκτήτες. Αν συνεχιστεί αυτό το φορολογικό σύστημα και είναι εσαεί αυτοί οι φόροι για την ιδιοκατοίκηση, θα μειωθεί κι άλλο. Μόνο αν αρχίσει να υπάρχει περίοδος ανάπτυξης, θα επανέλθει.»

Ιδιαίτερη ανησυχία εκφράζει και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), όπου σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της για τα αποτελέσματα των νέων φορολογικών μέτρων θεωρεί ότι τα μέτρα αυτά θα αποβούν καταστροφικά για την ιδιόκτητη κατοικία: «Αποτέλεσμα της τακτικής αυτής είναι η ακίνητη ιδιοκτησία να μην είναι πλέον δικαίωμα, αλλά βάρος ασήκωτο, ιδιαίτερα για τη νέα και συχνά άνεργη γενιά, που αδυνατεί πλήρως να χρηματοδοτήσει τη φορολογία οποιουδήποτε ακίνητου περιουσιακού στοιχείου…»(37).

Από τη σκοπιά των ιδιοκτητών, ενδεικτική είναι η παρακάτω συνέντευξη που κρίνω σκόπιμο να την παραθέσω, διότι περιγράφει γλαφυρά όλους τους παράγοντες επιρροής της οικονομικής κρίσης στο ζήτημα της ιδιόκτητης κατοικίας. Πρόκειται για την ιδιοκτήτρια ενός διαμερίσματος στο κέντρο της Αθήνας στην περιοχή της Νεάπολης, η οποία απέκτησε την κατοικία μέσω τραπεζικού δανεισμού το 2007. Η ίδια περιγράφει το πώς επηρεάζεται από την οικονομική κρίση, έχοντας μείνει άνεργη αυτή τη στιγμή και αδυνατώντας να πληρώσει τις δόσεις του δανείου αλλά και τη φορολογία. Έτσι, αναγκάζεται να υπενοικιάσει μέρος της κατοικίας, στην οποία διαμένει, για να μπορέσει να ανταπεξέλθει οικονομικά. Είναι ιδιαίτερα συναισθηματικά δεμένη με την κατοικία της και φοβάται μη προβεί σε πλειστηριασμό η τράπεζα από την οποία έχει λάβει το στεγαστικό της δάνειο.

«Είμαι άνεργη κατάγομαι από την Πρέβεζα, αλλά ζω στην Αθήνα από το 1997. Η κατοικία που μένω είναι δικιά μου και είναι περίπου 95 τμ. Το σπίτι αυτό το αγόρασα το 2007, ζούσα ήδη, πολλά χρόνια εδώ ως ενοικιαστής και ο ιδιοκτήτης μου τότε αποφάσισε να το πουλήσει.(…) Ήμουν πολύ συναισθηματικά δεμένη με αυτό το σπίτι, το αγαπούσα πάρα πολύ κι έτσι αποφάσισα να το αγοράσω. Δεν είχα ούτε ένα ευρώ για να το πάρω κι έτσι το αγόρασα με δάνειο εξ ολοκλήρου. (…) Το δάνειο θα τρέχει για άλλα 25 χρόνια.(…)

Υπενοικιάζω ένα δωμάτιο του σπιτιού μου και τους κοινόχρηστους χώρους γιατί είμαι άνεργη, δεν έχω από πουθενά αλλού εισοδήματα, παρά μόνο μια μικρή βοήθεια από την μητέρα μου. Η μητέρα μου πληρώνει την δόση του δανείου από τη σύνταξη της και από εκεί και πέρα δεν έχω τίποτα γιατί είμαι άνεργη και δεν έχω και επίδομα, οπότε με την υπενοικίαση βγάζω κάποια βασικά έξοδα του σπιτιού, ρεύμα, νερό και κάπως για να ζω.(…) Το υπενοικιάζω από πέρσι τον Μάιο, είχα ακόμη κάποια δουλειά αλλά είχε μειωθεί πάρα πολύ. Για να καταλάβεις το εισόδημα μου ήταν 3.000 ευρώ για το 2011. (…) Με τη φορολογία δεν μπορώ να κάνω τίποτα, δεν έχω πληρώσει κανένα από τα χαράτσια, και για λόγους αρχής, αλλά και γιατί δεν έχω. Αν είχα την οικονομική δυνατότητα, θα προτιμούσα να μην το υπενοικιάζω, θα ήθελα να μένω μόνη μου εδώ και όχι να ψάχνω συγκάτοικο από αγγελία. Δεν θέλω ποτέ να φύγω από αυτό το σπίτι, ελπίζω να βρω δουλειά και να μην μου το πάρουνε οι τράπεζες.»
Ιωάννα, μεταφράστρια, ιδιοκτήτρια διαμερίσματος στην περιοχή Νεάπολη

(21) Τράπεζα της Ελλάδος, 2012, Μελέτες και Αναλύσεις για την Ελληνική Αγορά Ακινήτων διαθέσιμο στην ιστοσελίδα: http://www.bankofgreece.gr / (22) ο.π. / (23) Βλ άρθρο: Κανέλης Β., «Πωλούνται ακίνητα κάτω από την αντικειμενικής του αξία», εφημερίδα Ημερησία, 28/3/2012 / (24) ο.π. / (25) ΕΛΣΤΑΤ, 2012, Βάση δεδομένων, Οικοδόμηση και κατασκευή διαθέσιμο στην ιστοσελίδα: http://www.statistics.gr/ (26) ο.π. / (27) Ο ΣΑΤΕ είναι ένας σύνδεσμος 600 μεσαίων και μεγάλων κατασκευαστικών εταιριών /(28) Ιστoσελίδα ΣΑΤΕ: http://www.sate.gr/ (29) Πηγή για τα ποσοστά αυτά είναι η ιστοσελίδα της Re/Max NewDeal: http://www.remax.gr / (30) Ο όρος «υποβαθμισμένες» περιοχές δεν υιοθετείται εκ μέρους μου, αλλά αναγράφεται έτσι όπως αναφέρθηκε από τους συγκεκριμένους συνεντευξιαζόμενους / (31) Ο δείκτης τιμών του πίνακα το 100% αφορά στις τιμές των διαμερισμάτων το 2008 / (32) Τα στοιχεία αντλήθηκαν από Τράπεζα της Ελλάδος, 2012, Στατιστικό δελτίο Οικονομικής Συγκυρίας, τεύχος 144, Μάιος –Ιούνιος 2012 διαθέσιμο στην ιστοσελίδα: http://www.bankofgreece.gr / (33) ο.π. / (34) Για την κατασκευή αυτού του πίνακα αντλήθηκαν στοιχεία από: Τράπεζα της Ελλάδος, Στατιστικό δελτίο Οικονομικής Συγκυρίας, τεύχος 144, Μάιος –Ιούνιος 2012 διαθέσιμο στην ιστοσελίδα: http://www.bankofgreece.gr / (35) Πρόκειται για τον νόμο Ν 3986/2011 ή αλλιώς νόμο Κατσέλη, που καλύπτει σε χρέη όλους τους τύπους των στεγαστικών και καταναλωτικών δανείων (ανοιχτά δάνεια, καταναλωτικά δάνεια, στεγαστικά δάνεια, δάνεια πρώτης κατοικίας, δάνεια πρώτης κατοικίας από τον Οργανισμό Εργατικής Εστίας (ΟΕΚ), δάνεια επισκευαστικά κατοικίας) και χρέη από πιστωτικές κάρτες. Δεν καλύπτει χρέη προς το δημόσιο ή χρέη που προέκυψαν από εμπορικές συναλλαγές ή αδικοπραξία / (36) Η δήλωση αυτή του Βίκτωρα Τσιαφούτη έγινε στην εκδήλωση με τίτλο: «Όχι στις κατασχέσεις των σπιτιών από τις τράπεζες – Όχι στις εξώσεις» που πραγματοποιήθηκε στο θέατρο Εξαρχείων με πρωτοβουλία του Δικτύου Κοινωνικής Αλληλεγγύης Εξαρχείων – Νεάπολης – Μουσείου και της ΕΠΟΙΖΩ στις 8/12/2012 / (37) Βλ άρθρα: 1.Κανέλης Β., «Στροφή στην ενοικίαση με εκπτώσεις έως και 40%», εφημερίδα Ημερησία, 9/6/2012 2.« Ιδιοκατοίκηση..τέλος», εφημερίδα Αττική, 24/06/2011 / (38) Για τη δήλωση βλ.: ΠΟΜΙΔΑ, 2012, «Βάρος και όχι δικαίωμα πια η ιδιοκτησία», διαθέσιμο στο http://www.pomida.gr/

3.3 Ενοικιαζόμενη κατοικία

Τιμές ενοικίων

Αντίστοιχα με την ιδιόκτητη κατοικία, συνέπειες της οικονομικής κρίσης υφίσταται και η ενοικιαζόμενη κατοικία. Οι τιμές των ενοικίων έχουν υποχωρήσει από 10% έως και 40%, ανάλογα με το ακίνητο, ενώ μεγαλύτερη ζήτηση φαίνεται να έχουν οι κατοικίες μικρών επιφανειών λόγω μικρότερων ενοικίων και λιγότερων λειτουργικών εξόδων. Σε έρευνα του Βασίλη Κανέλη για την εφημερίδα Ημερησία το καλοκαίρι, (39) αναφέρεται πως στο κέντρο της Αθήνας οι τιμές των ενοικίων κυμαίνονται από 4 έως 6 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ στις «υποβαθμισμένες περιοχές» ενδέχεται να είναι και κάτω από 3 ευρώ/τμ. Εξαιρείται η περιοχή του Κολωνακίου που οι τιμές των ενοικίων κυμαίνονται πάνω από 15 ευρώ/τμ. Σύμφωνα πάντα με την ίδια έρευνα, στα ανατολικά προάστια, όπου υπάρχουν πολλές μεζονέτες προς ενοικίαση, οι τιμές κυμαίνονται 5 έως 7 ευρώ/τμ , ενώ στα δυτικά προάστια που απευθύνονται, κυρίως, σε χαμηλά και μεσαία εισοδηματικά στρώματα, οι τιμές ενοικίασης κινούνται μεταξύ 4 και 6 ευρώ/ τμ.

Πηγή: Κανέλης Β., «Στροφή στην ενοικίαση με εκπτώσεις έως και 40%», εφημερίδα Ημερησία, 9/ 6 / 2012

Πηγή: Κανέλης Β., «Στροφή στην ενοικίαση με εκπτώσεις έως και 40%», εφημερίδα Ημερησία, 9/ 6 / 2012

Αδυναμία καταβολής ενοικίου

Παρόλο που οι τιμές της ενοικιαζόμενης κατοικίας σημειώνουν πτώση, φαίνεται να είναι σε αύξηση το φαινόμενο της αδυναμίας καταβολής ενοικίου για την εξασφάλιση στέγης από πολλούς ενοικιαστές. Επίσημα στοιχεία σχετικά με τις εντολές έξωσης για το 2012 δεν υπάρχουν, ωστόσο ορισμένα αποσπασματικά στοιχεία για το 2012 και το 2011 φανερώνουν πως η τάση αυτή (η αδυναμία καταβολής του ενοικίου) είναι υπαρκτή και (ίσως) σε αύξηση. Συγκεκριμένα από το Φλεβάρη του 2011 μια σειρά από άρθρα του ημερήσιου τύπου (40), αποκαλύπτουν πως μέσα στις πρώτες 40 ημέρες του 2011 έχουν κινηθεί διαδικασίες για 4.000 εξώσεις, ενώ ολόκληρη τη διάρκεια του 2010 πραγματοποιήθηκαν γύρω στις 5.000. Η Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων εκτιμά πως το 50% των ενοικιαστών στο κέντρο της Αθήνας αδυνατεί να καταβάλει το ενοίκιο των κατοικιών και οι οφειλές τους πολλές φορές αγγίζουν τα 3.500 ευρώ, ενώ παράλληλα προβλήματα δημιουργούνται και για την αποπληρωμή των λογαριασμών της ΔΕΗ και του νερού. Η κατάσταση αυτή δεν περιορίζεται μόνο στις αστικές συνοικίες χαμηλών εισοδημάτων αλλά αγγίζει και τα μεσοαστικά προάστια όπως τη Γλυφάδα και του Ζωγράφου. Το φαινόμενο της καθυστέρησης των ενοικίων έχει οδηγήσει πολλούς ιδιοκτήτες να παραχωρούν τα μισθώματα των ενοικίων τους στην εφορία έτσι ώστε να μην πληρώνουν φόρους για ανείσπρακτα εισοδήματα (41).

Παρακάτω παρουσιάζονται δύο περιπτώσεις ανθρώπων, που λόγω αδυναμίας καταβολής του ενοικίου, αναγκάστηκαν να εγκαταλείψουν το σπίτι τους και να αναζητήσουν φιλοξενία, από οικεία και φιλικά τους πρόσωπα, για να καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες.

1. «Ζούσα το 2009 με συγκάτοικο στα Κάτω Πατήσια. Ήμουν τρία χρόνια στο ίδιο σπίτι. Για ένα σύντομο διάστημα δούλευα σε πρακτική με καλά λεφτά και έβγαινε μια χαρά. Αργότερα, η συγκάτοικος αποφάσισε να γυρίσει Θεσσαλονίκη και μου έμεινε το σπίτι. Ευτυχώς μετά από 3 μήνες ανεργίας, βρήκα ξανά δουλειά και λίγο αργότερα μάλιστα μου έγινε και καλύτερη πρόταση. Το συντηρούσα μόνη μου για ένα χρόνο.(…) Μετά ξανά τα ίδια, δηλαδή ανεργία, γιατί η σύμβαση ήταν ορισμένου χρόνου και τελείωσε. Έπαιρνα όμως επίδομα για λίγους μήνες από την ΕΕ και τα λεφτά αυτά με έβγαλαν για λίγους μήνες.(…) Ήρθε νέα συγκάτοικος που σπούδαζε και η περίοδος αυτή καλύφθηκε οικονομικά γιατί μοιραζόμασταν τα έξοδα.(…) Όταν τα λεφτά τελείωσαν, άρχισε η πίεση να γυρίσω στο χωριό μου. Έψαχνα δουλειά κανονική για να βγαίνω και δεν έβρισκα. Η συγκάτοικος ήθελε να αλλάξει περιοχή. Εγώ τέτοιο βήμα χωρίς δουλειά και χωρίς λεφτά όπως ήμουν δε μπορούσα να κάνω μαζί της.(…) Εδώ που τα λέμε και να μην αλλάζαμε περιοχή πάλι το σπίτι δεν μπορούσα να το συντηρήσω. Αποφάσισα λοιπόν να γυρίσω στο χωριό με σκοπό να επιδιώξω να φύγω στο εξωτερικό για κάτι καλύτερο. (…) Έστειλα τα πράγματά μου τον Ιούνη του 2011, αλλά επέστρεψα τον Σεπτέμβρη γιατί έκανα μια έρευνα για την ΕΛ.ΣΤΑΤ., τα λεφτά ήταν λίγα και πάλι δεν μπορούσα να νοικιάσω δικό μου σπίτι ή ακόμα και με συγκάτοικο. Από τον Μάρτιο του 2012 καλύπτω τη γραμματειακή θέση σε μια εταιρία και παίρνω 550 ευρώ. Όλο αυτό το διάστημα φιλοξενούμαι σε φίλους για να τραβήξω κάπως… ένα μήνα λίγο εδώ και λίγο εκεί, αφού τα λεφτά που παίρνω δεν φτάνουν για να νοικιάσω δικό μου σπίτι. Τώρα τους τελευταίους τέσσερις μήνες φιλοξενούμαι σε μια φίλη εδώ, σε αυτό το δυάρι στα Εξάρχεια(…) Κοιμάμαι στον καναπέ στο σαλόνι, αφού μόνο ένα κρεβάτι έχει το σπίτι.(…)Είμαι με έναν σάκο και μια βαλίτσα με τα ρούχα μου και μόνο, χωρίς δικά μου πράγματα καθόλου.(…)
Κατερίνα, ιδιωτική υπάλληλος, φιλοξενούμενη σε διαμέρισμα στην περιοχή των Εξαρχείων

2. «Έχω σπουδάσει στην ΑΣΟΕΕ, στο τμήμα οικονομικών. Από το Μάρτιο του 2008 δούλευα σε ένα λογιστικό γραφείο από το οποίο απολύθηκα τον Ιούνιο του 2008. Μετά έπιασα για λίγο δουλειά σε εκδοτικό οίκο και έπειτα με δέχτηκαν σε ένα ταξιδιωτικό πρακτορείο.(…) Έβγαζα καλά λεφτά και τότε πήρα την απόφαση να νοικιάσω ένα σπίτι στα Εξάρχεια (…) Μέχρι τότε έμενα μια στους γονείς μου μια συγκατοικούσα με φίλους σε διάφορα σπίτια αλλά για λίγο χρονικό διάστημα, φοιτητές τότε, αλλάζαμε συχνά σπίτια.(…) Τον Ιούνιο του 2009, απολύθηκα από το πρακτορείο με την αιτιολογία της κρίσης και των αναγκαστικών περικοπών. Έτσι μου είπαν… εγώ όμως πιστεύω πως ήταν για συνδικαλιστικούς λόγους, ήμουν γραμμένος και στο σωματείο, το οποίο δε με βοήθησε καθόλου τελικά.(…) Κράτησα το σπίτι μέχρι και τον Οκτώβρη, αλλά τα οικονομικά μου πλέον ήταν σε άθλια κατάσταση. Τότε γύρισα στο πατρικό μου σπίτι… ήττα…(…). Το 2010 ήμουν για λίγους μήνες στο ταμείο ανεργίας, παράλληλα έκανα τον σερβιτόρο, τον οικοδόμο, οτιδήποτε για να βγάζω χρήματα (…). Οι σχέσεις με τους γονείς μου όμως ήταν τραγικές… ποτέ δεν ήταν καλές αλλά τότε ήταν ακόμα χειρότερα τα πράγματα. Μετά από ένα μεγάλο καβγά αποφάσισα να φύγω.(…) Τώρα μένω στο Βύρωνα στο σπίτι της κοπέλας μου, της Δήμητρας. Είναι της γιαγιάς της οπότε δεν έχει ενοίκιο, όμως δεν μένει μόνη της, μένει και ο ξάδελφος της εκεί.(…) Εντάξει το σπίτι είναι σχετικά ευρύχωρο αν και αρκετά παλιό. Νομίζω είναι του ’70 και έχει πολλές ελλείψεις και ατέλειες αλλά ευτυχώς υπάρχει κι αυτό.(…) Προσπαθώ να συμβάλλω στα έξοδα να νιώθω και εγώ λίγο χρήσιμος. (…)
Ιάσονας, απόφοιτος ΑΣΟΕΕ, οικοδόμος, φιλοξενούμενος σε διαμέρισμα στο Βύρωνα.

Σε ερώτηση μου για το πώς βιώνουν αυτή την κατάσταση αλλά και το τι σκέφτονται για μετά και οι δύο απάντησαν πως νιώθουν ότι λόγω της φιλοξενίας δεν είναι αυτή τη στιγμή άστεγοι αλλά ταυτόχρονα έχουν πολύ μεγάλη ανασφάλεια για το μέλλον τους.
1. «Είναι πολύ δύσκολο, και ψυχολογικά δηλαδή. Μια εδώ, μια εκεί, χωρίς πράγματα δικά σου, χωρίς ένα δικό σου χώρο. Νιώθεις πως αυτή τη στιγμή δεν είσαι άστεγη μόνο και μόνο από τη φιλανθρωπία των φίλων σου.(…) Μετά δεν ξέρω που θα με βγάλει… πρέπει να μάθουμε να ζούμε με αυτήν την ανασφάλεια.» (Κατερίνα)
2. «Το σπίτι αυτό ήταν σανίδα σωτηρίας. Μπορεί όλοι από τη γενιά μας να είναι άνεργοι, αλλά ευτυχώς υπάρχουνε ακόμα αυτά τα σπίτια της προηγούμενης γενιάς που μας επιτρέπουνε να ζούμε τουλάχιστον με αξιοπρέπεια και να μην είμαστε και άστεγοι εκτός από άνεργοι.(…) Αν χωρίσω με τη Δήμητρα δεν ξέρω τι θα κάνω, που θα μένω… στους γονείς μου σου είπα δεν μπορώ να γυρίσω… δεν μιλάμε καν.» (Ιάσονας)

Άτυπη διαμονή

Ταυτόχρονα, υπάρχουν και άλλες μορφές άτυπης διαμονής, που βασίζονται κυρίως σε συμφωνίες μεταξύ ανθρώπων, που συνδέονται με κάποιου είδους έμπιστης φιλικής σχέσης. Οι συμφωνίες αυτές περιλαμβάνουν τη διαμονή ενός προσώπου σε ένα διαμέρισμα που για κάποιο λόγο δεν ενοικιάζεται ή ιδιοκατοικείται, άνευ ενοικίου ή παραχωρητηρίου με αντάλλαγμα (ή και όχι) την πληρωμή μόνο των λογαριασμών και των τρεχόντων εξόδων του διαμερίσματος. Η ύπαρξη εμπιστοσύνης μεταξύ ενοικιαστών και ιδιοκτητών είναι απαραίτητη, διότι δεν συνάπτεται ανάμεσα στα δύο μέρη κάποιο ενοικιαστήριο ή δεν κατατίθεται στην εφορία κάποιου είδους παραχωρητήριο. Έτσι, δεν υπάρχουν υποχρεώσεις στην εφορία από τη μεριά του ιδιοκτήτη και ταυτόχρονα εξασφαλίζεται διαμονή σε φιλικά, προς τον ιδιοκτήτη, πρόσωπα που αδυνατούν να καλύψουν αυτόνομα τις στεγαστικές τους ανάγκες. Όπως είναι αναμενόμενο, για το φαινόμενο αυτό δεν έχουμε κάποια επίσημα στοιχεία, ούτε μπορεί να εντοπιστεί χωρικά, καθώς δεν βασίζεται σε προτιμήσεις ανθρώπων σε συγκεκριμένες περιοχές, αλλά προκύπτει από το που παρέχονται αυτά τα διαμερίσματα. Παρακάτω παρουσιάζονται τρεις περιπτώσεις, όπου περιγράφονται οι λόγοι που τους ανάγκασαν να καταφύγουν σε τέτοιου τύπου λύσεις. Οι δύο πρώτες, αφορούν νέους ανθρώπους που διαμένουν σε διαμερίσματα με άτυπο καθεστώς προσωπικής συμφωνίας, ενώ η τρίτη, περιγράφει πως μια ιδιοκτήτρια διαμερίσματος στην Κυψέλη κατέφυγε σε μια αντίστοιχη συμφωνία, προκειμένου να βοηθήσει τους ενοικιαστές, με τους οποίους είχε αναπτύξει φιλικές σχέσεις και οι ίδιοι αδυνατούσαν από μόνοι τους να καλύψουν οικονομικά τις στεγαστικές τους ανάγκες.

1. «Έμενα στο Μαρούσι από το 2011, νοίκιαζα μια κατοικία με κάποιους φίλους. Τους τελευταίους τρεις μήνες δεν μπορούσα να πληρώσω άλλο το νοίκι και έφυγα. Οι υπόλοιποι δεν φύγανε γιατί δουλεύανε κανονικά. Εγώ δεν δούλευα από τον Ιούλιο (του 2012), αλλά στην αρχή είχα κάποια λεφτά στην άκρη και μπορούσα να πληρώνω το νοίκι. Έφυγα τέλη Οκτώβρη και τώρα μένω σε ένα διαμέρισμα στα Άνω Πατήσια, ένα δώμα είναι 27 τ.μ. σε μια παλιά πολυκατοικία του ’60, πρέπει να είναι, και είμαι εκεί ήδη δύο μήνες. Είναι πολύ μικρό, αλλά ευτυχώς έχει θέρμανση.(…) Ουσιαστικά αυτό το σπίτι μου το έχουν παραχωρήσει να ζω, άτυπα όμως, δεν υπάρχει παραχωρητήριο. Είναι ένα χρόνο ανοίκιαστο και εφόσον δεν μένει κάποιος εκεί μέσα, μου είπε η ιδιοκτήτρια να μένω εκεί, μέχρι να νοικιαστεί. Η ιδιοκτήτρια ήταν φίλη με την μητέρα της κοπέλας μου και έτσι έγινε η συνεννόηση για να μένω εκεί.(…) Το σπίτι είναι κανονικά σε αγγελία και έχουν έρθει δυο τρία άτομα να το δουν, αλλά ακόμα δεν το βλέπω να νοικιάζεται. Βέβαια, όσο μένει ξενοίκιαστο το σπίτι, η ιδιοκτήτρια αρχίζει να σκέφτεται μήπως το πουλήσει, αλλά ακόμα γι’ αυτό δεν έχει βάλει αγγελία. Η συμφωνία μεταξύ μας είναι πως όταν νοικιαστεί κανονικά θα πρέπει να φύγω από το σπίτι και μετά δεν ξέρω τι θα κάνω… ούτε και θέλω να το σκέφτομαι.(…) Τους λογαριασμούς έχουμε πει θα τους καλύπτω εγώ αλλά όχι όμως και το χαράτσι.(…) Ζω εκεί μέχρι να φτιάξει λίγο η κατάσταση, να βρω καμιά δουλειά να μπορώ να νοικιάσω ένα σπίτι που να μου κάνει.(…) Με την περιοχή δεν έχω πρόβλημα, γιατί έχω μεγαλώσει σε γειτονική περιοχή, οπότε δεν με πειράζει να μένω καθόλου στα Άνω Πατήσια.(…) Μπορεί, αν είχα την οικονομική δυνατότητα, να έμενα και πάλι σε αυτή τη γειτονιά αλλά με τίποτα δεν θα ήθελα να μένω σε αυτό το σπίτι, γιατί είναι πάρα πολύ μικρό.»
Βαγγέλης, ηλεκτρολόγος, κάτοικος σε μη ιδιόκτητο διαμέρισμα στα Άνω Πατήσια

2. «Το σπίτι που μένω τώρα βρίσκεται στην πλατεία Αττικής, είναι περίπου 50 τμ με μεγάλο μπαλκόνι και είναι στον τρίτο όροφο. Πριν έμενα στον Υμηττό για ένα χρόνο, νοίκιαζα ένα δυάρι εκεί, 250 ευρώ έδινα, αλλά μαύρα για να μην είναι μεγάλη η τιμή. Στην αρχή όταν κατάλαβα ότι δεν μπορώ να το συντηρώ άλλο έκανα διαπραγματεύσεις για να ρίξω το νοίκι, αλλά δεν μου το έκοβε. Επειδή εγώ τα καλοκαίρια δεν έχω δουλειά, μόνο με δανεικά μπορούσα να το συντηρήσω και να περιμένω να ξαναπιάσω δουλειά τον χειμώνα, αλλά κι αυτό ήταν αβέβαιο.(…) Τον Ιούνιο δεν ήξερα δηλαδή, αν από Σεπτέμβρη θα ξαναείχα δουλειά, οπότε ήταν μεγάλο ρίσκο να συνεχίζω να το κρατάω αυτό το σπίτι. Ο ιδιοκτήτης αυτού του σπιτιού που μένω τώρα ήταν φίλος μου και ήξερε την κατάσταση μου. Αυτός μου πρότεινε να πάω να μείνω εκεί.(…) Στο σπίτι αυτό πριν έμενε ο παππούς του. O παππούς πέθανε την άνοιξη και του το είχε γράψει. Ο ίδιος δεν θέλει να μείνει σε αυτό το σπίτι κυρίως για ψυχολογικούς λόγους μου είπε. Το σπίτι έχει πολλά πράγματα μέσα του παππού, έπιπλα, ρούχα. Για να το νοικιάσει ή για να το πουλήσει πρέπει πρώτα να το αδειάσει, αλλά και να το φτιάξει γιατί είναι πολύ παλιό και ακόμα δεν έχει μπει στη διαδικασία.(…) Μου δόθηκε δηλαδή η ευκαιρία να μένω κάπου που να μην πληρώνω ενοίκιο. Πληρώνω κανονικά τους λογαριασμούς, αλλά όχι και το χαράτσι. Είμαι σαν ενοικιαστής χωρίς ενοίκιο.(…) Δεν έχουμε συμφωνήσει ακόμα για πόσο καιρό θα μένω εκεί, στην αρχή είπαμε προσωρινά και βλέπουμε. Ακόμα, δεν μου έχει πει να φύγω.(…) Αν είχα την οικονομική δυνατότητα, δεν θα έμενα σε αυτό το σπίτι αλλά περισσότερο από όλα δεν μ’ αρέσει καθόλου η περιοχή.»
Γιάννης, τεχνικός, κάτοικος σε μη ιδιόκτητο διαμέρισμα στη πλατεία Αττικής

3. «Εμείς τώρα (η ίδια και ο σύζυγος της), μένουμε στη Νέα Σμύρνη, αλλά έχω και ένα σπίτι στην Κυψέλη. Αυτό μου το είχε πάρει ο πατέρας μου, σαν προίκα, όταν παντρεύτηκα. Στην αρχή που είχαμε στεφανώσει εκεί μέναμε… 7 χρόνια ήτανε 8; Κάπου τόσο νομίζω ήτανε. Είχα κάνει και τα δύο τα παιδιά μου τότε. Μετά αγοράσαμε αυτό που είμαστε τώρα. Ήτανε πιο μεγάλο και για τα παιδιά δηλαδή… και ήμασταν και πιο κοντά στα πεθερικά μου, έχουνε πεθάνει όμως τώρα. Το σπίτι στην Κυψέλη από τότε το νοικιάζαμε σε διάφορους… ξέρεις ήτανε κάποια λεφτά παραπάνω… με αυτά σπούδασα και τον γιο μου.(…) Από το ‘96 νομίζω… μένει μια οικογένεια Αλβανών. Πολύ καλοί άνθρωποι είναι και δουλευταράδες, πολλά χρόνια τώρα είναι στην Ελλάδα, αν και τώρα μου είπανε ότι σκέφτονται να γυρίσουν πίσω στην Αλβανία.(…) Με την Άννα (η γυναίκα που μένει στο διαμέρισμα) γίναμε και φίλες… όλο ερχότανε εδώ για καφέ αλλά με βοηθούσε και πολύ στις δουλειές… ξέρεις καθάριζε σπίτια κι με βοηθούσε και μένα. Τώρα ο Σπύρος (ο σύζυγος) είναι άνεργος… σε οικοδομές δούλευε, μια υδραυλικός, μια χτίστης. Αλλά τώρα δεν μπορούνε να τα βγάλουνε πέρα με τα έξοδα. Το καλοκαίρι μου είπανε ότι δεν έχουνε λεφτά άλλο για το νοίκι.(…) Τι να κάνουμε κι εμείς; Στην αρχή τους είπαμε με τον άντρα μου να μείνουνε και όταν θα έχουνε να μας τα δώσουνε. Τους εμπιστευόμαστε, είναι πολύ καλοί άνθρωποι.(…) Εε, μετά ο γιος μου πήγε και έκοψε το συμβόλαιο στην εφορία, γιατί εμείς, ξέρεις, πρέπει να δίνουμε εκεί τα λεφτά για τα νοίκια, που όμως δεν παίρνουμε. Δεν μας συμφέρει και εμάς να τα φορολογούμαστε, αφού δεν τα παίρνουμε.(…) Τώρα αυτό που έχουμε πει είναι να μένουνε εκεί χωρίς νοίκι, αλλά να πληρώνουν τους λογαριασμούς και αν μπορέσουν και το χαράτσι. Μας συμφέρει και μας, γιατί αν δεν νοικιαστεί το σπίτι θα πρέπει να πληρώνουμε και τους λογαριασμούς εκείνου του, σπιτιού αλλά και αυτού εδώ. Έτσι που μας έκοψαν και τη σύνταξη, πως τα έχουνε κάνει τώρα, δεν μπορούμε να πληρώνουμε λογαριασμούς από δύο σπίτια.»
κ.Αναστασία, συνταξιούχος, ιδιοκτήτρια διαμερίσματος στην Κυψέλη

(39) Βλ. άρθρο: Κανέλης Β.,(2012), «Στροφή στην ενοικίαση με εκπτώσεις έως και 40%», εφημερίδα Ημερησία, 9/6/2012 / (40) Βλ. άρθρα: 1. «»Βροχή» οι αιτήσεις για εξώσεις», (2011) εφημερίδα έθνος, 26/02/2011 2. «Οι μισοί ενοικιαστές δυσκολεύονται να πληρώσουν», εφημερίδα Ελευθεροτυπία, 31/012011, 3. «40.000 αιτήσεις για εξώσεις μέσα σε 40 ημέρες!» εφημερίδα ΕΞΠΡΕΣ, 27/02/2011 / (41) Ο δικηγόρος Αναστάσιος Βάππας σε συνέντευξη του στο Capital TV στις 27/12/2012 κάνει λόγω για 40.000 ιδιοκτήτες που έχουν προβεί σε αυτή την ενέργεια

3.4 Αδιάθετο οικιστικό απόθεμα

Προσφορά και ζήτηση

Ένας τρόπος για να εκτιμήσουμε αν υπάρχει πλεονάζον απόθεμα οικιστικών ακινήτων στην αγορά, είναι ο υπολογισμός του όγκου της ιδιωτικής κατασκευαστικής δραστηριότητας και των επενδύσεων, σε σχέση με τον αριθμό των αγοροπωλησιών ακινήτων για μια δεδομένη χρονική περίοδο. Όπως παρατηρούμε στον παρακάτω πίνακα, ως προς τις άδειες της οικοδομικής δραστηριότητας που εκδόθηκαν για δέκα μήνες του 2012 (διάστημα Ιανουαρίου – Οκτωβρίου) παρουσιάζεται μείωση κατά -27,6% μετά την πτώση κατά -30,5% στο αντίστοιχο διάστημα του 2011. Ο αριθμός των αγοραπωλησιών διαμερισμάτων για το 9μηνο του 12 σημείωσε ποσοστιαία πτώση κατά -48,7%, έναντι του -38,8% για το αντίστοιχο 9μηνο του 2011. Εφόσον λοιπόν, ο αριθμός πτώσης των αγοροπωλησιών είναι μεγαλύτερος από τις εκδοθείσες άδειες, μπορούμε να συμπεράνουμε πως στην αγορά ακινήτων υπάρχει αύξηση του αδιάθετου οικιστικού αποθέματος, με παράλληλη πτώση στη ζήτηση. Σύμφωνα με εκτιμήσεις της Τράπεζας της Ελλάδος την τρέχουσα περίοδο από το σύνολο των 6.571.843 οικιστικών ακινήτων της χώρας το 2011, τα 180.000 διατίθενται άμεσα προς πώληση(42) .Ως προς τα ακίνητα που διατίθενται για ενοικίαση, τον Οκτώβριο του 2012, σύμφωνα με άρθρο στο RE+D Magazine, υπολογίζεται πως ανοίκιαστα παραμένουν πάνω από 300.000 ακίνητα, δηλαδή ένα στα τρία ακίνητα που νοικιάζονται επισήμως σε ολόκληρη την Ελλάδα (43). Στο συγκεκριμένο άρθρο επίσης σημειώνεται ότι από το σύνολο των κατοικιών της χώρας το 25% είναι κενές αυτή τη περίοδο.

ποσοστά όγκου ιδιωτικής κατασκευαστικής δραστηριότητας / ποσοστά αγοροπωλησιών ακινήτων για το διάστημα Ιανουαρίου – Οκτωβρίου 2011 και 2012 (44)

ποσοστά όγκου ιδιωτικής κατασκευαστικής δραστηριότητας / ποσοστά αγοροπωλησιών ακινήτων για το διάστημα Ιανουαρίου – Οκτωβρίου 2011 και 2012 (44)

Μετακινήσεις πληθυσμών

Μια άλλη παράμετρος αύξησης του κενού κτιριακού αποθέματος αποτελεί η μετακίνηση γηγενούς πληθυσμού ή εξωτερικών μεταναστών προς το εξωτερικό ή προς άλλες περιοχές της χώρας εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων. Έρευνες για τα ακριβή αποτελέσματα των μετακινήσεων πληθυσμών δεν έχουν δημοσιοποιηθεί από οποιονδήποτε δημόσιο φορέα, γι’ αυτό τα στοιχεία που παρατίθενται παρακάτω βασίζονται στα προσωρινά αποτελέσματα της απογραφής του 2011 και σε άρθρα του ημερήσιου τύπου.

Σύμφωνα με τα προσωρινά αποτελέσματα της απογραφής, ο πληθυσμός της χώρας για το 2011 εμφανίζεται μειωμένος κατά 146.276 κατοίκους σε σχέση με το 2001. Η μείωση αυτή είναι μεγαλύτερη στα αστικά κέντρα. Μία έρευνα που έκανε με βάσει τα προσωρινά στοιχεία της απογραφής η Ελληνική Εταιρεία Τοπικής Ανάπτυξης και Αυτοδιοίκησης, δείχνει το μέγεθος των δήμων που παρουσιάζουν μείωση και αύξηση, όπως φαίνεται στο παρακάτω γράφημα. Σύμφωνα με τη μελέτη αυτή, οι δέκα δήμοι με τη μεγαλύτερη μείωση αφορούν στους Δήμους Αθήνας, Θεσσαλονίκης και Πειραιά καθώς και σε άλλους πυκνοκατοικημένους δήμους εντός κεντρικών περιοχών της Αθήνας (Καλλιθέα, Ζωγράφου, Αιγάλεω κ.α.). Αντίθετα η αύξηση του πληθυσμού αφορά στα περιφερειακά προάστια της Αθήνας σε αρκετούς δήμους της Κεντρικής Μακεδονίας που έχουν δεχτεί την αστική διασπορά του πολεοδομικού συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης καθώς και σε μεγάλες επαρχιακές πόλεις, όπως η Λάρισα και το Ηράκλειο.

Πηγή: EΕΤAA, 2012, Οι δήμοι σε αριθμούς, διαθέσιμο στην ιστοσελίδα: http://www.eetaa.gr/

Πηγή: EΕΤAA, 2012, Οι δήμοι σε αριθμούς, διαθέσιμο στην ιστοσελίδα: http://www.eetaa.gr/

Σε ένα από τα άρθρα του ημερήσιου τύπου (45), ο Σάββας Ρομπόλης, καθηγητής οικονομικών του Παντείου Πανεπιστημίου και επιστημονικός διευθυντής του Ινστιτούτου Εργασίας της ΓΣΕΕ, καταθέτει πως την τελευταία δεκαετία την Ελλάδα έχουν εγκαταλείψει, ήδη, 850.000 Έλληνες με σκοπό να εργαστούν σε Ευρωπαϊκές χώρες, στην Αμερική και τον Καναδά, ενώ χαρακτηριστικό είναι το γεγονός, πως αν και σκέφτονται τον επαναπατρισμό τους, τελικά τον αναβάλλουν λόγω των ασταθών συνθηκών που επικρατούν στη χώρα. Οι 50.000 από τον συνολικό αριθμό υπολογίζεται πως έφυγαν από τη χώρα μετά το 2008 όπου ξεκίνησε η οικονομική κρίση.

Σύμφωνα πάλι με δημοσιεύματα στον τύπο για την εσωτερική μετανάστευση, 1,5 εκατομμύρια νέων ανθρώπων τείνουν αυτή τη στιγμή να επιστρέφουν από τα μεγάλα αστικά κέντρα στα οποία ζούσαν, σε επαρχιακές πόλεις. Η επιλογή αυτή βρίσκεται σε άμεση συνάρτηση με τις συνθήκες της οικονομικής κρίσης που βιώνουν εντονότερα αυτό τον καιρό οι άνθρωποι των πόλεων, καθώς και στην πεποίθηση, ότι η ενασχόληση με τον αγροτικό και παραγωγικό τομέα μπορεί να αποτελέσει λύση για την ανεργία πολλών νέων ανθρώπων, ή και ανθρώπων που εργάζονται, αλλά βλέπουν το εισόδημα τους να μειώνεται και η ποιότητα ζωής τους να χειροτερεύει. Η τάση αυτή, εφόσον είναι υπαρκτή και αφορά όντως μεγάλο τμήμα του πληθυσμού, μπορεί να εξελιχθεί με έναν αντιστρόφως ανάλογο τρόπο με τα κύματα εσωτερικής μετανάστευσης προς τα αστικά κέντρα των δεκαετιών του 1950 και 1960. Το αντίστροφο φαινόμενο υποστηρίζεται πως ακολουθούν οι εξωτερικοί μετανάστες, που αυτή τη στιγμή φεύγουν από την Ελλάδα, λόγω της οικονομικής κρίσης και της ανεργίας (46).

Ως προς τις μετακινήσεις εντός της Αττικής, στον ημερήσιο τύπο γίνεται λόγος για μετακίνηση πληθυσμών από τα ακριβά προάστια προς το κέντρο της πόλης (47). Βασικό κίνητρο για τη μετακίνηση αυτή είναι η προσπάθεια μείωσης του κόστους συντήρησης κατοικίας σε πιο φτηνά διαμερίσματα και η εγγύτητα στα μέσα μεταφοράς, ώστε να αποφεύγεται η χρήση αυτοκινήτου. Οπότε, οικογένειες εγκαταλείπουν την Κηφισιά, την Εκάλη, τα Βριλήσσια, τα Μελίσσια, το Ψυχικό και μετακινούνται σε μεσαίας κατηγορίας συνοικίες, όπως Χαλάνδρι, Αγία Παρασκευή, Χολαργό, Παπάγου, Ζωγράφου, Καρέα. Αντίστοιχα, από τα νότια προάστια εγκαταλείπονται οι μακρινές περιοχές της Βούλας, Βάρκιζας, Βουλιαγμένης, Γλυφάδας, για γειτονιές πιο κοντά στο κέντρο όπως το Ελληνικό, η Ηλιούπολη, η Αργυρούπολη, το Παλαιό Φάληρο. Με τον τρόπο αυτό μειώνουν έως και 50% τα έξοδά τους για ενοίκια, κοινόχρηστα, καθημερινές μετακινήσεις. Την ύπαρξη των τάσεων είτε εσωτερικής μετακίνησης είτε φυγής από την Ελλάδα γηγενών και εξωτερικών μεταναστών, υποστηρίζουν και οι δύο συμμετέχοντες στις συνεντεύξεις, ο εκπρόσωπος τύπου στην εταιρεία Re/Max New Deal και η ιδιοκτήτρια του Κ&G Real Estate, δηλώνοντας η τελευταία: «Πολλοί φεύγουν από τα προάστια και ιδιαίτερα από τις περιοχές των Μεσόγειων, της Παλλήνης, της Κάτζας και της Παιανίας. Εκεί οι κατοικίες είναι μεγάλες και τα έξοδα μετακίνησης ασύμφορα. Έχουμε, δηλαδή, μετακίνηση πληθυσμού σε περιοχές όπου υπάρχει μετρό, στο Μαρούσι, στο Χαλάνδρι, στην Κηφισιά.(…) Έχουμε μετανάστες οι οποίοι φεύγουνε πίσω στις χώρες τους και πολλοί φοιτητές γυρνάνε στην επαρχία ή φεύγουνε στο εξωτερικό οπότε έχουμε πολλά κενά διαμερίσματα.»

Τα στοιχεία αυτά, δεν ξέρουμε κατά πόσο είναι ασφαλή και αντανακλούν με πραγματικό τρόπο τις δημογραφικές εξελίξεις στην Ελλάδα. Σε περίπτωση όμως που είναι σε ισχύ, θα επιφέρουν θεαματικές αλλαγές στη δομή της ζήτησης για κύρια κατοικία, καθώς από τη μία πλευρά θα αποδυναμώσει τη ζήτηση στα μεγάλα αστικά κέντρα (εκεί όπου βρίσκεται το μεγαλύτερο απόθεμα αδιάθετων κατοικιών), ενώ από την άλλη θα ενισχύσει (αναλογικά λιγότερο) τη ζήτηση στη περιφέρεια.

«Κλειστά διαμερίσματα»

Εκτός από τους λόγους ζήτησης και προσφοράς, καθώς και της μετακίνησης του πληθυσμού που εξηγούν την ύπαρξη κενού κτιριακού αποθέματος, υπάρχουν κι άλλες παράμετροι που πολλές κατοικίες, διαμερίσματα ή και ολόκληρα κτίρια παραμένουν μη διαθέσιμα. Οι παράμετροι αυτές αφορούν στους λόγους και στις αιτίες που πολλοί ιδιοκτήτες, αυτή τη στιγμή, δεν επιθυμούν να ενοικιάσουν ή να πουλήσουν ακίνητα που δεν ιδιοκατοικούνται. Παρόλο που οι εν λόγω αιτίες είναι άμεσα συνδεδεμένες με την οικονομική κρίση, δεν μπορούν να μετρηθούν με στατιστικά στοιχεία, διότι αναφέρονται σε ποιοτικά χαρακτηριστικά και για το λόγο αυτό, προσπάθησα να προσεγγίσω το συγκεκριμένο θέμα μέσω των συνεντεύξεων με τους κτηματομεσίτες, αλλά και μέσω δύο συνεντεύξεων με ιδιοκτήτες που δεν επιθυμούν να αξιοποιήσουν το ακίνητο τους μέσω πώλησης ή ενοικίασης.

Όσον αφορά την πώληση, η πτώση των τιμών είναι σημαντικά αποτρεπτική, ιδιαίτερα για τα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές στο ευρύτερο κέντρο της Αθήνας και σημειώνουν την πιο μεγάλη υποβάθμιση στις εμπορικές τους αξίες. Ιδιοκτήτες που έχουν την οικονομική δυνατότητα να μην διαθέσουν τα ακίνητα τους προς πώληση τη δεδομένη στιγμή, δεν προβαίνουν σε τέτοια ενέργεια, σκεπτόμενοι πως το οικονομικό όφελος θα είναι πολύ χαμηλό. Συναντώνται, όπως αναλύθηκε παραπάνω, ολόκληρες νεόδμητες πολυκατοικίες που παραμένουν αδιάθετες. Τέτοιου είδους πολυκατοικίες δεν ανήκουν σε μικρούς ιδιοκτήτες, αλλά σε κατασκευαστές που έχουν την οικονομική δυνατότητα να τις διατηρήσουν αδιάθετες πληρώνοντας μόνο το ΦΠΑ της οικοδομής και αποφεύγοντας έτσι να τις πουλήσουν σε πολύ χαμηλές τιμές, όπως μας πληροφορεί η ιδιοκτήτρια του κτηματομεσιτικού γραφείου K&G Real Estate: «Τα καινούρια είναι κλειστά από επιλογή του ιδιοκτήτη, ο οποίος έχει την δυνατότητα να μην τα πουλήσει ή να τα νοικιάσει. Ο κατασκευαστής που έχει κάνει μια οικοδομή και δεν την έχει πουλήσει το 2013, θα πρέπει να πληρώσει το ΦΠΑ για τα αδιάθετα διαμερίσματα. Έχει δύο επιλογές: ή να τα κρατήσει κλειστά, και έχει βέβαια την οικονομική δυνατότητα να τα κρατήσει κλειστά, οπότε δεν τον νοιάζει να τα πουλήσει. Για τα νεόδμητα πάντα. Και έχουμε πολλούς τέτοιους κατασκευαστές που έχουν την οικονομική δυνατότητα να το κάνουν γιατί είναι οι παλαιοί κατασκευαστές και δεν είχαν δανειστεί το 2000 για να κάνουν ανέγερση οικοδομών με κερδοφορίες πάρα πολύ δυνατές από το ‘90 και το’ 80 που δουλεύανε. Αν πάνε να το νοικιάσουν, πάλι θα φορολογηθούν και θα μπούνε σε αυτή τη διαδικασία, ενώ δεν έχουνε την οικονομική ανάγκη να εισπράξουνε τα ενοίκια.»

Στην περίπτωση της ενοικίασης, κύριος παράγοντας αποτροπής των ιδιοκτητών για διάθεση του ακινήτου τους, είναι ο φόβος για τη μη καταβολή των ενοικίων από τους ενδεχόμενους ενοικιαστές. Το κόστος για να ενοικιαστεί ένα σπίτι, αρχικά περιλαμβάνει ορισμένες μικροεπισκευές (π.χ. βάψιμο) και πλέον και το ενεργειακό πιστοποιητικό. Σε συνδυασμό με τη γενική φορολογία των ακινήτων, αλλά και τη φορολογία των ενοικίων που ενδέχεται να μην εισπραχθούν, η ενοικίαση μιας κατοικίας φαίνεται να μην προσφέρει πλέον σημαντικά οικονομικά οφέλη στους ιδιοκτήτες της. Η ιδιοκτήτρια του K&G Real Estate εξηγεί: «Πλέον το να μισθώσεις ένα διαμέρισμα είναι μια περιπέτεια. Δεν έχεις οικονομικό όφελος ή αν έχεις οικονομικό όφελος των τριών, άντε των τεσσάρων μισθωμάτων τον χρόνο, η όλη ταλαιπωρία σε σχέση με το γεγονός ότι μπορεί να σου τύχει μισθωτής να σου μείνει μέσα ένα χρόνο και ο οποίος δεν θα σου δώσει ούτε ένα ευρώ. Δεν βρίσκουν, πλέον τον λόγο να τα νοικιάσουν. Μπαίνουν σε οικονομικές περιπέτειες που μπορεί να τους ταλαιπωρήσουν νομικά. Δεν επιβαρύνονται φορολογικά, κόβουν την ΔΕΗ για να μην πληρώνουν το χαράτσι και έχουν μόνο τα έξοδα συντήρησης, πληρώνοντας τα κοινόχρηστα της πολυκατοικίας και μάλιστα, για ένα διαμέρισμα το οποίο δεν θερμαίνεται. Κλείνουν και τα καλοριφέρ. Έτσι τα κρατάνε κλειστά και δεν έχουν και εξτρά φθορές, στις οποίες δεν μπορούν να ανταπεξέλθουν και οικονομικά γιατί ένα σπίτι που κατοικείται έχει φθορές(…). Τα παλιά κενά κτίρια είναι τόσο απαξιωμένα που δεν μπορούν να νοικιαστούν έτσι. Πρέπει ο ιδιόκτητης να ρίξει χρήμα αυτή τη στιγμή για να ανακαινιστούνε. Χωρίς να είναι σίγουρος αν θα νοικιαστεί, αν θα παίρνει το ενοίκιο του. Είναι δίκοπο μαχαίρι.»

Παρακάτω παρουσιάζονται δύο συνεντεύξεις με ιδιοκτήτες μικρών διαμερισμάτων που δηλώνουν, ουσιαστικά, πως αυτή τη στιγμή δεν τους συμφέρει ούτε να ενοικιάσουν, αλλά ούτε να πουλήσουν τα ακίνητα τους.

1. «Μένω στη Χίο και μένω με ενοίκιο. Στην Αθήνα έχω το πατρικό μου και κληρονόμησα το καλοκαίρι ένα διαμέρισμα γύρω στα 60 τ.μ.. Είναι σε ημιώροφο.(…) Στην αρχή χάρηκα και αυτό κράτησε για κανένα μήνα. Μετά κατάλαβα ότι κληρονόμησα ένα χρέος.(…) Ο φόρος κληρονομιάς είναι μεγάλος και έπειτα είναι και οι λογαριασμοί, τα χαράτσια. Θα προτιμούσα να το πουλήσω γιατί να το νοικιάσω είναι δύσκολο. Έβαλα και αγγελία πήγα και σε μεσίτη αλλά κανείς δεν ενδιαφέρεται. Στην πλατεία Κυψέλης που είδα μια αγγελία για ίδια τετραγωνικά σπίτι και σε ημιώροφο έπιανε 13.000, αλλά ακόμα κι αυτά δεν πουλιούνται. Αυτοί που έχουν τώρα με την κρίση να διαθέσουν λεφτά δεν θα πάνε να πάρουνε τέτοια σπίτια σαν το δικό μου (…). Προσπάθησα να το ενοικιάσω και με αγγελία που έβαλα πολύ καιρό αλλά είναι μάλλον απίθανο. Μια βόλτα που έκανα στη περιοχή, έχει πάρα πολλά άδεια σπίτια. Είχα κατέβει να βάλω ενοικιαστήρια και όλες οι πολυκατοικίες εκεί γύρω είχαν από δύο τρία… και δεν νομίζω πως είναι και πολύ μεγάλα τα ενοίκια εκεί. (…) Έχω ακούσει και πολλές ιστορίες, του στιλ, που δεν πληρώνουν τα ενοίκια τους και μετά σου αφήνουν και χρέη με λογαριασμούς. Αν μπορούσα να διασφαλίσω ότι δεν θα μπλέξω, θα το νοίκιαζα και 200 ευρώ για να βγάζει τα έξοδα του, τα χαράτσια και τους φόρους του, και θα ήμουνα ευχαριστημένος.(…) Ελπίζω να αξιωθεί κανένας να το αγοράσει για να γλιτώνω τα ρεύματα κ όλα αυτά. Το έχω κομμένο τώρα το ρεύμα και άμα κάνω αίτηση να το ξανασυνδέσω, θα πρέπει να πληρώσω το φόρο μεταβίβασης, αλλά και τα προηγούμενα χαράτσια. Με συμφέρει αυτό, το να το έχω κλειστό μέχρι να το πουλήσω γιατί τώρα δεν έχω να τα πληρώσω.(…) Να σου πω την αλήθεια όμως, αν μου πει κανένας φίλος μου που έχει πρόβλημα ότι μπαίνει και αναλαμβάνει τα έξοδα του σπιτιού, δεν έχω το παραμικρό πρόβλημα. Αυτό θα ήταν καλό και για μένα δηλαδή, δεν θα έχω κέρδος αλλά δεν θα έχω και χασούρα.»
Κώστας, αδιόριστος καθηγητής, ιδιοκτήτης διαμερίσματος στη περιοχή Γκύζη

2. «Τώρα μένω στο Μαρούσι στο σπίτι της γυναίκας μου. Στο διαμέρισμα στην πλατεία Κολιάτσου έμενα παλιότερα καμιά δεκαπενταριά χρόνια και το έχω κληρονομήσει από τη γιαγιά μου. Έφυγα από εκεί με το που έκανα οικογένεια, γιατί το σπίτι ήταν μικρό. (…) Στο σπίτι αυτό δεν μένει κανένας εκεί από το 2010. Δεν είχα κάνει μέχρι τώρα διακοπή λογαριασμών γιατί τα έξοδα του ήταν μικρά, αλλά τη ΔΕΗ τώρα έχω αρχίσει και το σκέφτομαι να την κόψω. Βέβαια μετά θα αχρηστευτεί εντελώς το σπίτι και έλεγα κάποια στιγμή να το φτιάξω. (…) Δεν είμαι πολύ αισιόδοξος όμως ότι θα νοικιαστεί, γιατί είναι σε μια πολύ υποβαθμισμένη περιοχή και σε μια πολυκατοικία του ’60, που την έχει πάρει η κάτω βόλτα. Αλλά και έτσι ακόμα, θα νοικιαστεί σε ένα ποσό πολύ χαμηλό σε σχέση με τα προβλήματα που θα μου δημιουργήσει.(…) Όχι τόσο σε σχέση με τη φορολογία, αλλά με τους ενοικιαστές. Το επιθυμητό για μένα θα ήτανε να μπει ένας άνθρωπος που να τον ξέρω. Προτείναμε σε φίλη της γυναίκας μου που ήτανε άνεργη να πάει να μείνει χωρίς ενοίκιο, αλλά και αυτή ακόμα προτίμησε σε άλλες φίλες της, γιατί τρόμαζε με την περιοχή. Οπότε μόνο με αγγελία μπορεί να ενοικιαστεί και άμα… και δεν θέλω να βάλω κάποιον μέσα που φεύγοντας εγώ θα έχω πάρει 500 ευρώ, ενώ θα έχω χαλάσει 2000 ευρώ πριν να το φτιάξω. (…) Και είναι το σπίτι στο οποίο εγώ έχω ζήσει μέσα, δηλαδή το πονάω, δεν θέλω να καταστραφεί.(…) Πήγα στην πολυκατοικία να πάρω τους λογαριασμούς της ΔΕΗ του σπιτιού, και από τα 40 διαμερίσματα που έχει η πολυκατοικία άνοιξα το κουτί και υπήρχαν τουλάχιστον 25 ληγμένοι λογαριασμοί της ΔΕΗ εκεί. Που σημαίνει ή ότι είναι όλα άδεια τα διαμερίσματα ή ότι κανείς δεν πληρώνει πια… με ότι αυτό σημαίνει. (…) Δεν θέλω να το πουλήσω, γιατί η λογική λέει να μην πουλάς κάτι, όταν είναι στο πάτο. Οι τιμές της περιοχής αυτή τη στιγμή είναι ότι χειρότερο μπορείς να βρεις. Αν έπιανε μια άλλη τιμή θα το πουλούσα. Έχω ένα ακίνητο, δηλαδή, που δεν με συμφέρει ούτε να το πουλήσω ούτε να το νοικιάσω.»
Γιάννης, Διασώστης στο ΕΚΑΒ, ιδιοκτήτης διαμερίσματος στην πλατεία Κολιάτσου

(42) Η εκτίμηση αυτή αναφέρθηκε από τον Θεόδωρο Μητράκο, υπεύθυνο του τμήματος ανάλυσης αγοράς ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος στο συνέδριο ακινήτων Prodexpo 2012 / (43) Βλ. άρθρο: « Πάνω από 300.000 ακίνητα ψάχνουν ενοικιαστή», RE+D Magazine, στις 22/10/2012 / (44) Τα στοιχεία για την κατασκευή αυτού του πίνακα αντλήθηκαν από ΕΛΣΤΑΤ, 2012, Οικοδόμηση – Κατασκευές διαθέσιμο στην ιστοσελίδα: http://www.statistics.gr / (45) Βλ. συγκεκριμένα: «Οι Έλληνες φεύγουν στο εξωτερικό για ένα καλύτερο μέλλον», στις 19/12/2011 διαθέσιμο στο http://tvxs.gr/ (46) Βλ. άρθρο: «Φεύγουν οι μετανάστες από την Ελλάδα» Αθηναϊκό Πρακτορείο Ειδήσεων, 5/6/2012 και ρεπορτάζ του ΣΚΑΙ με τίτλο: «Φεύγουνε οι μετανάστες» στις 18/4/2012 διαθέσιμο στο http://www.youtube.com/watch?v=ssiPDLdEypw / (47) Βλ. άρθρα: «Τάσεις επιστροφής στο κέντρο της Αθήνας, εφημερίδα Καθημερινή, 22/4/2012 και «Στροφή στην ενοικίαση με εκπτώσεις έως και 40%», εφημερίδα Ημερησία, 9/6/2012

3.5 Η αύξηση των αστέγων και το φαινόμενο των «νεοαστέγων»

Γίνεται αντιληπτό, σύμφωνα με τα παραπάνω στοιχεία, πως η αδυναμία καταβολής ενοικίου ή αποπληρωμής των δανείων, ιδιαίτερα των στεγαστικών, οδηγεί στην αυξημένη απώλεια στέγης. Τα άτομα που πλήττονται, είτε καταφεύγουν σε φιλοξενία από συγγενικά πρόσωπα όπως αναφέρθηκε, είτε αναγκάζονται να διαμένουν σε πρόχειρα καταλύματα ή ακόμα και στον δρόμο. Το φαινόμενο των αστέγων πρωτοεμφανίστηκε στην Ελλάδα την δεκαετία του 1990 (48), πολύ αργότερα από άλλες ευρωπαϊκές χώρες και συνδέθηκε με την μαζική εισροή μεταναστών και αιτούντων για άσυλο. Ίσως η καθυστέρηση της εμφάνισης του φαινομένου στην Ελλάδα να οφείλεται στην ύπαρξη των άτυπων κοινωνικών και οικογενειακών δικτύων, που αποτελούσαν παραδοσιακά τον κύριο υποστηρικτικό μηχανισμό αντιμετώπισης των προβλημάτων στέγασης των μελών της οικογένειας (49). Οι μεταλλαγές όμως των τελευταίων χρόνων, ως προς την δομή της οικογένειας, των σχέσεων αλληλεγγύης και την συνοχή των διαπροσωπικών δικτύων, συνέβαλαν στον επαναπροσδιορισμό του ρόλου αυτού του υποστηρικτικού μηχανισμού για την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των αδύναμων μελών της οικογένειας (50). Από το 1990 και μετά, το πρόβλημα της έλλειψης στέγης αυξήθηκε με γρήγορους ρυθμούς και δεν αφορά μόνο στους αλλοδαπούς, αλλά και στον ντόπιο πληθυσμό. Τα τελευταία χρόνια οι άστεγοι στην χώρα μας αποτελούν μια ορατή κοινωνική πραγματικότητα, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα και το φαινόμενο αυτό έχει πολύ μεγαλύτερη έκταση από αυτή που εκ πρώτης όψεως φαίνεται, δεδομένου ότι ένας μεγάλος αριθμός αστέγων διαφεύγει της αντίληψης μας.

Τα περιορισμένα στοιχεία που διαθέτουμε για τον αριθμό και τα χαρακτηριστικά των αστέγων προέρχονται από δημόσιους και ιδιωτικούς φορείς κατά προσέγγιση, καθώς δεν υπάρχει ένα οργανωμένο σύστημα συλλογής στατιστικών στοιχείων. Προβλήματα επίσης απορρέουν από τη δυσκολία προσέγγισης των αστέγων, λόγω της κοινωνικής τους απομόνωσης και της συχνής μετακίνησής τους. Το 2009, το Υπουργείο Υγείας και Κοινωνικής Αλληλεγγύης, ανέθεσε στις Νομαρχιακές Αυτοδιοικήσεις την καταγραφή των εκτός στέγης ατόμων. Σύμφωνα με την συγκεκριμένη καταγραφή, ο αριθμός των αστέγων υπολογίζεται για εκείνη την περίοδο σε 7.720 άτομα, χωρίς να συμπεριλαμβάνεται όμως ο αριθμός των παράνομων μεταναστών και των πολιτικών προσφύγων που φιλοξενούνται κάπου προσωρινά, ούτε μετακινούμενων Ρομά/Τσιγγάνων (Παπαλιού, 2010, σελ 215-216). Τα στοιχεία της καταγραφής αυτής αμφισβητούνται από εκπροσώπους Μη Κυβερνητικών Οργανώσεων οι οποίοι μιλούν για 17.000 έως 20.000 άτομα που αποκλείονται από τη στέγη. Πιο συγκεκριμένα, το Ευρωπαϊκό Παρατηρητήριο για την Έλλειψη Στέγης για την Ελλάδα εκτιμά για το 2010 πως οι άστεγοι υπολογίζονται στα 20.000 άτομα, εκ των οποίων 11.000 (ντόπιοι και μετανάστες) ζουν στην Αθήνα. Με τον αριθμό των 20.000 συμφωνούν και τα στοιχεία της ΜΚΟ «Κλίμακα» για το τέλος του 2010, μιλώντας όμως, και για αύξηση του αριθμού αυτού κατά 25% το 2011. Σε περισσότερους από 11.000 άτομα ανέρχονται οι άστεγοι στην Αθήνα, σύμφωνα και με τον κ. Τζανέτο Αντύπα, τον πρόεδρο της ΜΚΟ «Πράξις Ένταξις».

Σε αυτό που συμφωνούν όμως όλες οι παραπάνω εκτιμήσεις είναι πως η οικονομική κρίση, τα υψηλά ποσοστά ανεργίας και οι περικοπές της περιόδου, εκτός του ότι οδηγούν σε δραματική αύξηση των αστέγων, διαφοροποιούν το φαινόμενο αυτό και ποιοτικά. Συγκεκριμένα, έρχεται στο προσκήνιο μια νέα γενιά αστέγων και στον ημερήσιο τύπο συναντάται όλο και πιο συχνά η χρήση του όρου «νεοάστεγοι». Ο όρος «νεοάστεγοι» χρησιμοποιείται για να περιγράψει τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά αυτής της συγκεκριμένης κοινωνικής ομάδας που διαφέρει αρκετά από ότι μέχρι σήμερα γνωρίζαμε για τα άτομα που διαβιώνουν στον δρόμο. Πρόκειται για πληθυσμό που μέχρι πρότινος είχε ένα ικανοποιητικό βιοτικό επίπεδο. Στην πλειονότητα τους είναι άνδρες, ντόπιοι με μέτριο και υψηλό μορφωτικό επίπεδο, πρώην εργαζόμενοι σε επαγγελματικούς κλάδους που έχουν πληγεί από την κρίση. Είναι κυρίως άτομα παραγωγικών ηλικιών (30-45 ετών) που έχασαν την ιδιοκτησία τους με δήμευση, λόγω δανείων ή άλλων οφειλών, νέοι άνεργοι που δεν μπορούν να συντηρήσουν μια κατοικία και έχουν απομακρυνθεί από την οικογένεια τους και άτομα που έχασαν την δουλειά τους λίγο πριν συνταξιοδοτηθούν και αδυνατούν να επαναπροσληφθούν σε μια νέα εργασία λόγω της ηλικίας τους. Δεν παρουσιάζουν χαρακτηριστικά ψυχικών διαταραχών, ούτε εξάρτηση από χρήση ναρκωτικών ουσιών ή αλκοόλ και διατηρούν ισχυρές σχέσεις με το οικογενειακό και φιλικό τους περιβάλλον.

Η παραπάνω περιγραφή για το προφίλ των αστέγων συνάδει με τα αποτελέσματα της Έρευνας «Homelessness in Greece 2012. An in depth research on homelessness in the financial crisis», η οποία παρουσιάστηκε από τη ΜΚΟ Κλίμακα, στις 12/12/2012, στον Ξενώνα Αστέγων του συγκεκριμένου φορέα (51). Ένα από τα κομβικά ευρήματα της συγκεκριμένης έρευνας είναι πως το 64,8% των αστέγων που ερωτήθηκαν, στερούνται κατοικία για λιγότερο από δύο χρόνια, από τα τέλη του 2010 δηλαδή, περίοδος που η πρόσβαση στη κατοικία δέχεται έντονα την επίδραση της οικονομικής κρίσης. Το 82,2%των συμμετεχόντων στην έρευνα είναι άνδρες, ενώ το 89,7% έχει ελληνική υπηκοότητα και ένα στους πέντε έχει ανώτερο/ανώτατο μορφωτικό επίπεδο.

Χωρικά το φαινόμενο των αστέγων εντοπίζεται, κυρίως, στο ευρύτερο κέντρο της Αθήνας, αλλά και του Πειραιά. Ο παρακάτω χάρτης παρουσιάζει τις περιοχές με τις μεγαλύτερες συγκεντρώσεις των αστέγων που όμως, όπως επισημαίνει στη συνέντευξη της παρουσίασης η κα Αλαμάνου, πρόεδρος της ΜΚΟ Κλίμακα, πολλές φορές είναι δύσκολο να εντοπιστεί χωρικά λόγω της συχνής μετακίνησης της συγκεκριμένης κοινωνικής ομάδας ανάλογα με τα καιρικά φαινόμενα. Σε αυτό το σημείο αξίζει να αναφερθεί και το εξής λυπηρό παράδοξο: οι άστεγοι πολλές φορές, και ιδιαίτερα κατά τη χειμερινή περίοδο, θέλουν και επιδιώκουν να συλληφθούν, ώστε να εξασφαλίσουν διαμονή εντός σωφρονιστικών ιδρυμάτων.

Στην χώρα μας, πολύ πρόσφατα αναγνωρίστηκε θεσμικά το πρόβλημα των αστέγων, αλλά δεν υπάρχει επίσημος προσδιορισμός της ομάδας των αστέγων. Γεγονός που έχει ως συνέπεια την έλλειψη δημόσιων πολιτικών πρόληψης και της αποτελεσματικής αντιμετώπισης των αναγκών αυτής της ευάλωτης ομάδας πληθυσμού. Την έλλειψη αυτή προσπαθούν να καλύψουν αρκετοί φορείς, υλοποιώντας διάφορα προγράμματα στήριξης των αστέγων, κυρίως σε τοπικό επίπεδο. Στον Δήμο Αθηναίων λειτουργεί από το 1998, το Κέντρο Υποδοχής Αστέγων, παρέχοντας 3 ξενώνες βραχυπρόθεσμης φιλοξενίας και κέντρο σίτισης. Παράλληλα, αναπτύσσει δράσεις κοινωνικού χαρακτήρα, όπως το κοινωνικό παντοπωλείο, το κοινωνικό φαρμακείο και την Αθηναϊκή αγορά. Επικουρικά στο έργο αυτό λειτουργούν και οι διάφορες ΜΚΟ Κλίμακα, Praksis, ΑΡΣΙΣ που στο πλαίσιο λειτουργίας τους αναπτύσσονται όχι μόνο δράσεις κατά του κοινωνικού αποκλεισμού αλλά και ενδυνάμωσης και επανένταξης οικονομικά και κοινωνικά αποκλεισμένων ομάδων, παρέχοντας και κάποιες υπηρεσίες προσωρινής στέγασης και διατροφής.

Παρόλο τις αξιόλογες προσπάθειες των παραπάνω φορέων, το κράτος αδυνατεί να εξασφαλίσει το δικαίωμα στην κατοικία σε άτομα που είναι ήδη άστεγα, είτε να λειτουργήσει προληπτικά για τον περιορισμό του φαινομένου. Όπως δηλώνει η κ. Αλαμάνου, «Παρά την πρόσφατη θεσμική αναγνώριση του προβλήματος των αστέγων από την ελληνική πολιτεία, η οποία έθεσε την αρχή, έστω και καθυστερημένα, της διαδικασίας εφαρμογής μέτρων προστασίας, η ανυπαρξία μέχρι και σήμερα, θεσμοθετημένων δράσεων στο πεδίο της πρόληψης, αποκατάστασης, καθώς και καταγραφής ποσοτικής και ποιοτικής του φαινομένου αποτελούν ακόμη ζητούμενο στο πλαίσιο χάραξης εθνικής στρατηγικής έλλειψης στέγης» (52). Πράγματι, η αρμόδια Διεύθυνση Οικιστικής Πολιτικής και Κατοικίας του ΥΠΕΚΑ, μέχρι σήμερα, εφαρμόζει προγράμματα στεγαστικής αποκατάστασης μόνο για επείγουσες περιπτώσεις φυσικών καταστροφών. Επιπρόσθετα, η παροχή επιδομάτων, υπηρεσιών στήριξης ή άλλων διευκολύνσεων για τους αστέγους είναι ιδιαίτερα περιορισμένες και μόνο κάποιες συγκεκριμένες ευάλωτες κοινωνικές ομάδες (ΑΜΕΑ, άποροι, μονογονεϊκές οικογένειες κλπ) δικαιούνται ορισμένες κοινωνικές παροχές. Η μη διάθεση οικονομικών πόρων, λοιπόν, από τους ασκούντες της κρατικής εξουσίας, θέτει υπό αμφισβήτηση την εφαρμογή του συνταγματικά κατοχυρωμένου κοινωνικού δικαιώματος στην κατοικία. Γεγονός το οποίο το αντιλαμβάνονται και οι ίδιοι οι άστεγοι, οι οποίοι σε μια ανοιχτού τύπου ερώτηση για το τι πιστεύουν οι ίδιοι/ίδιες ότι πρέπει να γίνει για να μην βρίσκονται εκτός στέγης οι άνθρωποι, το 71,7% απάντησε ότι θα πρέπει να υπάρξει κρατική πρόληψη.

(48) Βλ. Παπαλιού, 2010, σελ 213 και ΜΚΟ Κλίμακα, 2011, Η αποτύπωση της έλλειψης στέγης στην Ελλάδα κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, σελ 2 / (49) Για τη λειτουργία της οικογένειας στα θέματα της στέγασης βλ. Μαλούτας, 1990, σελ 24-26 / (50) Για τις μεταλλαγές της λειτουργίας της ελληνικής οικογένειας ως προς τα θέματα της στέγασης βλ. Βρυχέα, 2003, σελ 335-339 / (51) Η έρευνα διεξήχθη στην Αθήνα την περίοδο Σεπτέμβριος 2011 – Φεβρουάριος 2012 σε δείγμα 214 αστέγων με ελληνική υπηκοότητα και αλλοδαπούς που ζουν στην Ελλάδα πάνω από 8 χρόνια. / (52) Πρόκειται για δήλωση από την παρουσίαση της έρευνας που προαναφέρθηκε η οποία μαγνητοφωνήθηκε εκ μέρους μου.

Κεφάλαιο 4: Συμπεράσματα, υποθέσεις και νέα ερευνητικά ερωτήματα

Η πρόσβαση στην κατοικία δεν περιγράφεται από μία και μόνο εικόνα. Αντιθέτως, υπάρχει ένα ευρύ φάσμα διαδικασιών ως προς τη στεγαστική αποκατάσταση που απευθύνεται και σε διαφορετικούς αποδέκτες, οι οποίοι επίσης δεν αποτελούν μια ενιαία κατηγορία. Τα τρία κυρίαρχα καθεστώτα κατοίκησης στην Ελλάδα όπως είδαμε είναι η ιδιοκατοίκηση, η ενοικίαση και η δωρεάν παραχώρηση, όπου η πρόσβαση στο καθένα από αυτά ξεκινάει και από διαφορετικές αφετηρίες. Έτσι με διαφορετικό τρόπο επιλέγεται ή όχι από τον καθένα, ανάλογα με το φύλο, την εθνικότητα, την ηλικία, την οικογενειακή κατάσταση, την κοινωνική τάξη αλλά και τις ιδιαίτερες προσωπικές επιθυμίες και ανάγκες, η διαδρομή πρόσβασης στην κατοικία. Η διαδρομή αυτή καθορίζεται επίσης και από τις δυνατότητες υλοποίησης όλως αυτών των διαφορετικών σχεδίων για τη στεγαστική αποκατάσταση του κάθε νοικοκυριού ή του κάθε ατόμου ξεχωριστά. Έτσι, αυτές οι στρατηγικές άλλοτε πραγματοποιούνται, άλλοτε ακυρώνονται και άλλοτε αναπροσαρμόζονται σύμφωνα με τις επιθυμίες, τις ανάγκες, τα χωρικά και τοπικά δεδομένα, τα οικονομικά και πολιτικά τεκταινόμενα.

Η πρόσβαση στην κατοικία μέσω της ιδιοκατοίκησης, όπως είδαμε, αποτέλεσε την πιο διαδεδομένη πρακτική για τα ελληνικά δεδομένα, που επιβεβαιώνεται μέσω της μελέτης της ιδιοκτησιακής διάρθρωσης των κατοικιών μέχρι και το 2001. Προφανώς, αυτό οφείλεται σε μια σειρά νομικών, οικονομικών και ιστορικών παραγόντων, αλλά ταυτόχρονα αντανακλά και μια διαχρονική επιλογή, μεγάλου μέρους του πληθυσμού, για μια τέτοιου τύπου στεγαστική αποκατάσταση. Δυστυχώς, η τρέχουσα οικονομική συγκυρία σε συνδυασμό με την αυξημένη φορολόγηση των ακινήτων, φαίνεται να επιδρούν ιδιαίτερα αρνητικά στην πρόσβαση στην ιδιόκτητη κατοικία. Οι αλλαγές στις πολιτικές των τραπεζών αλλά και η ανακοπή του ποσοστού στεγαστικών δανείων, δημιουργούν επίσης, ανησυχίες ως προς την από εδώ και στο εξής πρόσβαση στην ιδιόκτητη κατοικία. Πιθανόν, οι παραπάνω συνθήκες να συμβάλουν στη μείωση των υψηλών ποσοστών ιδιοκατοίκησης. Βέβαια, δεν επηρεάζονται όλοι οι ιδιοκτήτες κατοικιών με τον ίδιο τρόπο. Οι πρόσφατες αλλαγές στο φορολογικό σύστημα που μειώνουν το φόρο μεταβίβασης αλλά αυξάνουν τους φόρους κατοχής ακινήτων, επί της ουσίας οδηγούν σε ένα καθεστώς όπου πρόσβαση στην ιδιόκτητη κατοικία θα έχουν μόνο οι κοινωνικές ομάδες οι οποίες θα μπορούν να πληρώσουν τη σχετική φορολογία. Από αυτή την άποψη, η μείωση των ποσοστών ιδιοκατοίκησης θα πλήξει πρώτα τα χαμηλά εισοδηματικά στρώματα που δεν θα μπορέσουν να ανταπεξέλθουν στην φορολόγηση.

Η ενοικιαζόμενη κατοικία, όπως φαίνεται από τα στατιστικά στοιχεία, αποτελούσε μέχρι τώρα πιο μειοψηφικό τρόπο στεγαστικής αποκατάστασης. Πιθανώς σε ορισμένες περιπτώσεις να θεωρούταν μια προσωρινή λύση στέγασης ή/και να υιοθετούνταν κυρίως από κοινωνικές ομάδες που αδυνατούσαν να αγοράσουνε ιδιόκτητη κατοικία. Σε κάθε περίπτωση, και αυτή η διαδρομή παρουσιάζεται προβληματική, διότι ενώ οι τιμές των ενοικίων μειώνονται ως ένα βαθμό, η αδυναμία καταβολής μηνιαίου μισθώματος από πολλά νοικοκυριά αυξάνεται, όπως φανερώνουν τα στοιχεία των εξώσεων. Σε συνδυασμό με την έλλειψη κρατικών επιχορηγούμενων προγραμμάτων επιδότησης ενοικίου, ορισμένες κοινωνικές ομάδες οδηγούνται στον αποκλεισμό από την ενοικιαζόμενη κατοικία και στην ανεύρεση άλλων εναλλακτικών διαδρομών κάλυψης των στεγαστικών τους αναγκών.

Στην κατεύθυνση αυτή, των εναλλακτικών μορφών διαδρομής δηλαδή, αναπτύσσονται πρακτικές «από τα κάτω» με στόχο τη μείωση των εξόδων για την κατοικία αλλά και την κάλυψη στοιχειωδών στεγαστικών αναγκών. Αναφέρομαι στα ιδιότυπα σχήματα υπενοικίασης μέρους μιας ιδιόκτητης κατοικίας, στη φιλοξενία από φιλικά και συγγενικά πρόσωπα και στην άτυπη παραχώρηση κατοικιών που δεν ιδιοκατοικούνται αλλά ούτε ενοικιάζονται. Τα σχήματα κατοίκησης αυτά κινούνται στη σφαίρα του «άτυπου» και δεν ταυτίζονται με το καθεστώς δωρεάν παραχώρησης. Λόγω αυτού, είναι δύσκολα ανιχνεύσιμα μέσα στον αστικό χώρο και ταυτόχρονα δεν μπορούμε να ισχυριστούμε για το εάν πρόκειται για νέες μορφές κατοίκησης ή υπήρχαν και στο παρελθόν. Όπως και να έχει, τα εξαιρετικής σημασίας φιλικά και συγγενικά δίκτυα αυτά, που κινητοποιούνται μέσω σχέσεων εμπιστοσύνης και κοινωνικής αλληλεγγύης, λειτουργούν ως «δίχτυ ασφαλείας» για την αξιοπρεπή διαβίωση των ανθρώπων που αδυνατούν από μόνοι τους να καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες. Προφανώς, αυτό το καθεστώς δεν μπορεί να αποτελέσει λύση, ούτε πρόταση απέναντι στο κράτος ή στην πολιτεία. Είναι περισσότερο ένας τρόπος προσωρινής και έκτακτης αντιμετώπισης της έλλειψης στέγης, ο οποίος όμως αναδεικνύει και ορισμένα «υγιή» κοινωνικά αλληλέγγυα αντανακλαστικά.

Υπάρχουν όμως και περιπτώσεις ανθρώπων που στερούνται εντελώς ακόμα και αυτά τα δίκτυα κοινωνικής αλληλεγγύης κι έτσι οδηγούμαστε στη ραγδαία αύξηση του φαινομένου των αστέγων. Η έλλειψη στέγης θεωρείται ακραία έκφραση του κοινωνικού αποκλεισμού ως απόρροια της φτώχειας και της οικονομικής εξαθλίωσης. Η αποστέρηση του κοινωνικού δικαιώματος στην κατοικία, οδηγεί τους αστέγους στο να βιώνουν τις επιπτώσεις του κοινωνικού αποκλεισμού σε πολύ μεγαλύτερο βαθμό από άλλες ευάλωτες κοινωνικές ομάδες. Αποτελεί επίσης, έναν ιδιαίτερα αποσταθεροποιητικό παράγοντα της ζωής του κάθε ατόμου που βρίσκεται αντιμέτωπο με τέτοιου είδους συνθήκες. Το πρόβλημα της έλλειψης στέγης αναδεικνύεται στην χώρα μας επίκαιρο όσο ποτέ, ενώ η περαιτέρω αναμενόμενη διόγκωσή του, επιβάλει να μην αντιμετωπίζεται μόνο στα πλαίσια της φιλανθρωπίας. Οι δράσεις που θα ήταν απαραίτητες για την εξάλειψη του φαινομένου θα πρέπει να στοχεύουν στη ρίζα του προβλήματος, δηλαδή στις βασικές του αιτίες, στον αποκλεισμό από την αγορά εργασίας και στην οικονομική εξαθλίωση.

Μιλώντας για δράσεις και πολιτικές, ένα από τα βασικά ερωτήματα που τέθηκαν στην αρχή της εργασίας, είναι το πώς λειτουργούν οι εκάστοτε πολιτικές του κράτους και της πολιτείας σε συνάρτηση με τις κινήσεις της ιδιωτικής πρωτοβουλίας στον τομέα της παραγωγής του οικιστικού αποθέματος και των διαδικασιών πρόσβασης στην κατοικία. Προσπαθώντας, λοιπόν να εξάγω κάποια πρώτα συμπεράσματα, θα μπορούσα να υποστηρίξω, πως μέσα στο χρόνο οι παρεμβάσεις που ασκούνται από τον κάθε φορέα δεν είναι σταθερές, όπως επίσης, δεν αποδεικνύονται όλες το ίδιο κρίσιμες ή αποτελεσματικές. Σε δεδομένες ιστορικές περιόδους είτε μεταβάλλονται είτε εισάγονται νέες μορφές παρέμβασης, ανάλογα με τις ανάγκες στέγασης που προκύπτουν αλλά και με το ευρύτερο κοινωνικό και πολιτικό πλαίσιο που επικρατεί. Μέσα από την αλληλεπίδραση και τον αλληλοκαθορισμό τους, είτε διαμορφώνουν είτε ανακόπτουν είτε δεν επηρεάζουν καθόλου τις διαδρομές της στεγαστικής αποκατάστασης.

Στο παρελθόν, οι στεγαστικές πολιτικές του κράτους συγκροτούνταν γύρω από την ενίσχυση της οικοδομής και ως ένα βαθμό συνέβαλλαν στην επίλυση έκτακτων στεγαστικών προβλημάτων, όπως στην περίπτωση των προσφύγων της Μικρασιάτικης Καταστροφής. Ωστόσο, το κράτος μέσω μιας σειράς ιδιότυπων νομοθετικών επιλογών και της ανοχής ως προς την πρακτική της αυθαίρετης δόμησης, εξυπηρέτησε τη δυνατότητα πρόσβασης στην κατοικία, κυρίως στην ιδιόκτητη, κοινωνικών στρωμάτων ευρέος φάσματος . Ταυτόχρονα, η κατοικία, μέσω των κρατικών νομοθετημάτων για το σύστημα της αντιπαροχής, μετατράπεται σε εμπορικό προϊόν. Λόγω αυτού, αλλά και της συχνής αστάθειας της οικονομίας της χώρας, μεγάλο μέρος του πληθυσμού οδηγήθηκε στην αγορά ιδιόκτητων κατοικιών με τη λογική της «ασφαλούς» επένδυσης. Σήμερα η κρατική παρέμβαση παρουσιάζει χαρακτηριστικά έκτακτης παρέμβασης, που αφορά κυρίως συγκεκριμένες πληθυσμιακές ομάδες ή συγκεκριμένες περιοχές. Στην πρώτη περίπτωση χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ο πρόσφατος νόμος για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά που αφορά συγκεκριμένο πληττόμενο κομμάτι του πληθυσμού, ενώ στη δεύτερη περίπτωση περιλαμβάνονται οι αστικές αναπλάσεις περιοχών που υλοποιούνται με πρωτοβουλία των κρατικών φορέων αλλά και οι νομοθετικές ρυθμίσεις που αφορούν στην παροχή φορολογικών κινήτρων για την ενίσχυση της κατοικίας σε προβληματικές περιοχές όπως το πρόσφατο Σχέδιο Δράσης για την Αθήνα για την «επιστροφή» των κατοίκων στο κέντρο. Βέβαια, οι ρίζες αυτής της πολιτικής αντιμετώπισης, της έκτακτης δηλαδή παρέμβασης, εντοπίζονται σε πολύ παλαιότερες περιόδους. Ανιχνεύεται σε εκείνες τις ιστορικές συγκυρίες όπου η κρατική επέμβαση στον τομέα της στέγασης προσδιορίστηκε κυρίως ως πολιτική πριμοδότησης, παρέχοντας κίνητρα για την ενίσχυση της αγοράς κατοικίας.

Στον αντίποδα των κρατικών πολιτικών, βρίσκονται οι δράσεις του ιδιωτικού τομέα, που παραδοσιακά στην Ελλάδα είναι ο πιο σημαντικός παραγωγός του οικιστικού αποθέματος. Στο παρελθόν ο ιδιωτικός τομέας που αναπτύχθηκε συνήθως μέσα από μικρές και μεσαίες οικοδομικές επιχειρήσεις, ανέπτυξε έντονες κερδοσκοπικές πρακτικές κυρίως μέσω του συστήματος της αντιπαροχής, συμβάλλοντας όμως στην κάλυψη των στεγαστικών αναγκών ευρέος φάσματος κοινωνικών ομάδων. Από το 1990 και έπειτα, με τη συμβολή του τραπεζικού τομέα αλλά και την ανάπτυξη μεγάλων κατασκευαστικών εταιριών, ξεκινάει μια περίοδος μεγεθυμένης παραγωγής οικιστικού αποθέματος, με παράλληλη αύξηση των τιμών των κατοικιών. Οι συνθήκες αυτές επέφεραν πολύ μεγάλα κέρδη στον ιδιωτικό τομέα, ο οποίος φαίνεται πλέον να είναι ο «πρωταγωνιστής» στον τομέα της στέγασης. Άλλωστε, το κυρίαρχο ιδεολόγημα που επικρατούσε εδώ και πολλά χρόνια, στα πλαίσια του φιλελευθερισμού, είναι πως ο ιδιωτικός τομέας είναι σε θέση να αναγιγνώσκει τις επενδυτικές ευκαιρίες και μπορεί να επιλέξει καλύτερα από το δημόσιο τομέα για το που θα κατευθύνεται το κεφάλαιο και οι πιστώσεις. Το ιδεολόγημα αυτό, αρχίζει σιγά σιγά να αμφισβητείται μετά το 2008, όπου δόθηκαν σωρεία δάνειων και πιστώσεων σε παραγωγικούς τομείς που δεν εμφάνισαν τελικά καμία προοπτική ανάπτυξης. Στη περίπτωση της κατοικίας, αυτό που τελικά συνέβη είναι η υπερπροσφορά οικιστικού αποθέματος, το οποίο σε πολύ μεγάλο βαθμό παραμένει αδιάθετο. Τελικά ο ιδιωτικός τομέας αποτυγχάνει να καλύψει τις στεγαστικές ανάγκες του συνόλου του πληθυσμού αφού οι τιμές αγοράς και ενοικίασης κατοικίας παρόλο τη μεγάλη τους πτώση παραμένουν απρόσιτες για τα χαμηλότερα κοινωνικά στρώματα.

Μεγάλο ρόλο βέβαια, στη διαμόρφωση των παραπάνω συνθηκών, έπαιξαν και οι πολιτικές των τραπεζών. Λίγο καιρό πριν, η εύκολη και γρήγορη έγκριση των στεγαστικών δανείων, συνέβαλλε στην αγορά ιδιόκτητων κατοικιών από ένα μεγάλο μέρος του πληθυσμού. Πολλές από τις κατοικίες αυτές όμως κινδυνεύουν με πλειστηριασμό, λόγω αδυναμίας αποπληρωμής των δόσεων από τους δανειολήπτες. Πρόσφατα οι προϋποθέσεις για την έγκριση των δανείων έγιναν πιο αυστηρές, τα βασικά επιτόκια δανεισμού αυξήθηκαν και έγινε άρση του αφορολόγητου του επιτοκίου δανεισμού για πρώτη κατοικία. Οι πολιτικές αυτές καθιστούν απρόσιτο τον στεγαστικό δανεισμό, με αποτέλεσμα η πρόσβαση στην ιδιόκτητη κατοικία να απευθύνεται κυρίως σε εκείνους που έχουν τη δυνατότητα να τη χρηματοδοτήσουν με άλλους τρόπους.

Φτάνοντας στο τέλος, επανέρχομαι στον τρόπο με τον οποίο ξεκίνησε αυτή η εργασία, δηλαδή με την ανάγνωση της πολύ ενδιαφέρουσας αντίθεσης για την «κρίση» στην κατοικία στο παρελθόν και την «κρίση» της κατοικίας στο σήμερα. Οι δύο περιπτώσεις αυτές είναι εντελώς διαφορετικές και ο κοινός όρος «κρίση» που χρησιμοποιείται περιγράφει άλλες συνθήκες. Στην πρώτη, όπως έχει εκτεταμένα αναφερθεί, αφορά στην έλλειψη οικιστικού αποθέματος, ενώ στη δεύτερη περιλαμβάνει τη μερική ανάσχεση των διαδρομών στεγαστικής αποκατάστασης έτσι όπως μέχρι σήμερα τις γνωρίζουμε. Το ενδιαφέρον στοιχείο όμως που προκύπτει, είναι πως η σημερινή «κρίση» στην κατοικία παρόλο που σε πολύ μεγάλο βαθμό οφείλεται στην τρέχουσα οικονομική συγκυρία, δημιουργήθηκε και από άλλους παράγοντες που ανιχνεύονται σε προηγούμενες περιόδους.

Πιο συγκεκριμένα, η έντονη τάση για απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας μέσω τραπεζικού δανεισμού από το 1990 και έπειτα, εκτός από το ότι δημιούργησε μια σειρά από μεταγενέστερα προβλήματα στους δανειολήπτες, οδήγησε και στην υπερπαραγωγή οικιστικού αποθέματος. Η προσφορά του οικιστικού αποθέματος από την άλλη, δεν καθορίστηκε μόνο από τη ζήτηση της δεδομένης περιόδου, αλλά και από τις κερδοσκοπικές πρακτικές της αγοράς που οδήγησαν στην ακόμη μεγαλύτερη παραγωγή αποθέματος. Άμεση αντανάκλαση αυτού, είναι το μεγάλο αδιάθετο οικιστικό απόθεμα που η ύπαρξη του συμβάλει στην περαιτέρω μείωση των τιμών των κατοικιών αλλά και των ενοικίων των διαμερισμάτων. Συμπερασματικά δηλαδή, την «κρίση» της κατοικίας του παρελθόντος, διαδέχτηκε μια περίοδος φαινομενικής νηνεμίας ως προς τη στεγαστική αποκατάσταση μεγάλου μέρους του πληθυσμού, η οποία με τη σειρά της οδήγησε στη σημερινή «κρίση». Προφανώς στο σήμερα, καταλυτικός παράγοντας ως προς την πρόσβαση στην κατοικία είναι οι αρνητικές οικονομικές και πολιτικές μεταβολές στη χώρα αλλά όχι και ο μοναδικός.

Η ανάγνωση, λοιπόν, των τρεχόντων δεδομένων δεν μπορεί να είναι ούτε μονοσήμαντη ούτε μονόπλευρη. Φυσικά, στα πλαίσια μιας τέτοιας εργασίας, είναι αδύνατον να συγκροτήσω μια ολοκληρωμένη και ασφαλή πρόταση ή αίτημα σχετικά με το ζήτημα της στέγασης. Το συγκεκριμένο εγχείρημα άλλωστε χρίζει ιδιαίτερης προσοχής, διότι όπως αναφέρθηκε, οι λύσεις που υιοθετούνται και υλοποιούνται κατά καιρούς μπορεί βραχυπρόθεσμα να φανούν λειτουργικές, αλλά μακροπρόθεσμα ενδέχεται να προκαλέσουν αντίστοιχα ή και διαφορετικά δυσμενή αποτελέσματα.

Το μόνο που μπορώ να διατυπώσω είναι πως σίγουρα χρειάζονται μεγάλες πολιτικοκοινωνικές τομές και υιοθέτηση άλλων μορφών οργάνωσης, για να οραματιστούμε μια πόλη όπου το δικαίωμα στην κατοικία θα είναι αδιαπραγμάτευτο, ενώ ταυτόχρονα πρέπει όλοι συλλογικά και ατομικά να επαναπροσδιορίσουμε τις ανάγκες μας για στέγαση. Μέσα σε αυτή την υπάρχουσα στεγαστική επισφάλεια, ευελπιστώ το συνταγματικά κατοχυρωμένο καθολικό δικαίωμα στην κατοικία, να αναδυθεί σε κεντρικό κοινωνικό αίτημα.

Βιβλιογραφία

Αγγελίδης Μ., (2000), Χωροταξικός σχεδιασμός και βιώσιμη ανάπτυξη, Αθήνα: Συμμετρία
Βαΐου Ντ., (2009): Όψεις της μετανάστευσης προς την Αθήνα μετά το 1990. Συνέδριο “Πληθυσμιακές τάσεις και προοπτικές. Ελλάδα και Ευρωπαϊκή Ένωση”, Κέντρο Ερεύνας της Ελληνικής Κοινωνίας-Ελληνική Εταιρεία Δημογραφικών Μελετών, Αθήνα 13-14 Μαρτίου 2009.
Βαΐου Ντ., Μαντουβάλου Μ., Μαυρίδου Μ., (1994), Το ζήτημα της αποβιομηχάνισης, στο Οικονομικός Ταχυδρόμος, 20/10/1994, σελ. 40-41
Βαΐου Ντ., Μαντουβάλου Μ., Μαυρίδου Μ., (2000), Η μεταπολεμική πολεοδομία, μεταξύ θεωρίας και συγκυρίας , στα πρακτικά του συνεδρίου Η πολεοδομία στην Ελλάδα από το 1949 έως το 1974, Βόλος: Πανεπιστημιακές Εκδόσεις Θεσσαλίας,
Βαΐου Ντ., Μαντουβάλου Μ., Μαυρίδου Μ., (2004), Αθήνα 2004. Στα μονοπάτια της παγκοσμιοποίησης;, Γεωγραφίες, 7, σελ. 13-25.
Βατικιώτης Λ., (2010), Σαράντα άδοξα χρόνια: Η μετάσταση στην Ελλάδα μιας χρόνιας και δομικής κρίσης, στο συλλογικό έργο, Ο χάρτης της κρίσης, Το τέλος της αυταπάτης, Αθήνα: ΤΟΠΟΣ
Βάταλη Φ., Μπαλαμπανίδης Δ., Σιατίτσα Δ., 2011, Κατοικία στο κέντρο της Αθήνας: πως και για ποιους;, το κείμενο αυτό εκφωνήθηκε στα πλαίσια εκδήλωσης της ομάδας Encounter Athens: Πρωτοβουλία για το κέντρο της Αθήνας, Λόγος και διεκδικήσεις για μια δίκαιη πόλη, στις 16 / 05 / 2011 στο ΕΜΠ

Βρυχέα Α., (2003), Κατοίκηση και Κατοικία, διερευνώντας τα όρια της αρχιτεκτονικής, Αθήνα: Ελληνικά Γράμματα
Βρυχέα Α., (2005), Δικαίωμα στην πόλη και την κατοικία, Δαίμων της Οικολογίας, τεύχος 50
Εμμανουήλ Δ., Βελίδης Σ., Στρουσοπούλου Ε., (1996), Η στέγαση των χαμηλών εισοδημάτων στην Ελλάδα, Αθήνα: ΔΕΠΟΣ
Εμμανουήλ Δ., (2002), Κοινωνικός διαχωρισμός, πόλωση και ανισότητες στη γεωγραφία της Αθήνας: Ο ρόλος των μηχανισμών της αγοράς κατοικίας και οικιστικής ανάπτυξης (1980-2000), Γεωγραφίες, 3, σελ. 46-70,
Εμμανουήλ Δ., (2006), Η κοινωνική πολιτική κατοικίας στην Ελλάδα: Οι διαστάσεις μιας απουσίας, τεύχος 120, τόμος Β΄, Αθήνα: ΕΚΚΕ
Εμμανουήλ Δ., Μαλούτας Θ., Παντελίδου-Μαλούτα Μ., (2006), Αθήνα : Κοινωνικές δομές, πρακτικές και αντιλήψεις, Ερευνητικό πρόγραμμα κοινωνικές προϋποθέσεις για την αειφόρο ανάπτυξη της Αθήνας, Αθήνα: ΕΚΚΕ
Εμμανουήλ Δ., (2008), Πολεοδομικός χώρος, κατοικία και τιμές στην Αθήνα (1984 – 2004), Αθήνα: ΕΚΚΕ
ΕΣΥΕ, (1964), Αποτελέσματα της απογραφής Πληθυσμού – Κατοικιών της 19 Μαρτίου 1961, τόμος Ι, Αθήνα: ΕΣΥΕ
ΕΣΥΕ, (1980), Αποτελέσματα απογραφής Πληθυσμού – Κατοικιών της 14 Μαρτίου 1971, τόμος Ι, Αθήνα: ΕΣΥΕ
ΕΣΥΕ, (1989), Αποτελέσματα απογραφής Πληθυσμού – κατοικιών 1981, τόμος V, Πειραιάς: ΕΣΥΕ
ΕΣΥΕ, (2000), Αποτελέσματα απογραφής Πληθυσμού – κατοικιών 1991, τόμος ΙV, Πειραιάς: ΕΣΥΕ
ΕΣΥΕ, (2007), Αποτελέσματα απογραφής Πληθυσμού – κατοικιών 2001, τόμος ΙV, Πειραιάς: ΕΣΥΕ

Harvey D., (2011), Κυρίαρχες πολιτικές και διεκδικήσεις «από τα κάτω» για τη ζωή στην πόλη, συνέντευξη από τα μέλη της ομάδας encounteranthens, δημοσίευση στην εφημερίδα Αυγή, 19/06/2011
Harvey D., (2007), Νεοφιλελευθερισμός. Ιστορία και παρόν, Αθήνα: Καστανιώτη
Κανδύλα Θ., Τριανταφυλλόπουλος Ν., (2010), Η συμπεριφορά των αγοραστών κατοικίας κατά την περίοδο 2004-2007, Αειχώρος, τεύχος 138, σελ 94-117
Knox P., Pinch S., (2009), Κοινωνική Γεωγραφία των πόλεων, Αθήνα: Σαββάλας
Κουβέλη Α., (1995), Στεγαστικές Συνθήκες στα μεγάλα αστικά κέντρα της χώρας, τυπολογία κατοικίας, Αθήνα: EKKE
Κουβέλη Α., (1997), Κοινωνικοοικονομικές Ανισότητες στον Τομέα της Στέγασης, Μεγάλα αστικά κέντρα της Ελλάδας, Αθήνα: EKKE
Κωτσάκης Δ., (2006), Η παραγωγή του Αρχιτεκτονικού χώρου, Σημειώσεις του εργαστηρίου πολεοδομικού σχεδιασμού, Θεσσαλονίκη: ΑΠΘ
Λεοντίδου Λ., (1989), Πόλεις της Σιωπής: Εργατικός εποικισμός της Αθήνας και του Πειραιά, 1909-1940, Αθήνα: ΕΤΒΑ
Λάζος Γ., (1998), Το πρόβλημα της ποιοτικής έρευνας στις κοινωνικές επιστήμες, Αθήνα: Παπαζήση
Μαλούτας Θ., (1990), Αθήνα, Κατοικία, Οικογένεια, Αθήνα: ΕΚΚΕ/ΕΞΑΝΤΑΣ,
Μαλούτας Θ., (2000), Οι πόλεις – Κοινωνικός και Οικονομικός Άτλας της Ελλάδας, Αθήνα-Βόλος: ΕΚΚΕ, Πανεπιστημιακές Εκδόσεις Θεσσαλίας
Μαλούτας Θ., (2008), Κοινωνική κινητικότητα και στεγαστικός διαχωρισμός στην Αθήνα: Μορφές διαχωρισμού σε συνθήκες περιορισμένης στεγαστικής κινητικότητας, στο Κοινωνικοί και χωρικοί μετασχηματισμοί στην Αθήνα του 21ου αιώνα, Αθήνα: ΕΚΚΕ

Μαλούτας Θ., (2011), Χωρικές και Κοινωνικές Επιπτώσεις της Κρίσης στην Αθήνα. Από τις ρυθμίσεις του πελατειακού κράτους στην κρίση ελλειμμάτων, τεύχος 134-135, τόμος Α΄- Β΄, Αθήνα: ΕΚΚΕ
Μαντουβάλου Μ., (1996), Αστική γαιοπρόσοδος, Τιμής γης και διαδικασίες ανάπτυξης του αστικού χώρου ΙΙ. Προβληματική για την ανάλυση του χώρου στην Ελλάδα. Επιθεώρηση Κοινωνικών Ερευνών, 89-90, 53-80.
Μαντουβάλου Μ., (1985), Η οικοδόμηση στην Αθήνα μετά τον πόλεμο: Οικονομικές και κοινωνικές απόψεις μιας ευκαιριακής ανάπτυξης, σημειώσεις του μεταπτυχιακού μαθήματος: Μεταλλαγές των ιδεών για την πόλη στον 20ο αιώνα, Αθήνα: ΕΜΠ, διαθέσιμο στο http://courses.arch.ntua.gr
Μαντουβάλου Μ., Μαυρίδου Μ., Αυθαίρετη δόμηση Μονόδρομος σε αδιέξοδο; διαθέσιμο στην ιστοσελίδα: http://courses.arch.ntua.gr/el/katoikia_kai_polh_/h_katoikia_sthn_ellada.html
Μαρμαράς Ε.Β., (2002), Σχεδιασμός και Οικιστικός Χώρος, Αθήνα: Ελληνικά Γράμματα
ΜΚΟ Κλίμακα, (2011), Η αποτύπωση της έλλειψης στέγης στην Ελλάδα κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, διαθέσιμο στην ιστοσελίδα της ΜΚΟ Κλίμακα http://www.klimaka.org.gr
Μπαλούρδος Δ., Ναούμη Μ., (2010), Η φτώχεια στην Ελλάδα. Συγκριτικά στοιχεία με άλλες χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, στο Κοινωνικό Πορτραίτο της Ελλάδας 2010, Αθήνα: ΕΚΚΕ
Παπαμίχος Ν., (2000), Η μεταπολεμική πόλη, πόλη της αντιπαροχής, στο 1949-1967: Η εκρηκτική εικοσαετία, Αθήνα: Εταιρεία Σπουδών Νεοελληνικού Πολιτισμού και Γενικής Παιδείας
Παπαμίχος Ν. κ.ά., (1993), Η κατοικία στην Ελλάδα: Κρίση των Σχέσεων Παραγωγής, Θεσσαλονίκη: Παρατηρητής, Ίδρυμα Μεσογειακών Μελετών
Παπάλιου Ό., (2010), Το ζήτημα των αστέγων: μια πρώτη προσέγγιση, στο Το Κοινωνικό Πορτραίτο της Ελλάδας 2010, Αθήνα: ΕΚΚΕ

Πειρουνάκης Ν., (2007), Κατοικία και Στεγαστική Πίστη στην Ελλάδα, Αθήνα: ΙΟΒΕ
Πορτάλιου Ε., (2006), Η κατοικία στην Ελλάδα σήμερα και τα προβλήματα της, δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα Εποχή, 18/6/2006, διαθέσιμο στην ιστοσελίδα http://courses.arch.ntua.gr/el/katoikia_kai_polh_/h_katoikia_sthn_ellada.html
Πορτάλιου Ε., (2005), Το δικαίωμα στην πόλη και η κατοικία, Δαίμων της Οικολογίας, τεύχος 50
Πούρκος Μ., Α., Δαφέρμος Μ. (επιμελητές), (2010), Ποιοτική έρευνα στις κοινωνικές επιστήμες. Επιστημολογικά, μεθοδολογικά και ηθικά ζητήματα, Αθήνα: Τόπος
Σακελλαρόπουλος Χ.Π.,( 2003), Μοντέρνα Αρχιτεκτονική και πολιτική της αστικής ανοικοδόμησης της Αθήνα, Αθήνα: Παπαζήση
Συμιγιάννης Γ., Χονδρογιάννης Γ., (2009), Τιμές κατοικιών: Η πρόσφατη Ελληνική εμπειρία, ομιλίες ημερίδας: Αγορές ακινήτων: Εξελίξεις και Προοπτικές, 29/04/2009, Αθήνα: Τράπεζα της Ελλάδος
Τεχνικό Επιμελητήριο της Ελλάδας, (1975), Η κατοικία στην Ελλάδα και η κρατική δραστηριότητα, Αθήνα: ΤΕΕ,
Τράπεζα της Ελλάδος, (2010), Στατιστικό δελτίο Οικονομικής Συγκυρίας, τεύχος 144, Μάιος –Ιούνιος 2012

ΞΕΝΟΓΛΩΣΣΗ

Eurostat, (2011), Statistics Database Homepage, URL http://epp.eurostat.ec.europa.eu.
Harvey D., (1972), Society, the City and the Space Economy of Urbanism, Resources Paper No. 18, Washington: Commission on College Geography, Association of American Geographers,
Harvey D., (1984), The limits to capital, Great Britain: Basil Blackwell
Harvey D., (2001), Spaces of Capital: Towards a Critical Geography, New York: Routledge

Kettel S., (2006), Circuits of Capital and Overproduction: A Marxist Analysis of the Present World Economic Crises, Review of Radical Political Economics, 38 pages 24-44
Leontidou L., (1990), The Mediterranean City in Transition: Social Change and Urban Development, Cambridge: Cambridge University Press
Sassen S. (1991), The global City: New York, London, Tokyo, Princeton: Princeton University Press.

ΔΙΑΔΙΚΤΥΟ

Ελληνική Εταιρεία Τοπικής Ανάπτυξης και Αυτοδιοίκησης: http://www.eetaa.gr/
Ελληνική Στατιστική Αρχή: http://www.statistics.gr/portal/page/portal/ESYE
Ένωση Καταναλωτών. Ποιότητα Ζωής: http://www.ekpizo.gr/
Κέντρο Υποδοχής κ Αλληλεγγύης Δήμου Αθηναίων: http://www.kyada.gr/
ΜΚΟ Κλίμακα: http://www.klimaka.org.gr
Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτήτων Ακινήτων http://www.pomida.gr/
Τράπεζα της Ελλάδος: http://www.bankofgreece.gr
Re/Max NewDeal: http://www.remax.gr

ΑΡΘΡΑ ΣΤΟΝ ΗΜΕΡΗΣΙΟ ΤΥΠΟ

Ένθετο, (1965) ,«Ειδική έκδοση: Η κατοικία στην Ελλάδα», εφημερίδα Το Βήμα, 23 /11/1965
Ζελενίτσα Μ., (2006), «ΦΠΑ στην ανέγερση οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής», εφημερίδα Καθημερινή, 7 / 11/ 2006

Θεοδορόπουλος Ν.,(2012), « Έπεσαν έως 70% οι τιμές των ακινήτων», εφημερίδα Έθνος, 31/ 12/ 2012
Κανέλης Β., «Πωλούνται ακίνητα κάτω από την αντικειμενικής του αξία», εφημερίδα Ημερησία, 28 / 3 / 2012
Κανέλης Β.,(2012), «Στροφή στην ενοικίαση με εκπτώσεις έως και 40%», εφημερίδα Ημερησία, 9/ 6 / 2012
Κανέλης Β.,(2012), «Επιταχύνεται η κατάρρευση των τιμών στα διαμερίσματα», εφημερίδα Ημερησία, 24 / 8 / 2012
Κυριαζής Π., (1963),« Οξύτατο στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα», εφημερίδα το Βήμα, 24 / 4 / 1963
Μανωλικάκης Ι., (1953),«Η κρίση της στέγης διατηρεί την οξύτητα της», εφημερίδα το Βήμα, 25 / 10 /1953
Πομίδα, 2012, «Βάρος και όχι δικαίωμα πια η ιδιοκτησία», , διαθέσιμο στο http://www.pomida.gr/
Σιωμόπουλος Κ., (2001),«Φ(Α)ΠΑ στην αντιπαροχή», εφημερίδα το Βήμα, 4 /2 /2001
«»Βροχή» οι αιτήσεις για εξώσεις», εφημερίδα Έθνος, 26/02/2011
«Ιδιοκατοίκηση τέλος, στην χώρα των στεγαστικών», εφημερίδα Το ποντίκι, 1/ 10 /2012
« Ιδιοκατοίκηση..τέλος», εφημερίδα Αττική, 24/06/2011
«Μεθοδικόν και προοδευτικόν το πρόγραμμα λαϊκής στέγης», εφημερίδα Το Βήμα, 29 / 7 / 1967
«Νοικιάζουν σπίτια χωρίς να ζητούν ενοίκιο», Capital TV, στις 17/ 9/2012, διαθέσιμο στην ιστοσελίδα: http://www.capital.gr/news.asp?id=1615945

«Οι Έλληνες φεύγουν στο εξωτερικό για ένα καλύτερο μέλλον», στις 19 /12/ 2011 διαθέσιμο στο http://tvxs.gr/
«Οι άστεγοι αυξήθηκαν φέτος 25% λόγω οικονομικής κρίσης» εφημερίδα Τα Νέα 25/08/2011
«Οι μισοί ενοικιαστές δυσκολεύονται να πληρώσουν», εφημερίδα Ελευθεροτυπία, 31/01/2011
«Οξύ το στεγαστικόν πρόβλημα», εφημερίδα το Βήμα, 23/11/1965
« Πάνω από 300.000 ακίνητα ψάχνουν ενοικιαστή», RE+D Magazine, στις 22/10/2012
«Στα στέκια των αστέγων», εφημερίδα Tο Βήμα, 21/11/2010
«Στα ύψη οι φόροι των ακινήτων – Αυξάνονται 25% οι αντικειμενικές αξίες, 87% οι αμοιβές μηχανικών», εφημερίδα το Βήμα, 4 /2 / 2007
«Τάσεις επιστροφής στο κέντρο της Αθήνας, εφημερίδα Καθημερινή, 22 /4 / 2012
«Φεύγουν οι μετανάστες από την Ελλάδα», Αθηναϊκό Πρακτορείο Ειδήσεων, 5 /6 / 2012
«Φεύγουνε οι μετανάστες», ρεπορτάζ του ΣΚΑΙ στις 18/ 4/ 2012, διαθέσιμο στο http://www.youtube.com/watch?v=ssiPDLdEypw
«Φόβοι για νέα έκρηξη τιμών στα ακίνητα», εφημερίδα Καθημερινή, 21 /09 /2004
«40.000 αιτήσεις για εξώσεις μέσα σε 40 ημέρες!», εφημερίδα ΕΞΠΡΕΣ 27/02/2011

3 thoughts on “Κρίση κατοικίας στην Ελλάδα: παρελθόν και παρόν, οικιστικό απόθεμα και διαδικασίες πρόσβασης

  1. Παράθεμα: Κρίση κατοικίας στην Ελλάδα: παρελθόν και παρόν, οικιστικό απόθεμα και διαδικασίες πρόσβασης | η Λέσχη

  2. Παράθεμα: Για την “κρίση στην οικοδομή”: η πτώση του εθνικού τοτέμ της ελληνικής οικονομίας | Αριστερή Κίνηση Εργαζόμενων Αρχιτεκτόνων

Σχολιάστε

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Google+

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google+. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Σύνδεση με %s