Από την αντιπαροχή στο real estate στους λαχανόκηπους της Μενεμένης

Έλενα Πατατούκα

Αντικείμενο της εργασίας που παρουσιάζουμε εδώ, αποτελεί η είσοδος μεγάλων κατασκευαστικών εταιρειών στον τομέα της παραγωγής κατοικίας στην Ελλάδα και η μεταλλαγή στο σύστημα γης – οικοδομής που συνεπάγεται αυτή η είσοδος. Ενώ για το παλαιότερο σύστημα που βασίζεται στην αυθαίρετη δόμηση και την αντιπαροχή υπάρχει πλήθος στοιχείων και μελετών, το διαφαινόμενο και υπό διαμόρφωση νέο σύστημα τώρα αρχίζει να μελετάται.

Πρόκειται για μία μελέτη περίπτωσης: το οικιστικό συγκρότημα «Πολιτεία» στη Μενεμένη Θεσσαλονίκης που κατασκευάστηκε από τη ΓΕΚ-Τέρνα. Οι όροι της κατασκευής του συγκροτήματος είναι ενδεικτικοί των νέων όρων συνεργασίας δημόσιου και ιδιωτικού τομέα όπως διαμορφώνονται στην εποχή μας, με σαφή την τάση εξυπηρέτησης των συμφερόντων του δεύτερου, ανεξάρτητα από το αν η συγκεκριμένη επένδυση ενδεχομένως δεν μπορεί να θεωρηθεί επιτυχημένη. Η εταιρεία αγοράζει το οικόπεδο με ευνοικούς φορολογικούς όρους και κατασκευάζει το συγκρότημα με τους παλαιότερους και ευνοικότερους όρους δόμησης, παρακάμπτοντας τους ισχύοντες. Οι πωλήσεις διαμερισμάτων σε όφελος της εταιρείας διευκολύνονται από τα δάνεια που δίνει το κράτος στους παλιννοστούντες (ρωσοπόντιοι), την ίδια στιγμή που ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας δεν καταφέρνει να υλοποιήσει στεγαστικά προγράμματα σε διπλανό οικόπεδο, ακριβώς λόγω της ύπαρξης των περιοριστικών όρων δόμησης και της αυξημένης εισφοράς σε γη που κατάφερε με την έγκριση του Δήμου να παρακάμψει η εταιρεία. Εικονογραφούνται έτσι οι νέοι όροι συνεργασίας του δημόσιου με τα ιδιωτικά συμφέροντα στην εποχή της κυριαρχίας του νεοφιλελευθερισμού.

1. Εισαγωγή

Το παράδειγμα που διερευνάται στην παρούσα εργασία είναι το συγκρότημα κατοικιών “Πολιτεία” στο δήμο Μενεμένης στη δυτική Θεσσαλονίκη, έργο της εταιρείας ΓΕΚ-ΤΕΡΝΑ Α.Ε, που υλοποιήθηκε για την στεγαστική αποκατάσταση των ομογενών παλιννοστούντων της Γεωργίας, η οποία ξεκίνησε το έτος 2000 και προχωρώντας σταδιακά, ολοκληρώθηκε πέντε περίπου χρόνια μετά. Μέσα από την ανάλυση της διαδικασίας παραγωγής του συγκροτήματος “Πολιτεία”, των κινήσεων της εταιρείας, των αντιδράσεων του δήμου και άλλων δημόσιων φορέων, της εμπλοκής χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων, των πολιτικών για τους παλιννοστούντες μετανάστες γίνεται αντιληπτή η μεταλλαγή στο σύστημα γης και οικοδομής από το 1995 και μετά και ανάγονται γενικότερα συμπεράσματα.

Στόχος της εργασίας είναι η ανάλυση των μεταλλαγών στις διακασίες παραγωγής χώρου, μέσα από το παράδειγμα της ανέγερσης ενός συγκροτήματος κατοικιών από μεγάλο επιχειρηματικό όμιλο. Η ενσωμάτωση στον τομέα της κατοικίας των νέων επιχειρηματικών σχημάτων είναι μια νέα διαδικασία, που ακόμα δεν έχει πολλά εφαρμοσμένα παραδείγματα – εκτός από μεμονωμένα παραδείγματα όπως το Ολυμπιακό χωριό στους Θρακομακεδόνες, του οποίου η επιχειρηματική αξία κατέρρευσε πριν ανοικοδομηθεί, ή το Ολυμπιακό χωριό Τύπου στο Μαρούσι της Αθήνας (Σαρηγιάννης 2004) και δεν έχει αποδειχτεί εάν στο ελληνικό παράδειγμα θα είναι θνησιγενής ή καρποφόρα – για τις εταιρείες παραγωγής. Η μελέτη αυτής της σχέσης μεγάλων εταιρικών σχημάτων και κατοικίας επισύρει πληθώρα ερωτημάτων, όπως: Τι συμβαίνει σήμερα με την αντιπαροχή και γενικότερα τη μικρή εργολαβία; Είναι τα δύο συστήματα συμπληρωματικά ή αλληλοσυγκρουόμενα; Ποιες νέες χωρικές τυπολογίες αναδύονται από το νέο μηχανισμό παραγωγής; κοκ. Το σημαντικότερο όμως των ερωτημάτων που τίθεται σαν κεντρικό στην εργασία είναι μέσα σε όλο αυτό το πλέγμα σχέσεων εταιρείας, κράτους, δημόσιων φορέων, πολεοδόμων, τραπεζών, ποιος παράγει τον χώρο της πόλης, και αν είναι πολλαπλά τα υποκείμενα πώς επιτυγχάνεται η σύμπραξη των επιθυμιών τους και με τι όρους: έχουν τελικά όλοι και ισοβαρώς το δικαίωμα στην πόλη;

Η ανάλυση στηρίζεται σε βιβλιογραφικές πηγές που αφορούν τις αλλαγές που συμβαίνουν σε διεθνές επίπεδο στην τρέχουσα συγκυρία, αλλά και τις τοπικές προσαρμογές αυτών στο ελληνικό περιβάλλον. Εξετάζονται,παράλληλα, οι αλλαγές στο σύστημα γης και οικοδομής, τα νέα επιχειρηματικά σχήματα, η στάση του κράτους και των δημόσιων φορέων, όπως και της δημοσιονομικής πολιτικής που προωθείται. Εκτός από αυτά, χρησιμοποιήθηκαν πληροφορίες για το συγκρότημα κατοικιών στη Μενεμένη, όπως δημογραφικά στοιχεία από το δήμο, πολεοδομικοί χάρτες, νομοθετικά διατάγματα που αφορούν την περιοχή, καθώς και τεχνικές εκθέσεις του έργου, σχέδια και μελέτες που εκπονήθηκαν, αλλά και γενικότερα στοιχεία που σκιαγραφούν το προφίλ και τη “φιλοσοφία” της εταιρείας.

Η συλλογή πρωτογενούς υλικού θεωρήθηκε απαραίτητη, οπότε διεξάχθηκαν συνεντεύξεις από προνομιακούς πληροφορητές όπως:
α) εργαζόμενους στο δήμο
β) εργαζόμενους στην εταιρεία ΓΕΚ, αρχιτέκτονες και μέλη του διοικητικού συμβουλίου
γ) ιδιοκτήτη καταστήματος εμπορίου στο συγκροτήμα.

Tέλος, εκτός από την ανάλυση των κειμένων και των συνεντεύξεων έγιναν επιτόπιες επισκέψεις στην περιοχή. Η διαστάυρωση των βιβλιογραφικών πληροφοριών με το corpus γνώσεων που παρέχει το δομημένο περιβάλλον θεωρήθηκε απαραίτητο και ιδιαίτερα χρήσιμο εργαλείο, καθώς η αλληλεπίδραση όλων αυτών των παραγόντων που ερμηνεύουν την παραγωγή του χώρου και συναντώνται στις θεωρητικές αναλύσεις, επανερμηνεύονται σε συγκεκριμένο χώρο και χρόνο υπερβαίνοντας οποιοδήποτε θεωρητικό λόγο. Με τα στοιχεία που συγκεντρώθηκαν επιχειρήθηκε η αναγωγή από το ειδικό – περίπτωση του συγκροτήματος “Πολιτεία”- στο γενικό, δηλαδή στη διατύπωση συμπερασμάτων για τη νέα κατάσταση στα ελληνικά δεδομένα και με επιφυλάξεις σε διεθνές επίπεδο.

2. Λίγα λόγια για την περίπτωση μελέτης

2.1 Η ΓΕΚ-Τέρνα

Οικονομικά στοιχεία εταιρείας (σε εκατομμύρια ευρώ)

Η ΓΕΚ-Τέρνα είναι ο τρίτος μεγαλύτερος κατασκευαστικός όμιλος στην Ελλάδα, μετά την εταιρεία ΕΛΛΑΚΤΩΡ (συγχώνευση Τεχνοδομική και Αστήρ) και την J&P-Άβαξ. Ο όμιλος δημιουργήθηκε το 2008 με τη συγχώνευση των εταιρειών ΓΕΚ και Τέρνα, οι οποίες έχουν ήδη ανακοινώσει τη συνεργασία τους από το 1999 και αφού έχουν ήδη επεκταθεί με τη συμμετοχή τους στο μετοχικό κεφάλαιο άλλων εταιρειών. Πιο συγκεκριμένα, το 2002 η ΓΕΚ μετασχηματίζεται σε συμμετοχική εταιρεία, προσφέροντας τον κατασκευαστικό τομέα στην Τέρνα, ενώ το 2008 συγχωνεύονται, απλουστεύοντας την ομιλική δομή και αποκτούν μεγαλύτερη ευελιξία με το νομοθετικό νέο πλαίσιο. Η εταιρεία πέρα από την αυτόνομη παρουσία της συμμετέχει σε πλήθος κοινοπραξιών με άλλες εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον τομέα των κατασκευών, της παραγωγής ενέργειας, του real estate και του βιομηχανικού κλάδου συμμετέχοντας στο μετοχικό τους κεφάλαιο και αναλαμβάνει πλήθος έργων συμπράττοντας με το δημόσιο (Ηλ. διεύθυνση ΓΕΚ).

Χρήματα κοινοτικών πρωτοβουλιών και Κοινοτικών Πλαισίων Στήριξης

Τα ετήσια κέρδη της κυμαίνονται στα 20-30 εκατ. ευρώ ετησίως με εξαίρεση το 2004 με τη συγκυρία των Ολυμπιακών Αγώνων, που τα κέρδη της ανυψώθηκαν στο ποσό των 64 εκατ. ευρώ. Στο σημείο αυτό είναι ενδιαφέρον για την κατανόηση των κεφαλαίων αυτών να συγκρίνει κανείς τα κεφάλαια αυτά με εθνικά κεφάλαια ή κοινοτικά π.χ. με την κοινοτική πρωτοβουλία Urban II , η οποία ήταν της τάξης των 42 εκατ ή το πρόγραμμα LeaderII (2000-2006) που ανήλθε στα 180 εκατ. ευρώ, περίπου όσα τα κέρδη της εταιρείας στη διάρκεια έξι χρόνων (Ηλ. διεύθυνση ΥΠΕΧΩΔΕ και ηλεκτρονική διεύθυνση εταιρείας).

2.1.1. Η δραστηριοποίηση στο βαλκανικό χώρο

Εκτός από τα μεγάλα έργα στους τομείς που αναφέρθηκαν, η εταιρεία ΓΕΚ-Τέρνα δραστηριοποιείται στο βαλκανικό χώρο, συγκεκριμένα στην Αλβανία, Σερβία, Ρουμανία, Βουλγαρία ανοικοδομώντας οικιστικά συγκροτήματα και εμπορικά κέντρα, αλλά και την Αίγυπτο. Η βαλκανική αγορά αποτελεί έδαφος κερδοφόρο, λόγω του πολυάριθμου φτηνού εργατικού
δυναμικού, της αυξανόμενης τουριστικής κίνησης που δημιουργεί συνθήκες ανάπτυξης ακινήτων, διαρκών ιδιωτικοποιήσεων και χαμηλού ανταγωνισμού. Οι υπερεργολαβίες είναι ενδεικτικές, ιδιαίτερα στη νότια Βουλγαρία. Με τον ίδιο τρόπο που οι μεγάλες βιομηχανίες μεταφέρονται σε τρίτες χώρες διαχωρίζοντας τον τόπο παραγωγής και κατανάλωσης, οι κατασκευαστικές εταιρείες αναλαμβάνουν έργα σε οικονομικά ασθενέστερες χώρες – αφού προηγουμένως το κράτος έχει συνδράμει στην εν λόγω κατεύθυνση.

2.2 Ο Δήμος Μενεμένης

Δήμος Μενεμένης

Το συγκρότημα βρίσκεται στo Δήμο Μενεμένης, δηλαδή στη δυτική πλευρά του Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης, ο οποίος συγκεντρώνει στην έκτασή του αστικές και περιαστικές λειτουργίες έχοντας συνολική επιφάνεια 424,73 Ha και 15.000 κατοίκους. Ιδιαίτερο χαρακτηριστικό του δήμου αποτελεί η συγκέντρωση πλήθους μεταφορικών συστημάτων, κύριων οδικών (ΠΑΘΕ, Περιφερειακή οδός) αξόνων, σιδηροδρομικών αξόνων και τμήματος του λιμένα της πόλης. Λόγω των αξόνων, υπάρχει συγκέντρωση εμπορικών και βιομηχανικών δραστηριοτήτων, ενώ η οικιστική ανάπτυξη είναι μάλλον περιορισμένη και κατακερματισμένη. Η συγκέντρωση βιομηχανικών μονάδων έχει ως αποτέλεσμα την κατοίκηση στην ευρύτερη περιοχή του δήμου χαμηλών εισοδηματικών ομάδων,όπως ποντίων από την ΕΣΣΔ, Βορειοηπειρωτών και Αθίγγανων (ΡΟΜ), κοινωνικών στρωμάτων που παραδοσιακά έχουν αποτελέσει φτηνό εργατικό δυναμικό. Η μετακίνηση μεταναστευτικού δυναμικού και η τάση του για απόκτηση ιδιόκτητης κατοικίας σε συνδυασμό με την κομβική θέση του δήμου στη δυτική πύλη της πόλης την εισάγει σε διαδικασία συνεχών μεταβάσεων και χωρικών μετασχηματισμών. Στην κατεύθυνση αυτή, η περιοχή γνωρίζει έντονη κατασκευαστική και επενδυτική δραστηριότητα, τόσο στους τομείς των επαγγελματικών αναπτύξεων όσο και στον τομέα της κατοικίας. Μεγάλες εμπορικές αλυσίδες, ξενοδοχεία, γραφεία εγκαθίστανται στην περιοχή κατά μήκος των αξόνων, που έχουν ως αποτέλεσμα την αύξηση επισκεψιμότητας και την αναβάθμιση της Μενεμένης. Βέβαια, υπάρχουν αρκετά προβλήματα που η Τοπική Αυτοδιοίκηση επιδιώκει να λύσει, όπως ο έλεγχος χρήσεων γης και η αντιμετώπιση της συνύπαρξης αντιμαχόμενων χρήσεων όπως κατοικία με βιομηχανικές μονάδες και πρωτογενή παραγωγή, ο σχεδιασμός του κατακερματισμού του χώρου, η δημιουργία κοινωφελών υποδομών – πράγμα που είναι επείγον λόγω της συνεχής πληθυσμιακής αύξησης που συναντάται. (Ηλ. διεύθυνση δήμου Μενεμένης και συνεντεύξεις).

2.2.1 Όροι δόμησης

Η περιοχή της Μενεμένης μπαίνει στο σχέδιο πόλεως από το 1966 με Σ.Δ. 2,4. Το 1983 με την ενεργοποίηση των εργαλείων ανάπλασης, οι όροι δόμησης μεταβάλλονται, γεγονός το οποίο καθορίζει την μελλοντική πολεοδόμηση στα εν λόγω οικόπεδα. Θεσπίζεται το άρθρο 13 ν.1337/83 (και στη συνέχεια το 15 ν. 2507/97) και τμήματα του δήμου, όπως η περιοχή όπου χτίζει η ΓΕΚ-Τέρνα το οικιστικό συγκρότημα, κηρύσσονται υπό ανάπλαση. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες γης υποχρεούνται σε εισφορά σε γη στο Δήμο με στόχο την πολεοδομική αναβάθμιση της περιοχής. Χαρακτηριστικοί είναι οι χαμηλοί όροι δόμησης με επιτρεπόμενες χρήσεις τις αθλητικές δραστηριότητες, την εκπαίδευση και το πράσινο (Ηλ. διεύθυνση δήμου Μενεμένης).

3. Το εγχείρημα

3.1 Ο ρόλος του κράτους

Τη δεκαετία του 2000, μία δεκαετία περίπου μετά τη μαζική έλευση παλιννοστούντων ομογενών από την πρώην ΕΣΣΔ, τσιγγάνων κ.ά., η Ελληνική Πολιτεία προωθεί καθοριστικούς νόμους και υπουργικές αποφάσεις εκτός της οικιστικής νομοθεσίας, που επιχειρούν τη στεγαστική αποκατάσταση των “ειδικών κοινωνικών ομάδων” αυτών, όπως ονομάστηκαν. Δημιουργήθηκαν οικισμοί, οι οποίοι είτε πολεοδομήθηκαν στις εκτός σχεδίου περιοχές περιφερειακών δήμων στη Θεσσαλονίκη με έγκριση τοπικού ρυμοτομικού και με εφαρμογή των διατάξεων του  Ν.2508/97, είτε έγιναν αυθαίρετα από τους ομογενείς (Κούρτη). Το έτος 2000 θεσπίστηκε ο Ν. 2790/00 με τίτλο “Αποκατάσταση παλιννοστούντων ομογενών από την τέως Σοβιετική Ένωση και άλλες διατάξεις”, με βάση τον οποίο παραχωρούνταν οικόπεδα ή χορηγούνταν δάνεια και επιδοτήσεις σε τέσσερις πιθανές ζώνες στην ευρεία περιοχή της Θεσσαλονίκης σε παλιννοστούντες – ο όρος στο σημείο αυτό χρησιμοποιείται καταχρηστικά, καθώς οι άνθρωποι αυτοί δεν έχουν φύγει ποτέ από την Ελλάδα, αλλά γεννήθηκαν στα μέρη καταγωγής τους (Κατσαβουνίδου 2007, Χριστοδούλου 2008). Στα πλαίσια αυτά, υλοποιήθηκε, εν τέλει, το έργο της ΓΕΚ-Τέρνα με την επενδυτικές “ασφάλεια” τα δάνεια των 60.000 ευρώ που παρέχονταν, και με εγγυητή το Ελληνικό Δημόσιο. Η χορήγηση των δανείων τόνωσε και κατηύθυνε την παραγωγή κατοικίας στην πόλη σε συγκεκριμένα πρότυπα, τα οποία ανταποκρίνονται στο ύψος των παρεχόμενων δανείων και στο κοινωνικοοικονομικό προφίλ των μελλοντικών ιδιοκτητών.

3.2 Χρηματοπιστωτικό ίδρυμα και εταιρεία

Η περιοχή του συγκροτήματος

Το εγχείρημα ξεκινά με την ίδρυση της θυγατρικής ΓΕΚΑ Α.Ε. μαζί με την Τράπεζα Πειραιώς, με σκοπό τη μείωση της φορολογίας κατά την αγορά του οικοπέδου στο δήμο Μενεμένης το έτος 2000 (Με τη μεταβίβαση μετοχών από την μία εταιρεία στην άλλη, η φορολογία μειώνεται από 13% σε 5%). Η αγορά του οικοπέδου πραγματοποιήθηκε το έτος 2000 και περιελάμβανε 4 άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα έκτασης 28.397τ.μ. Καθοριστικό παράγοντα, κατά την εταιρεία, για την πραγματοποίηση της επένδυσης αποτέλεσε το γεγονός ότι τα οικοπεδα βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεως από το έτος 1966, με συγκεκριμένους, γνωστούς εκ των προτέρων και αρκετά αυξημένους όρους δόμησης και ότι τη στιγμή της αγοράς τους ήταν αραιοδομημένα ή και αδόμητα ακόμη στη μεγαλύτερη έκτασή τους. Κομβικό ρόλο έπαιξε και το μεγάλο μέγεθος του οικοπέδου. Στο σημείο αυτό η εταιρεία φαίνεται να μην έχει απασχοληθεί από τις διατάξεις 1337/83 και ΄97 περί ανάπλασης, καθώς θεωρεί ότι δεν πρόκειται να ενεργοποιηθούν. Προηγούμενος ιδιοκτήτης των οικοπέδων ήταν η Ένωση Γεωργικών Συνεταιρισμών Μακεδονίας “Ομοσπονδία” και αγοράστηκαν με πλειοδοτική δημοπρασία, υπό τον έλεγχο και την εγγύηση της Αγροτικής Τράπεζας.

Η αγορά έγινε σε συνεργασία με την Τράπεζα Πειραιώς. Στο σημείο αυτό παρατηρούμε τη δραστηριοποίηση ενός χρηματοπιστωτικού ιδρύματος στον τομέα της ανάπτυξης και αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας και την δημιουργία ενός ευκαιριακού εταιρικού σχήματος μεταξύ τράπεζας και κατασκευαστικής εταιρείας, που διαμορφώθηκε κατά περίπτωση και απέκτησε μεγάλες εκτάσεις γης (Μαντουβάλου, Μπαλλά, 2004). Η Τράπεζα Πειραιώς αποχώρησε από την κοινοπραξία, ανταλλάσσοντας το ποσοστό της με ποσοστό άλλου τμήματος γης της εταιρείας.

3.3 Σχεδιασμός – κατασκευή

Το οικιστικό συγκρότημα

Μετά την αγορά του οικοπέδου, τον Απρίλιο του 2001 η εταιρεία προβαίνει σε market research για να ερευνηθεί ποιες χρήσεις δύναται να εγκατασταθούν στην εν λόγω περιοχή. Όπως αποδεικνύεται στο στάδιο αυτό, η εταιρεία δεν έχει αποφασίσει εξ΄αρχής για τη χρήση που επιθυμεί να φιλοξενήσει το μελλοντικό κτίριο και εξετάζει διάφορα σενάρια αξιοποίησης του οικοπέδου. Tο στάδιο αυτό ανατέθηκε στην εταιρεία Management Horizons Europe με έδρα το Λονδίνο. H ανάλυση της εταιρείας περιελάμβανε αρχικά μια παρουσίαση των όρων δόμησης στην περιοχή και των επιτρεπόμενων χρήσεων και στη συνέχεια προβαίνει σε δημογραφική ανάλυση σε σχέση με οικονομικούς παράγοντες όπως εισόδημα, ιδιοκτησία Ι.Χ – για να διερευνηθεί η δυνατότητα κινητηκότητας – για όλο το συγκρότημα Θεσσαλονίκης. Παράλληλα, παρουσιάζει την εμπορική δραστηριότητα των κατοίκων της Θεσσαλονίκης: πόσο συχνά και τι καταναλώνουν, σχέση εισοδήματος με καταναλωτικές συνήθειες κοκ. Η εταιρεία προτείνει τη δημιουργία εμπορικού κέντρου με χώρους φαγητού, αναψυχής, γραφείων και κατοικίες, αλλά κάτι τέτοιο δεν υλοποιείται, καθώς οι προτάσεις της ξένης εταιρείας δεν συνάδουν με τα πραγματικά δεδομένα της περιοχής – πχ ύπαρξη και άλλων πολυλειτουργικών κέντρων στην ευρύτερη περιοχή (Mhe 2001).

Αφού η πρόταση από την εταιρεία “mhe” απορρίπτεται ως μη συναφής με τη Μενεμένη, η εταιρεία προβαίνει σε έρευνα αγοράς στην περιοχή εξετάζοντας δημογραφικά στοιχεία, οικονομικές δραστηριότητες της περιοχής, αξίες γης, ήδη υπάρχοντα κτιριακά κελύφη με βάση στοιχεία που συλλέγει από μεσίτες και εργολάβους που δραστηριοποιούνται στην περιοχή. Τα δεδομένα ήταν τα ακόλουθα: παρά τις έντονες μεταλλαγές στην περιοχή, η κοινωνικοοικονομική σύνθεση του πληθυσμού παραμένει η ίδια, δηλαδή το μεγαλύτερο μέρος του πληθυσμού είναι χαμηλού οικονομικού εισοδήματος, και παράλληλα το μεγαλύτερο ποσοστό των κατοικιών είναι εμπορικής φτηνής κατασκευής. Η εταιρεία αποφασίζει ότι η κατασκευή με βάση τα παραπάνω θα πρέπει να είναι μέτρια σε κόστος για να εναρμονίζεται στο ύφος των κτισμάτων της υπόλοιπης περιοχής, αλλά και το βιωτικό-οικονομικό επίπεδο των κατοίκων.

Συμπερασματικά, λοιπόν, η εταιρεία διερευνά ποια είναι η πιο επενδυτικά προσοδοφόρα κίνηση και αφού απορρίπτει άλλες εναλλακτικές κατευθύνεται στη λύση της στεγαστικής αποκατάστασης των παλιννοουστούντων. Το απαραίτητο επενδυτικό ενδιαφέρον για επαγγελματικούς χώρους δεν έχει εκδηλωθεί, οι οποίοι έχουν μεγαλύτερη αξία γης, οπότε οδηγείται στην πιο σίγουρη (λόγω ζήτησης), αλλά όχι τόσο ελκυστικής (λόγω χαμηλού κόστους) λύση της κατοικίας. Στο σημείο αυτό παρατηρεί κανείς αυτό που ο Harvey ονομάζει μετασχηματισμό των λειτουργικών ζωνών της πόλης σε ζώνες που ορίζονται με κριτήριο την ικανότητα της αγοράς. Η πόλη κατακερματίζεται σε ζώνες αγοράς, οι αστικές επεμβάσεις και η κατανάλωση των προϊόντων της αρχιτεκτονικής και του αστικού σχεδιασμού γίνονται εκεί και μόνο όταν δύναται να καταβληθεί το αντίστοιχο αντίτιμο της εξαγοράς του. Ο χώρος διαφοροποιείται ανάλογα με τα χαρακτηριστικά των κατοίκων της περιοχής και των εισοδηματικών τους επιπέδων. Η λειτουργική κατάτμηση των ζωνών του Μοντερνισμού παραχωρεί τη θέση της σε μια μορφή ανταλλακτικής αξίας της πόλης, δημιουργούνται περιοχές υψηλών εισοδημάτων με συστήματα ασφάλειας και ιδιωτικής αστυνόμευσης, περιοχές αστέγων, περιοχές των Ρομ, περιοχές παλιννοστούντων μεταναστών κοκ ανάλογα κάθε φορά με επενδυτικά κίνητρα που παρέχονται, χωρίς η περιοχή να έχει απαραίτητα αυτές τις ανάγκες (Κομνηνός 1993).

Το Δ.Σ.  της εταιρείας αφού εξετάσει όλες τις εναλλακτικές στην τρέχουσα συγκυρία αποφασίζει ότι η λύση που μπορεί να υλοποιηθεί με μεγαλύτερη οικονομική επιτυχία είναι η υλοποίηση οικιστικού συγκροτήματος. Καλεί 5 αρχιτεκτονικά γραφεία σε κλειστό αρχιτεκτονικό διαγωνισμό, τον οποίο κερδίζει το γραφείο ΜΕΤΕ ΣΥΣΜ. Η πρόταση περιλαμβάνει ένα πολύωροφο συγκρότημα περιμετρικά του οικοπέδου με δύο πιο χαμηλούς πύργους στο εσωτερικό του. Οι κατοικίες εκτείνονται και στους επτά ορόφους, ενώ στο ισόγειο χωροθετούνται επαγγελματικοί χώροι και καταστήματα. Οι ακάλυπτοι διαμορφώνονται και αποκτούν χαρακτηριστικά διαμορφωμένου χώρου, μέσα από σημεία κίνησης και στάσης, συνδέσεων με τις εξωτερικές οδούς και φυτεύσεις. Τα μέτωπα είναι σχεδόν ενιαία και γίνονται διακριτά με χρωματικά μορφολογικά χαρακτηριστικά (METE ΣΥΣΜ 2005).

Το οικιστικό συγκρότημα

Το οικιστικό συγκρότημα

Η κατασκευή ξεκινά για το όπισθεν κομμάτι του οικοπέδου – στο τμήμα του οικοπέδου επί της Μοναστηρίου είχε σχεδιαστεί πολυλειτουργικό κέντρο, με εμπορικές χρήσεις, γραφεία και κατοικίες, το οποίο ήταν αδύνατο να χρηματοδοτηθεί. Τα κτίρια κτίζονται σταδιακά, με βάση τις πωλήσεις. Ενώ είχαν σχεδιαστεί να κατασκευαστούν 370 διαμερίσματα σε διαστημα πέντε χρόνων, από 50 τ.μ. εως 110τ.μ. τελικά ανεγείρονται 436 διαμερίσματα μεγέθους 55 εώς 90 τ.μ.- μόνο το 20% των διαμερισμάτων διαθέτουν τρίτο χώρο ύπνου. Μόνο το 70% των διαμερισμάτων έχει πωληθεί, με αξίες γης περίπου 1000 ευρώ ανά τμ, με συνολικό κόστος επένδυσης περίπου 55 εκατ. ευρώ – όταν οι τιμές σε περιοχές της ανατολικής και κεντρικής Θεσσαλονίκης κυμαίνονται ανάμεσα σε 2.000-4.000 ευρώ ανά τ.μ. Εφόσον ένα 30% των κατοικιών παραμένει απούλητο, αντιλαμβάνεται κανείς ότι η κίνηση μοιάζει να μην είναι ιδιαίτερα προσοδοφόρα ως προς την αρχική επένδυση, και οι συνθήκες ενσωμάτωσης στα δεδομένα της περιοχής και στον τομέα της κατοικίας ήταν μάλλον δύσκολες – ανάγκη μικρότερων διαμερισμάτων, μη κατασκευή όλου του οικοπέδου κοκ.

3.4. Εταιρεία και Δημόσιο

Εμβαδόν=12.284τμ.
Συντελεστής Δόμησης = 2,4
Ποσοστό κάλυψης = 70%
Δ/μα Ρυμοτομίας= 14/10/1966 ΦΕΚ 170Δ/18/10/1966 – 27/7/1978 ΦΕΚ 472Δ/12-9-1978
Ελάχιστα όρια = Πρόσωπο 13μ και εμβαδόν 500τμ.
Μέγιστο Ύψος = ΓΟΚ/2000
Επιτρεπόμενα μεγέθη
Μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη (70%) = 8.599τμ.
Μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση (Σ.Δ.=2,4) = 29.481τμ.
Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος = 24μ.

Ο δήμος το 2005, ενώ έχει ξεκινήσει η κατασκευή, προσπαθεί να ενεργοποιήσει το διάταγμα του ΄83 για την περιοχή ανάπλασης, τους χαμηλούς όρους δόμησης και την εισφορά σε γη από μέρους των ιδιοκτητών. Παρόλα αυτά, η εταιρεία καταφέρνει να μην ακολουθήσει τους σχετικούς όρους δόμησης και χτίζει με βάση το σχέδιο πόλης του ΄66, όπως και όλοι οι υπόλοιποι μικροί εργολάβοι που δραστηριοποιούνται στην περιοχή. Η εισφορά σε γη κατά 40% της συνολικής επιφάνειας παρακάμπτεται, πράγμα σύνηθες για το ελληνικό τοπίο. Στην κατεύθυνση αυτή, αντί για την εισφορά  13.105 τ.μ. από το σύνολο της επιφάνειας 28.397 τ.μ., προτείνεται και τελικά πραγματοποιείται η εισφορά 2.300 τμ., η ανέγερση νηπιαγωγείου και ο επανασχεδιασμός των ακαλύπτων με τρόπο εξωστρεφή, ώστε να εξασφαλίζεται δημόσιος χώρος για όλη τη γειτονιά.

Ο δήμος δέχεται τη μη εφαρμοφή των άρθρων 13 και 15 που προβλέπουν την εισφορά σε γη. Τα συγκροτήματα ανεγείρονται και φιλοξενούν οικιστικές χρήσεις με συντελεστή δόμησης 2,4 και μέγιστο ύψος 30 μέτρα. Με τον τρόπο αυτό, σημαντικός αριθμός ανθρώπων μετά την αγορά κατοικίας, έρχεται να κατοικήσει σε μια περιοχή που δεν είχε τη δυνατότητα να τους εξυπηρετήσει λόγω έλλειψης κοινωφελών χρήσεων, όπως δηλώνει υπάλληλοι του δήμου στη συνέντευξη. Γίνεται αντιληπτό ότι στο νέο σύστημα οικοδομής η μεγάλη κλίμακα εγείρει ένα πλέγμα εμπλεκόμενων, και μάλλον και ένα σύνθετο θεσμικό τοπίο, που εφαρμόζεται κατά περίπτωση.

Λίγα χρόνια πριν οι ίδιες ΖΟΕ και ο νόμος του 1983 και του 1997 κατέστησαν πολλές από τις άκτιστες ακόμα εκτάσεις του ΟΕΚ μη αξιοποιήσιμες, εφόσον εντάσσονταν σε ακατάλληλες οικιστικά περιοχές, περιοχές προστασίας ή περιοχές που βρέθηκαν εντός ΓΠΣ και δεσμεύτηκαν για κοινωνικές υποδομές – πχ εκτάσεις ΟΕΚ στη Μενεμένη στις εκβολές του Δενδροποτάμου (δίπλα στο οικιστικό συγκρότημα που μελλοντικά ανεγείρει η ΓΕΚ), στην παραλία Πυλαίας, στην Ευκαρπία και στην επέκταση Καλαμαριάς. Η ΔΕΠΟΣ περιορίστηκε σε ερευνητικές εργασίες ως προς τα προγράμματα και το πλαίσιο λαϊκής κατοικίας, πραγματοποιώντας ελάχιστα έργα.

Αξίζει να σημειωθεί ότι ο Οργανισμός Εργατικής Κατοικίας – μη μπορώντας να αξιοποιήσει τις δικές του εκτάσεις – επιθυμεί να αγοράσει διαμερίσματα στο κτιριακό συγκρότημα της εταιρείας και να τα προσφέρει στους δικαιούχους του μετά από κλήρωση, όμως τελικά οι δύο φορείς δεν φτάνουν σε συμφωνία. Στο σημείο αυτό, αντιλαμβάνεται κανείς ότι ο ΟΕΚ μοιάζει να προσπαθει να κινηθεί επιχειρηματικά και σε συνεργασία με τον ιδιωτικό φορέα.

3.5. Η μετανάστευση

το οικιστικό συγκρότημα

Αξίζει να σημειωθεί ότι η πρόσβαση των μεταναστών στην κατοικία που παραδοσιακά στην ελληνική πόλη εξασφαλιζόταν μέσα από την παραγωγή της, στην παρούσα συνθήκη επιτυγχάνεται μέσω της αγοράς. Αν βρισκόμασταν στην εποχή της μικρασιατικής καταστροφής το ’22 αυτό οι μετανάστες θα αυτοστεγάζονταν και το οικόπεδο θα ήταν κάπου έξω από την πόλη χωρίς δίκτυα και παροχές ή σε κενό οικόπεδο εντός σχεδίου, πράγμα που συνεχίζει να συμβαίνει σε πολλές άλλες περιπτώσεις μέχρι σήμερα. Οι πληθυσμοί στην τότε ιστορική συγκυρία, εξωτερικοί πρόσφυγες που αναγκαστικά ήρθαν στην Ελλαδα μετα την συνθήκη της Λωζάνης, θα έχτιζαν ο ένας με τη βοήθεια του άλλου τις κατοικίες τους με υλικά που θα αγόραζαν και πιθανώς σε έκταση που θα αγόραζαν ή όχι – και το έργο θα ανοικοδομούνταν σε ολα του τα στάδια από τους ίδιους. Στο συγκεκριμένο παράδειγμα, είναι κανείς αντιμέτωπος με μία περίπτωση κατά την οποία μετανάστες ενδεχομένως απασχολούνται σαν εργατικό δυναμικό που κατασκευάζει τα σπίτια του για χάρη της εταιρείας και στη συνέχεια αγοράζει το έργο τους– χωρίς να υπάρχει ο ισχυρισμός ότι τα φυσικά πρόσωπα είναι τα ίδια – οπότε υπάρχει διπλό κέρδος, αφενός από την υπεραξία της δουλειάς τους και αφετέρου από την πράξη της αγοράς, που καρπώνεται η εταιρεία.

Συνοψίζοντας, υπάρχει στην υπόθεση το εξής: Ο μετανάστης χτίζει για την εταιρεία, ο μετανάστης αγοράζει από την εταιρεία, δηλαδή ο μετανάστης τροφοδοτεί την εταιρεία και την ενδυναμώνει αποτελώντας παράλληλα αγοραστικό κοινό και φτηνό εργατικό χέρι. Την ίδια στιγμή, το κράτος έχει αποτρέψει τον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας από το να ανεγείρει ο ίδιος και στην ίδια ακριβώς περιοχή κοινωνικές κατοικίες λόγω περιοριστικών όρων δόμησης – ενώ παράλληλα ο ίδιος ο ΟΕΚ επιδιώκει να λάβει μέρος στο εγχείρημα με όρους αγοράς. Η κοινωνική κατοικία λοιπόν, παραχωρείται στις μεγάλες εταιρείες αφαιρώντας το δικαίωμα από τις δημόσιες. Στο σημείο αυτό δεν επιδιώκεται να αποδειχθεί η έλλειψη κοινωνικής πολιτικής από τους μεγάλους κατασκευαστικούς ομίλους, το οποίο είναι κοινός τόπος. Το παράδοξο που επιδιώκεται να διατυπωθεί είναι το γεγονός ότι για την στεγαστική αποκατάσταση μιας ιδιαίτερης κοινωνικής ομάδας, το κράτος δεν πριμοδοτεί έναν δημόσιο φορέα ή τους ίδιους τους ενδιαφερόμενους – πχ με παροχή υλικών κατασκευής και μελετών, καθώς υπάρχει πληθώρα μελετών που αδρανούν, έτσι ώστε οι δικαιούχοι να αυτοστεγαστούν αλλά με σχεδιασμό και προγραμματισμό – αλλά πριμοδοτεί έναν ιδιωτικό φορέα, ο οποίος θα λειτουργήσει, εκ προοιμίου, με όρους αγοράς σε όλα τα στάδια του έργου και σε πολλαπλά επίπεδα.

Το οικιστικό συγκρότημα

Παράλληλα, εκτός από την εξωτερική σχέση του συστήματος των μεταναστών με άλλα συστήματα πχ κράτος, εταιρεία, τράπεζα, δημιουργούνται πολλαπλές καταπιέσεις στο εσωτερικό του συστήματος των μεταναστών. Η περιοχή λόγω μη εγγύτητας με το κέντρο της πόλης και με τους συνοικισμούς της Μενεμένης απομονώνεται και η σχέση με την πόλη δυσχεραίνεται. Οι μετακινήσεις γίνονται με ΜΜΜ, χωρίς συχνή εξυπηρέτηση. Κομβικό σημείο αποτελεί το γεγονός ότι οι γυναίκες εργάζονται εκτός του συγκροτήματος, στο κέντρο της πόλης, έχοντας μέχρι ένα πρώτο επίπεδο ενταχθεί, ως προς την απασχόληση, τη γλώσσα, την καθημερινότητα τους με την πόλη. Οι άνδρες, σε μεγάλο βαθμό, παραμένουν στον οικισμό και έχουν μικρότερη πρόσβαση στην εργασία όπως φαίνεται από άτυπες συζητήσεις που διεξήχθηκαν. Το γεγονός ότι το συγκρότημα κατοικιών είναι σε περιοχή χωρίς κοινωφελείς χρήσεις θα συνεπαγόταν παραδοσιακά το σχετικό εγκλεισμό της γυναίκας μέσα στο σπίτι για την φροντίδα του σπιτιού και των παιδιών, τη μεταφορά τους στα σχολεία κοκ, φαίνεται όμως με μια πρώτη ανάγνωση ότι οι γυναίκες αποτελούν το εργατικό δυναμικό της οικογένειας, φροντίζοντας παράλληλα και τα παιδιά.

4. Συμπεράσματα

Αναλύθηκε μέσα από το παράδειγμα του οικιστικού συγκροτήματος της ΓΕΚ στη Μενεμένη Θεσσαλονίκης η προσπάθεια μεγάλων εταιρειών να μπουν στον κλάδο της εμποευματικής κατοικίας, ενώ παραδοσιακά γίνεται με το μηχανισμό της αντιπαροχής και της μικρής κλίμακας αυτοκατασκευής. Είναι σημαντικό στο σημείο αυτό να ξεκαθαριστεί ότι η οικιστικές αναπτύξεις που υλοποιεί η εταιρεία δε δρουν ανταγωνιστικά με το σύστημα της αντιπαροχής, καθώς οι μικροι εργολάβοι που ανοικοδομούν αναφέρονται μάλλον σε μικρά οικόπεδα ως επί το πλείστον, εντός του πολεοδομικού ιστού στα κενά της πόλης ή σε επεκτάσεις. Σε αντιδιαστολή με αυτό, οι μεγάλοι χρηματοοικονομικοί οργανισμοί, όπως η εταιρεία, επενδύουν σε μεγάλα κομμάτια γης έξω από την πόλη, καθώς η κλίμακα και η δομή όλου του οργανισμού σχεδόν δεν “επιτρέπει” μικρότερα έργα. Με άλλα λόγια, στελεχώνεται από εξειδικευμένο εργατικό προσωπικό, στο οποίο κατανέμεται η δουλειά σχεδόν αυτοματοποιημένα, που μία μικρής κλίμακας μελέτη, όπως μια οικογενειακή κατοικία, είναι, σε τελική ανάλυση, ασύμφορη.

Όρια του συγκροτήματος – σιδηρόδρομος

Όρια του συγκροτήματος – παλιές εγκαταστάσεις

Οι αναπτύξεις των μεγάλων εταιρειών στον τομέα της κατοικίας δημιουργούν παρεμβάσεις μεγάλης κλίμακας, που ολοκληρώνονται γρήγορα και επηρεάζουν το χώρο, ως κτιριακό απόθεμα και ως κοινωνία που τον συντάσσει, με διαδικασίες που η ελληνική πόλη δεν είχε γνωρίσει στο παρελθόν. Η διάχυτη πρόσβαση σε μηχανισμούς παραγωγής κατοικίας και η κοινωνική συνοχή που δημιούργησε ήταν αντίρροπες δυνάμεις προς τις βίαιες μεταβολές του αστικού χώρου, που αποχρωματίζονται στο νέο σύστημα παραγωγής χώρου. Η κατοικία συνδέεται περισσότερο με μηχανισμούς αγοράς μεγάλης κλίμακας και το ενδιαφέρον για τις χαμηλές εισοδηματικές ομάδες από το νέο σύστημα γης και οικοδομής μοιάζει να μειώνεται. Ιδιαίτερα ενδιαφέρον σημείο είναι η εμπλοκή των αρχιτεκτόνων στο σχεδιασμό, καθώς το νέο περιβάλλον χτίζεται και σχεδιάζεται από ένα σαφώς ορισμένο επιστημονικό επιτελείο και όχι υπό την σκέπη της ευκαιριακότητας και της έλλειψης σχεδιασμού που κυριαρχούσε παραδοσιακά στην ελληνική πόλη- και ήταν και σε θέση να νομιμοποιήσει την έλλειψη αρχιτεκτονικών ποιοτήτων του χώρου όπου συνέβαινε.

Η προσπάθεια ενσωμάτωσης κατοικιών υψηλών εισοδηματικών ομάδων σε περιοχές με φτηνές αξίες γης, παρά την εξαιρετική και λεπτομερή διερεύνηση των δυνατοτήτων επικερδών χωροθετήσεων χρήσεων έχει αμφίβολη βιωσιμότητα. Στην περίπτωση πάντως που το νέο σύστημα λειτουργεί, προκύπτει το ερώτημα εάν οι σύγχρονες αυτές πρακτικές αποτελούν διαδικασίες ώσμωσης και ευνοούν μηχανισμούς ενσωμάτωσης σε υποβαθμισμένα κομμάτια της πόλης ή καταλήγουν σε ακόμα πιο πολωμένες κοινωνικές γεωγραφίες σε σχέση με την προηγούμενη κατάσταση. Η κριτική της συγκεκριμένης μελέτης περίπτωσης ως προς τις κοινωνικές της επιδράσεις είναι ένα σύνθετο εγχειρημα το οποίο θα πάρει μορφή προϊόντος του χρόνου. Παρόλ΄ αυτά είναι ίσως κοινός τόπος ότι το παράδειγμα αυτό εισάγει έντονες κοινωνικές διαχωριστικές ως προς τους κατοίκους που απευθύνεται, δημιουργεί κοινωνικά ομοιογενείς χώρους και δεν ενέχει την κάθετη κοινωνική διαφοροποίηση της τυπικής πολυκατοικίας. Η νέα κατάσταση μοιάζει, λοιπόν, να δημιουργεί γεωγραφίες κρίσης και πολώσεων, στα οποία η παραδοσιακή ελληνική πόλη διέθετε σε βάθος χρόνου τις αδράνειες λόγω του συσσωρευτικό μοντέλου ανάπτυξής της να αντιπαρατεθεί.

Τέλος, στο συγκεκριμένο παράδειγμα, η εταιρεία λειτούργησε με τη σύμπνοια του κράτους, των δημόσιων φορέων και των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων μέσα από μια πολυεπίπεδη διαδικασία ως προς τον σχεδιασμό και την κατασκευή, που δεν υπήρχε στις παλαιότερες “οικογενειακές” επιχειρήσεις εργολάβου – μελετητή. Η εταιρεία ανεγείρει ένα συγκρότημα κατοικιών που μετασχηματίζει τη γεωγραφία της περιοχής, προσθέτοντας 1.200 κατοίκους στο νέο τόπο που κατασκευάζει, διαμορφώνει αξίες γης – χωρίς την ύπαρξη των απαραίτητων κοινωφελών εξπηρετήσεων από το Δήμο. Στο πλαίσιο αυτό, η ανάγκη κατανόησης όλων των επιπέδων αυτών των συστημάτων και η ερμηνεία του νέου συστήματος οικοδομής από πλευράς των πολεοδόμων, των κατοίκων, της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και κεντρικής εξουσίας γίνεται εντονότερη, αν επιθυμούν να έχουν λόγο στην παραγωγή του χώρου και να μην παραχωρήσουν τη μερίδα του λέοντος στις κατασκευαστικές εταιρείες και στην αγορά, οι οποίες θα λάβουν όχι μόνο το πολυπόθητο κεφάλαιο, αλλά θα συμπαρασύρουν και τις τύχες του χώρου και της συντεταγμένης πολιτείας.

Η εργασία εκπονήθηκε στα πλαίσια του μαθήματος «Μεταλλαγές των ιδεών για την πόλη στον 20 αιώνα» των Ντ.Βαΐου, Μ.Μαντουβάλου, Μ.Μαυρίδου, για το ΔΠΜΣ Πολοεοδομία – Χωροταξία, ΕΜΠ (Φεβρουάριος 2009) και αποτελεί κομμάτι της παρουσίασης «Μεταλλαγές στο σύστημα παργωγής κατοικίας στην ελληνική πόλη: Real estate στο Μεταξουργείο της Αθήνας και στη Μενεμένη Θεσσαλονίκης» (με τη συμβολή του Κ.Πατατούκα) στο ένατο πανελλήνιο συνέδριο γεωγραφίας, Χαροκόπειο Πανεπιστήμιο, 2010. 

Σχολιάστε

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Google+

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google+. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Σύνδεση με %s