Αστικοί μετασχηματισμοί στην εποχή της κρίσης. Μελέτη περίπτωσης: ο Ελαιώνας της Αθήνας

Σοφία Τσάδαρη

H παρακάτω εισήγηση ανακοινώθηκε στο συνέδριο: «Μεταβολές και Ανασημασιοδοτήσεις του Χώρου στην Εποχή της Κρίσης», Βόλος: Τμήμα Αρχιτεκτόνων Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, 1-3/11/2013, σσ.514-521

ΠΕΡΙΛΗΨΗ

Η οικονομική κρίση ως διεθνές φαινόμενο αποκτάει συγκεκριμένες αποτυπώσεις σε κάθε τόπο. Ειδικές συνθήκες σε κάθε χώρα, πόλη ή μια περιοχή της καθορίζουν σε σημαντικό βαθμό τους τρόπους τοπικής έκφρασης ευρύτερων μεταλλαγών. Η μελέτη αυτής της μοναδικής σχέσης ή αλλιώς της γενεαλογίας των φαινομένων της κρίσης στον χώρο προϋποθέτουν την ανάπτυξη και χρήση συγκεκριμένων μεθοδολογικών εργαλείων και πρακτικών έρευνας. Εδώ χρησιμοποιούμε την επιτόπια παρατήρηση και την επαφή με προνομιακούς πληροφορητές για την καταρχήν κατανόηση και απόδοση των όσων συμβαίνουν στον Ελαιώνα σήμερα, μια περιοχή που χαρακτηρίζεται ως «πίσω αυλή» ή ως «ευκαιρία». Ξεκινώντας από το παρόν θα βαδίσουμε προς τα πίσω για να ξετυλίξουμε το κουβάρι ενός παρελθόντος θεσμικής αστοχίας και αδυναμίας σχεδιασμού στην εποχή που ακολουθεί τη δεκαετία του 1980. Η μελέτη ποσοτικών δεδομένων για τις επιχειρήσεις ανά κλάδο και στοιχεία για την πορεία της αγοράς ακινήτων επιχειρούν να ενισχύσουν τα επιχειρήματα για ορισμένες από τις όψεις της κρίσης στην περιοχή. Οφείλουμε να καταλάβουμε τι και πώς συμβαίνει στην πόλη αν υπάρχει πιθανότητα να συμβάλλουμε σε μια εναλλακτική προοπτική για αυτήν και τους κατοίκους της.

1. Ο ΕΛΑΙΩΝΑΣ ΣΗΜΕΡΑ: ΟΨΕΙΣ ΤΗΣ ΚΡΙΣΗΣ

Τι συμβαίνει στην «πίσω αυλή» της πόλης στην εποχή της κρίσης; Η περιοχή του Ελαιώνα της Αθήνας είναι ένας τόπος ιδιαίτερος και διαφορετικός, πολυδαίδαλος και ετερόκλιτος, μάλλον εξαίρεση και όχι ο κανόνας για την πόλη της Αθήνας. Η μελέτη του ωστόσο έχει εξαιρετικό ενδιαφέρον. Τα αποτελέσματα και τα εργαλεία της έρευνας φωτίζουν πλευρές χρήσιμες για αυτές τις περιοχές που συναντάει κανείς στην πλειοψηφία των πόλεων. Σε μια περιοχή με θύλακες κατοικίας χαμηλών εισοδημάτων και καταυλισμούς, με μεγάλες βιομηχανίες αλλά και πλήθος μικρομεσαίων επιχειρήσεων του δευτερογενούς τομέα, σε έναν κόμβο μεταφορών ανθρώπων και εμπορευμάτων αλλά και υποδοχέα των τάσεων τριτογενοποίησης της τελευταίας εικοσαετίας συναντιούνται διαφορετικής υφής αποτυπώματα της κρίσης.

Σε πολλές περιπτώσεις – εύστοχα ή μη και σε ποιον βαθμό είναι ζήτημα προς διερεύνηση – ο όρος «κρίση» χρησιμοποιήθηκε στο παρελθόν για να χαρακτηρίσει την κατάσταση στον Ελαιώνα. Ένα σύνολο παραμέτρων έχει σε κάθε περίπτωση συγκροτήσει το υπόβαθρο επάνω στο οποίο η διεθνής οικονομική κρίση έρχεται να επιδράσει. Πώς διαμορφώνονται, λοιπόν, οι όροι αυτής της συνάντησης στον συγκεκριμένο τόπο; Ποια είναι η σχέση της κρίσης με το παρελθόν της; Αυτά είναι ερωτήματα χωρίς προφανή απάντηση. Δεν μπορεί κανείς να εικάσει βάσιμα τι είναι πιθανό να συμβαίνει. Αυτή η ειλικρινής απορία σε συνδυασμό με την ανάγκη να καταλάβουμε τι και πώς συμβαίνει στην πόλη βρίσκονται στην καρδιά της ερευνητικής προσέγγισης που εδώ παρουσιάζεται.

Υπεισέρχεται στα προλεγόμενα και μια ακόμη διάσταση πολύ σημαντική για τους ερευνητές του χώρου: αυτή του σχεδιασμού και της θεσμικής ρύθμισής του χώρου. Στη μικρή ή και μεγάλη διαδρομή των πρόσφατων δεκαετιών (μέσα 1980 – 2012) ο Ελαιώνας δεν έμεινε άμοιρος προσπαθειών ρύθμισης. Το πώς διαπλέχθηκαν αυτές οι απόπειρες σχεδιασμού με τον μετασχηματιζόμενο χώρο του Ελαιώνα, τα όσα συγκροτούν τη γενεαλογία των φαινομένων της κρίσης, δεν είναι παράγοντες που δρουν εξωτερικά. Ο σχεδιασμός και τα εργαλεία που χρησιμοποιεί συνυφαίνονται με τον χώρο καθεαυτό και γίνονται κομμάτι του προβλήματος ή της λύσης του.

Καθώς διασχίζεις τον Ελαιώνα η αίσθηση και τα συναισθήματά που σου δημιουργεί εξαλλάσσονται. Κινούνται συχνά σε ζεύγη αντιθέτων, σαν το διπλό πρόσωπο του Ιανού, «έρημος τόπος γεμάτος ζωή», όπως εύστοχα περιέγραφε ο δημοσιογράφος Ηλίας Μαγκλίνης (2012). Σε 900 εκτάρια και σε απόσταση δύο χιλιομέτρων από την Ακρόπολη διασταυρώνονται πλήθος δραστηριοτήτων, επίσημων και άτυπων, διαμορφώνοντας έναν χώρο πολλαπλών ταυτοτήτων.

Παρόλο που η διαδρομή του συνδέθηκε με τις διαδικασίες της παραγωγής, από τα παλιά περιβόλια μέχρι τη βιομηχανία και τους έως πρόσφατα αναπτυσσόμενους κλάδους του τριτογενούς τομέα, ο Ελαιώνας δεν έχει έναν χαρακτήρα. Έχει τουλάχιστον τόσους όσοι και οι διαφορετικοί τύποι καθημερινών χρηστών και επισκεπτών του. Υπ’ αυτήν την έννοια και οι όψεις της κρίσης οφείλουν να ιδωθούν από διαφορετικές οπτικές γωνίες συνθέτοντας στο τέλος έναν καμβά με διάθεση κονστρουκτιβισμού. Μπορεί να μοιάζει εύλογο να ξεκινήσει κανείς με ποσοτικά δεδομένα, δείκτες για τη δραστηριότητα των επιχειρήσεων και την κτηματαγορά, δεδομένα στα οποία θα αναφερθούμε σε επόμενη ενότητα. Για να φωτίσουμε, ωστόσο, την πολλαπλότητά του θα σκιαγραφήσουμε αδρά και ορισμένες ακόμη πλευρές.

Την παραμονή του δεκαπενταύγουστου του 2012 είχε περάσει ένας χρόνος από το προηγούμενο καλοκαίρι των κατειλημμένων πλατειών. Το πρώτο μνημόνιο είχε δώσει τη σκυτάλη στο δεύτερο και ο καπνός μιας μεγάλης φωτιάς λέρωνε τον αθηναϊκό ορίζοντα. Είχε ξεσπάσει στον καταυλισμό των τσιγγάνων από την Αλβανία που βρίσκονταν εγκατεστημένοι στον Ελαιώνα. Η παρέμβαση της πυροσβεστικής δεν καθυστέρησε πολύ όπως και η επέμβαση της αστυνομίας που μετέφερε τους τσιγγάνους σε άλλες περιοχές. Για τους κατοίκους του καταυλισμού η κρίση μέσω της αυταρχικής ατζέντας που υιοθετήθηκε στο πλαίσιό της σήμανε την εκδίωξη από τον χώρο κατοίκησής τους. Οι δε μόνιμοι κάτοικοι στους δεκαεπτά θύλακες κατοικίας που περιλαμβάνει είναι κατά κύριο λόγο στρώματα χαμηλών εισοδημάτων που βιώνουν την οικονομική κρίση, όπως όλες οι λαϊκές γειτονιές, με τους όρους της ανεργίας, της βαριάς φορολογίας, της απουσίας κοινωνικής μέριμνας και πρόσβασης στα δημόσια αγαθά.

Οι επιχειρήσεις που κλείνουν και οι χαμένες θέσεις εργασίας που αυτό συνεπάγεται εντείνουν την κατάσταση της απελπισίας. Παρά το γεγονός ότι ό όρος «κρίση» είχε χρησιμοποιηθεί στο παρελθόν για να χαρακτηρίσει τον Ελαιώνα ήταν εν μέρει επιτυχής. Όπως θα δείξουμε στην επόμενη ενότητα (βλ. και ΙΟΒΕ, 2005), όσον αφορά την παραγωγική δραστηριότητα και τις θέσεις εργασίας ο όρος δεν ανταποκρίνεται στα δεδομένα.

Η διαπίστωση αυτή δεν σημαίνει βέβαια πως όλα πήγαιναν καλά. Η περιοχή ήταν και παραμένει ένας καθρέφτης των χωρικών ανισοτήτων της πόλης, υποδοχέας της φτώχιας, καταφύγιο της «γης των κολασμένων», φορέας σημαντικής περιβαλλοντικής υποβάθμισης και προνομιακό πεδίο ανάπτυξης των τομέων της άτυπης οικονομίας. Ήταν και είναι σε μεγάλο βαθμό άγνωστος και απομονωμένος. «Μην πας το βράδυ» με συμβούλεψαν άπαντες. Όσο περισσότεροι βαδίζουν της λεωφόρους που τον οριοθετούν ή τον διασχίζουν τόσο λιγότεροι έχουν γνωρίσει την καρδιά του, την άγρια ομορφιά στα στενά όπου συναντιούνται εικόνες της σημερινής του καθημερινότητας με πολιτιστικούς θησαυρούς και την αναπάντεχη θέα της Ακρόπολης, η σύγχρονη πολιτιστική δραστηριότητα σε γειτνίαση με αποθήκες, ένα ταβερνάκι και την υπηρεσία που χορηγεί βίζα σε μετανάστες (Μαγκλίνης, 2012; Ρωπαϊτου – Τσαπαρέλη, 2006).

Στην εισαγωγή αυτή επιχειρήσαμε συνοπτικά να αποδώσουμε την αίσθηση που αποκομίζει κανείς στον Ελαιώνα και όψεις τις κρίσεις που θα μπορούσαν άλλες προσεγγίσεις να διερευνήσουν σε βάθος προτού περάσουμε στη συνέχεια, όπου τη σκυτάλη θα πάρει η αυστηρή γλώσσα των αριθμών

2. Η ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΙΚΗ ΔΡΑΣΤΗΡΙΟΤΗΤΑ ΚΑΙ Η ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Στη ενότητα αυτή παρουσιάζονται στοιχεία που συλλέχθηκαν πρωτογενώς για τις ανάγκες της δημοσίευσης αυτής από τις βάσεις δεδομένων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων και το τμήμα Ανάλυσης Αγοράς Ακινήτων της ΤτΕ. Τα στοιχεία συλλέχθηκαν με βάση τους ΤΚ του Ελαιώνα (10442, 10447, 11855, 12131, 12241, 12242, 17778, 18233) και αφορούν μια περιοχή μεγαλύτερη από τα θεσμικά του όρια όπως ορίζονται στο ΠΔ του 1995. Την περιοχή αυτή ονομάζουμε Ευρύτερη Περιοχή Ελαιώνα.

	Σύνολο επιχ/σεων Ευρύτερης περιοχής Ελαιώνα	Ποσοστό μεταβολής συνόλου επιχ/σεων (εθνικό ποσοστό)	Νομικά Πρόσωπα (εθνικό ποσοστό)	Άθροισμα ΑΕ, ΕΠΕ, ΕΕ (εθνικό ποσοστό)	Ατομικές Επιχ/σεις (εθνικό ποσοστό)
1991	20686	–	54,77%(39,76%)	17,78%(9,1%)	45,3%(60,29%)
2001	23669	12,6%(20%)	48,9%(34,1%)	17,67%(8,66%)	51,1%(66,04%)
2008	24335	2,74%(10,64%)	50,4%(35,52%)	18,85%(9,34%)	49,61%(64,67%)
2011	23920	-1,7%(-0,68%)	52,15% (36,98%)	19,86%(9,91%)	47,87%(63,17%)

Από τις βάσεις δεδομένων της ΓΓΠΣ η έρευνα εξέτασε επίσης το πλήθος των επιχειρήσεων με βάση τετραψήφιους ΚΑΔ (508 παλαιούς και 649 νέους), οι οποίοι αντιστοιχήθηκαν με βάση τους νέους ΚΑΔ και κατηγοριοποιήθηκαν για την εξαγωγή συμπερασμάτων σε βασικούς κλάδους που χαρακτηρίζουν την περιοχή. Η επιχειρηματική δραστηριότητα αφορά σε 523 ΚΑΔ. Όπως αυτοί προέκυψαν από την αντιστοίχηση, ομαδοποιήθηκαν σε 53 κατηγορίες. Οι τιμές δόθηκαν για τα διαχειριστικά έτη 1991, 2001, 2008, 2011.

Οι 53 κατηγορίες δραστηριοτήτων εμφανίζουν ενιαία αυξητική τάση από το 1991 έως το 2001, με εξαίρεση τις σιδηροδρομικές μεταφορές όπου από 24 δεν έμεινε καμία. Οι επιχειρήσεις σε όλους τους κλάδους πλήθυναν σε μεγάλο βαθμό την τελευταία δεκαετία του 20^ου αιώνα (ΓΓΠΣ, ΙΟΒΕ, 2005). Από 2001 έως το 2011 δεν παρουσιάζονται ομοιόμορφες τάσεις ως προς το πλήθος των επιχειρήσεων.

Μια σειρά από κλάδους του δευτερογενούς τομέα παρουσίαζαν φθίνουσα πορεία πριν από το ξέσπασμα της κρίσης την οποία και συνέχισαν εντός της περιόδου 2008 – 2011. (υφαντουργία – ένδυση – υπόδυση, ξυλουργία – καλαθοποιία – φελλοποιία, εκτυπώσεις – βιβλιοδεσία, παραγωγή διάφορων χημικών προϊόντων, παραγωγή πλαστικών, υαλουργία, παραγωγή προϊόντων κεραμικής, παραγωγή δομικών μη μεταλλικών προϊόντων, παραγωγή μετάλλου και μεταλλικών προϊόντων, κατασκευή ηλεκτρικών μηχανημάτων και μηχανών, κατασκευή επίπλων, άλλες μεταποιητικές δραστηριότητες). Άλλες κατηγορίες δραστηριοτήτων είχαν αυξητική τάση έως το 2008 και στη συνέχεια παρουσίασαν σημαντική μείωση (παραγωγή τροφίμων και ποτών,  δραστηριότητες σε σχέση με την κατασκευή, εμπόριο σχετικό με μηχανοκίνητα οχήματα, χονδρικό και λιανικό εμπόριο, μεταφορές και οι υποστηρικτικές τους δραστηριότητες, καταλύματα – εστίαση, κινηματογράφος – ραδιόφωνο – τηλεόραση, δραστηριότητες μηχανικών και συναφών επαγγελμάτων, υποστηρικτικές δραστηριότητες τριτογενούς τομέα, δημόσια διοίκηση, δημόσια εκπαίδευση πλην της τριτοβάθμιας, θέαμα – καλλιτεχνική δημιουργία, τυχερά παιχνίδια). Μικρότερη μείωση παρουσίασαν οι κλάδοι της κατασκευής ηλεκτρονικών συστημάτων και εξαρτημάτων, οι επισκευές εξοπλισμού, οι δραστηριότητες σχετικές με Η/Υ, η πληροφορία – διαφήμιση, οι χρηματοπιστωτικές και λογιστικές υπηρεσίες – ασφάλειες – διαχείριση ακίνητης περιουσίας, η έρευνα – τριτοβάθμια εκπαίδευση, η υγεία – ιατρικά επαγγέλματα, η κοινωνική μέριμνα και η παροχή προσωπικών υπηρεσιών.

Σταθεροί παραμένουν οι κλάδοι του πρωτογενούς τομέα, η εξόρυξη – άντληση, η χαρτοποιία, η διαχείριση απορριμμάτων και αποβλήτων και οι δραστηριότητες εξωχώριων οργανισμών και φορέων.

Αυξητική τάση παρουσιάζουν οι επιχειρήσεις με δραστηριοποίηση μόνο εκτός Ελλάδος, η παραγωγή / παροχή ηλεκτρικού ρεύματος, ατμού και νερού, η εκμετάλλευση ΤΑΞΙ, οι ταχυδρομικές υπηρεσίες, οι εκδόσεις έντυπων προϊόντων, οι νοσοκομειακές δραστηριότητες, ο αθλητισμός, τα θεματικά πάρκα – διασκέδαση – αναψυχή, οι οργανώσεις (εργοδοτικές, πολιτικές, συνδικαλιστικές κ.α.).

Στην ευρύτερη περιοχή του Ελαιώνα σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ για τα διαμερίσματα και της μεζονέτες καταγράφηκε κατακόρυφη πτώση του αριθμού αγοραπωλησιών, που κινήθηκε ως εξής: Το 2007 καταγράφηκαν 982 μεταβιβάσεις, 778 το 2008, 514 το 2009, 520 το 2010, 273 το 2011 και 189 το 2012. Η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο για τις αντίστοιχες χρονιές κατέγραψε πτώση από το 2010 έως και το 2012. Συγκεκριμένα η τιμή κινήθηκε ως εξής: 1774,4€ το 2007, 1821,1€ το 2008, 1886,6€ το 2009, 1786,1€ το 2010, 1612,5€ το 2011 και 1323,9€ το 2012. Με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ (ΤτΕ, 2012) η κατάσταση για τα εμπορικά ακίνητα είναι δυσμενέστερη.

Έχοντας σχηματίσει μια βασική εικόνα για την πορεία των παραγωγικών κλάδων και τις τιμές της αγοράς ακινήτων, στην επόμενη ενότητα θα επιχειρήσουμε την κριτική ανασκόπηση των σχεδιασμών για την περιοχή κατά την εικοσαετία που προηγήθηκε του ξεσπάσματος της κρίσης (ΤτΕ, 2012).

3. ΠΑΡΕΛΘΟΝ ΘΕΣΜΙΚΗΣ ΑΣΤΟΧΙΑΣ ΚΑΙ Η ΓΕΝΕΑΛΟΓΙΑ ΤΗΣ ΚΡΙΣΗΣ

Οι προσπάθειες του σχεδιασμού στον Ελαιώνα μετρούν πολλές δεκαετίες. Από το 1954 μέχρι και το 1985, μελέτες, νόμοι και διατάγματα διαδέχθηκαν το ένα το άλλο χωρίς αποτέλεσμα. Το ΡΣΑ 85 προέβλεπε χρήση ΒΙΠΑ – ΒΙΟΠΑ κατά 70% ενώ στο υπόλοιπο 30% χωροθετούσε γενική κατοικία (18%) και ειδικές χρήσεις (ΟΡΣΑ, 1996). Από τις πολεοδομικές μελέτες που είχαν ανατεθεί ήδη από το 1984 – ενόψει των οποίων είχε γίνει και αναστολή οικοδομικών εργασιών στην περιοχή – καμία δεν θεσμοθετήθηκε μέχρι το 1990. Την ίδια χρονιά το ΥΠΕΧΩΔΕ προχώρησε σε σύνταξη μελέτης που κατέληξε στο ΠΔ του 1991 (ΦΕΚ 74Δ/91). Οι ενδιαφερόμενοι Δήμοι προσέφυγαν στο ΣτΕ ζητώντας την ακύρωσή του με επιχειρήματα που στήριζαν στο ΡΣΑ 85 και τις περιβαλλοντικές οδηγίες της ΕΟΚ. Στις αρχές του 1994 το διάταγμα παρέμενε ανεφάρμοστο και ο ΟΡΣΑ σε συνεργασία με μελετητική ομάδα του ΕΜΠ εκπόνησαν νέα μελέτη. Η τελευταία στόχευε να λάβει υπόψη τις απόψεις όλων των εμπλεκόμενων φορέων. Αποτέλεσμα αυτής της προσπάθειας ήταν η θεσμοθέτηση του ΠΔ του 1995 (ΦΕΚ 1049Δ/95), το οποίο με τις αναθεωρήσεις του αποτελεί και το ισχύον θεσμικό πλαίσιο της περιοχής.

Σε συνεντεύξεις με εμπλεκόμενους μελετητές (συνεντεύξεις 2012-2013) θίγονται μια σειρά από ζητήματα σε σχέση με τους σχεδιασμούς στον Ελαιώνα. Οι απόψεις αυτές έχουν αποχρώσεις, δεν παρουσιάζουν ωστόσο μεγάλες αποκλίσεις παρά το ότι προέρχονται από διαφορετικούς φορείς και θέσεις. Υπογραμμίζουν ελλείμματα διακυβέρνησης και διαχείρισης, επισημαίνουν ειδικότερα ζητήματα εφαρμογής και πιο σπάνια αναφέρονται σε συνολικότερα ζητήματα στρατηγικής.

Η διοικητική διαίρεση του Ελαιώνα σε πέντε δήμους και η αδυναμία πραγματικής δημιουργίας ενός ενιαίου φορέα διαχείρισης συνιστούν τα βασικά προβλήματα όσον αφορά στη διακυβέρνηση. Ο φορέας που θεσμοθετήθηκε με ΠΔ το 2002 (ΦΕΚ 187Α/2002) έχει παραμείνει ανενεργός και βασική αιτία για αυτό θεωρείται η έλλειψη ουσιαστικής αρμοδιότητάς του. Είναι ένας φορέας που δεν διαθέτει πόρους ή / και χώρους προκειμένου να μπορέσει να ωθήσει τις παρεμβάσεις στην περιοχή με βάση και παραδείγματα της διεθνούς εμπειρίας. Βεβαίως και στα «περίφημα» διεθνή παραδείγματα, ακόμη και όταν κυμάτιζε θριαμβευτικά «η σημαία της αγοράς» ποτέ δεν απουσίασε η επένδυση του κράτους στις υποδομές. Οι υπεύθυνοι του πρώην τμήματος Ελαιώνα στον ΟΡΣΑ (πρώην αφού οι στυλοβάτες του συνταξιοδοτήθηκαν και ουδείς γνωρίζει τι μέλει γενέσθαι) θεωρούν πως «η περιοχή του Ελαιώνα είναι πραγματικά το δείγμα του πώς λειτούργησε και λειτουργεί το ελληνικό κράτος συνολικά». Διακηρυκτικά εξαιρετικά παρεμβατικό και στο διαταύτα «το χέρι της αγοράς» μάλλον βρίσκει εδώ την πιο ζεστή φωλιά. Με περίτεχνη νομοθεσία και αλληλεπικαλύψεις όλα επιτρέπονται και όλα απαγορεύονται και σε αυτό το πλαίσιο ενισχύονται οι δυνατότητες κερδοσκοπίας επί της γης και αυτού του είδους οι μεθοδεύσεις. Η ανυπαρξία ενός ενιαίου φορέα διαχείρισης συμβάλλει σε αυτό το παιχνίδι και κάνει ακόμη πιο πολύπλοκη την κατάσταση που διαμορφώνουν οι πολλοί παίκτες, οι διαφορετικές εκτιμήσεις και τα αντικρουόμενα συμφέροντα.

Η εφαρμογή του σχεδίου αποδείχτηκε τραγικά δύσκολη υπόθεση. Η περιοχή εντάχθηκε στο σχέδιο ως μία πολεοδομική ενότητα με αρχικό σκοπό να ισοσκελίζονται οι διαφορές σε πράσινο που υπήρχαν από Δήμο σε Δήμο. Οι χώροι πρασίνου ήταν συγκεντρωμένοι στο μεγαλύτερο μέρος τους στον Δήμο της Αθήνας και η πρόβλεψη ήταν να υλοποιηθούν από τις εισφορές και των υπόλοιπων Δήμων. Αυτό όμως δεν κατέστη εφικτό. Οι πράξεις εφαρμογής προχώρησαν τμηματικά και ανισόμετρα από Δήμο σε Δήμο, με μελέτες που εκπόνησαν διαφορετικοί μελετητές, σε πολλές περιπτώσεις ιδιώτες, και χωρίς ενιαίο συντονισμό και επίβλεψη. Πολλές από τις πράξεις εφαρμογής, όπως π.χ. στον Δήμο Αιγάλεω έγιναν και ξανάγιναν. Αυτή η τμηματική εφαρμογή ανά Δήμο και η είσπραξη των εισφορών από τις επιμέρους διοικήσεις οδήγησε και στην αδυναμία να υλοποιηθούν οι μεγάλοι κοινόχρηστοι χώροι ειδικά στον Δήμο Αθηναίων. Όσο δε ο καιρός περνούσε οι εισφορές ήταν ακόμη δυσκολότερο να υπολογιστούν και να επιμεριστούν στους πολλούς ιδιοκτήτες και κληρονόμους. Επιπροσθέτως ύστερα από την παρέλευση της οκταετίας υπήρχαν ιδιοκτήτες που ασκούσαν το έννομο δικαίωμά τους να αιτηθούν άρση της απαλλοτρίωσης λόγω μη εφαρμογής του σχεδίου. Υπό αυτές της συνθήκες η εφαρμογή ενός σχεδίου όχι για λίγα οικοδομικά τετράγωνα αλλά για μια τέτοια έκταση 9000 στρεμμάτων αδυνατούσε να ολοκληρωθεί.

Η τμηματική εφαρμογή είχε ιδιαίτερη επίπτωση και στις αξίες της γης. Αυτές ήταν ήδη υψηλές και ανέβαιναν ακόμη περισσότερο. Αυτό ήταν ένα δεύτερο συναφές πρόβλημα. Στην περιοχή οι ιδιοκτησίες είναι ιδιαίτερα μεγάλες και στην πλειοψηφία τους διαθέτουν μεγάλες επιφάνειες επικείμενων κτιρίων οι οποίες συνυπολογίζονται. Προέκυπταν επομένως υπέρογκα ποσά τόσο για τις εισφορές όσο και για τις απαλλοτριώσεις. Τα παραδείγματα για τις ιδιοκτησίες της ΕΤΜΑ και της ΠΙΤΣΟΣ είναι ενδεικτικά. Για την μεν ΕΤΜΑ ο Δήμος Αθηναίων βρέθηκε σε αδυναμία να υλοποιήσει το σχέδιο όταν η εταιρία έκλεισε, ενώ η ΠΙΤΣΟΣ θεώρησε αδιανόητο να πληρώσει εισφορές το πόσο των οποίων ήταν αντίστοιχο με τη δημιουργία ενός νέου εργοστασίου σε άλλη χώρα. Αποφάσισε ως εκ τούτου και επειδή χρειαζόταν περισσότερο χώρο να πουλήσει την ιδιοκτησία της στον Ελαιώνα προκειμένου να μεταφερθεί κάπου αλλού στην Αττική. Και βέβαια πίεζε να αλλάξει και η χρήση γης από βιομηχανία σε άλλες χρήσεις προκειμένου να υλοποιήσει με καλύτερους όρους αυτό της το σχέδιο. Κάπως έτσι είχε διαμορφωθεί η κατάσταση προτού ανοίξει η συζήτηση για την υπόθεση της Διπλής Ανάπλασης.

Η πρώτη απόπειρα για τη διπλή ανάπλαση στις περιοχές του Ελαιώνα και των Αμπελοκήπων προβλέφθηκε με τα άρθρα 11 και 12 του Ν. 3481/2006. Ύστερα από προσφυγές στο ΣτΕ ακολούθησε η 3059/2009 απόφαση της ολομέλειας του Συμβουλίου η οποία αναίρεσε μια σειρά από κατασκευές που προέβλεπε ο νόμος και πάγωσε την ανάπλαση στον Βοτανικό. Οι πρώτες νομοθετικές αλλαγές έγιναν με το άρθρο 23 του Ν. 3983/2011 και οι δεύτερες με τον Ν. 4117/2013. Τον Απρίλιο του 2013 το Ε΄ τμήμα του ΣτΕ γνωμοδοτώντας επί του σχεδίου ΠΔ με βάση τις πιο πάνω ρυθμίσεις έκρινε ότι οι νέες προβλεπόμενες κατασκευές δεν αντίκεινται στο άρθρο 24 του Συντάγματος.

Το ξέσπασμα της οικονομικής κρίσης επέφερε σημαντικό πλήγμα στην κατασκευάστρια εταιρία Μπάμπης Βωβός, η οποία κατέφυγε στο τέλος του 2012 σε αίτηση για ένταξη στο άρθρο 99. Η εταιρεία εκτέθηκε σε υπέρογκο δανεισμό, υπολογίζοντας την αποπληρωμή με έσοδα από την ενοικίαση γραφειακών χώρων που είχε στην ιδιοκτησία της και από τη λειτουργία του εμπορικού κέντρου στον Βοτανικό. Οι πιέσεις των ενοικιαστών για μείωση των ενοικίων λόγω της κρίσης και το πάγωμα της ανάπλασης οδήγησαν σε αδυναμία αποπληρωμής και χρεωκοπία. Η εξυγίανση της εταιρίας μέσω των διαδικασιών του άρθρου 99 σήμερα συναρτάται με την υλοποίηση του εμπορικού κέντρου στον Βοτανικό (Γιόγιακας, 2013).

Οι καταρχήν επιμέρους δυσκολίες της εφαρμογής που περιγράφηκαν πιο πάνω μετατρέπονται σε νευραλγικής σημασίας ανεπάρκειες του σχεδιασμού και σε συνδυασμό με μια σειρά άλλων στρατηγικών αδυναμιών διαμορφώνουν το πλαίσιο της θεσμικής αστοχίας που σχετίζεται με την κρίση του χώρου.  Η καθυστέρηση της εφαρμογής καθιστά το όποιο σχέδιο ανεπίκαιρο και τελικά δύσκολα αποτιμιταίο. Παρόλο αυτά δεν είναι επαρκής μια τέτοια τοποθέτηση. Δεν είναι τόσο απλό, δηλαδή, ότι τα σχέδια είναι καλά αλλά δεν εφαρμόζονται.

Η δεκαετία που μεσολαβεί από το ΠΔ του 1995 έως τον πρώτο νόμο για τη διπλή ανάπλαση το 2006 είναι κρίσιμη και ενδεικτική των στρατηγικών αδυναμιών του σχεδιασμού. Σαρωτικές μεταλλαγές σε αναπτυξιακή κατεύθυνση που συνόδευσαν τη διεξαγωγή των Ολυμπιακών Αγώνων και την ένταξη στην ΟΝΕ (μεγάλα κυκλοφοριακά έργα, η μεταφορά του αεροδρομίου στα Σπάτα, η χωροθέτηση των ολυμπιακών έργων κ.ο.κ.) οδήγησαν σε αύξηση των οικονομικών μεγεθών στηριγμένη σε κατασκευές και εμπόριο χωρίς τη δημιουργία προϋποθέσεων που θα οδηγούσαν σε καινοτομική αναδιάρθρωση των παραγωγικών δραστηριοτήτων. Απόρροια και των κατευθύνσεων του ΡΣΑ 85 ήταν ο προσανατολισμός σε «ανάσχεση της διόγκωσης των οικονομικών δραστηριοτήτων και αναπροσανατολισμό των επενδύσεων στην περιφέρεια». Δημιουργήθηκε, επομένως, ένα πλαίσιο μερικού προγραμματισμού ή και παντελούς έλλειψής του το οποίο συνηγορούσε στην εγκατάλειψη και συχνά τον στιγματισμό των κεντρικών περιοχών και είχε ως βασική συνέπεια και την αστική διάχυση.

Δεν είναι τυχαίο ότι την περίοδο των Ολυμπιακών Αγώνων ο Ελαιώνας έγινε και κυριολεκτικά η πίσω αυλή της Αθήνας. Μεταφέρθηκαν όλα όσα δεν έπρεπε να δει η «πεθερά» (αυτοκίνητα, μπάζα κ.ο.κ.). Είναι ερώτημα, βέβαια, αν αυτή η κατεύθυνση ήταν απλά λάθος προγραμματισμός και «χαμένη ευκαιρία» ή λογική συνεπαγωγή του τρόπου με τον οποίο ιεραρχούνται οι προτεραιότητες για την πόλη, τα συμφέροντα που υπερασπίζονται και τα κριτήρια με τα οποία χωροθετούνται και αξιολογούνται τα έργα. Σε κάθε περίπτωση πάντως και παρά την πλειοδοσία νομοθετικών ρυθμίσεων η περιοχή του Ελαιώνα σε καμία περίπτωση δεν έτυχε ευνοϊκής αντιμετώπισης. Τα προβλήματά του βρέθηκαν σε δεύτερη μοίρα.

4. ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ

Η εξαγωγή συμπερασμάτων για περιοχές με τόσο σύνθετη φυσιογνωμία απαιτεί διεισδυτική και πολυεπίπεδη προσέγγιση. Οι οριζόντιες διατυπώσεις πάντοτε διατρέχουν τον κίνδυνο της ισοπέδωσης και του στιγματισμού. Σπάνια δε μπορούν να περιγράψουν την πραγματικότητα. Ο Ελαιώνας δεν είναι γενικά «περιοχή σε κρίση», «αστικό κενό», «no man’s land», «μαύρο κουτί». Ο διάβολος εδώ πράγματι βρίσκεται στις λεπτομέρειες. Οι παραγωγικές δραστηριότητες, όπως είδαμε στη δεύτερη ενότητα δεν εμφανίζουν ενιαία χαρακτηριστικά. Φθίνουσα ήταν η πορεία συγκεκριμένων μεταποιητικών δραστηριοτήτων. Υπάρχουν, όμως, κλάδοι που εμφανίζουν αντοχή και αύξηση ακόμη και κατά τη διάρκεια της κρίσης. Η γενεαλογία των φαινομένων της κρίσης συγκροτείται βασικά από την επιλογή να υπάρχει «πίσω αυλή», συγκέντρωση όλων των «ανεπιθύμητων» δραστηριοτήτων σε ένα μέρος της πόλης. Δημιουργούνται σημαντικές χωρικές ανισότητες και συνθήκες κατάφωρης περιβαλλοντικής υποβάθμισης.

Ο σχεδιασμός είχε στρατηγικές αδυναμίες και δεν ήταν πραγματική πολιτική προτεραιότητα η βελτίωση των συνθηκών κατοίκησης και εργασίας στον Ελαιώνα. Η «αναπτυξιακή μετάλλαξη» της Αθήνας είχε σαφώς άλλες προτεραιότητες. Ο σχεδιασμός δεν θα μπορούσε να επιλύσει τα θέματα κοινωνικών ανισοτήτων, θα μπορούσε όμως να διαχειριστεί διαφορετικά τις χωρικές ανισότητες, με άλλη κατανομή θετικών αρνητικών συνεπειών στις περιοχές της πόλης. Υπό αυτούς τους όρους οι σχεδιασμοί στον Ελαιώνα έγιναν κομμάτι του προβλήματος. Δεν είχαμε καλά σχέδια που δεν εφαρμόστηκαν. Έγινε τελικά ένα πολύχρωμο «πάπλωμα» – σχέδιο χρήσεων γης, το οποίο σκεπάζει μια εντελώς διαφορετική πραγματικότητα. Η φθίνουσα πορεία δεν είναι νομοτέλεια. Υπάρχουν οι όροι για μια διαφορετική προοπτική. Αυτή, όμως, η προοπτική έχει ως προϋπόθεση την αλλαγή των στόχων, των προτεραιοτήτων, του προσανατολισμού των δημόσιων δαπανών.

5. ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ

Βασενχόβεν Λ.,1995. Αστικές αναπλάσεις σε μια σύγχρονη μεγαλούπολη: η περίπτωση του Ελαιώνα, Στο Γεωργούλης, Δ. (επιμ.), Κείμενα στη θεωρία και στην εφαρμογή του πολεοδομικού και του χωροταξικού σχεδιασμού, Παπαζήση, Αθήνα, σ. 51-81.

Γιόγιακας, Π. 2013. «Ο Βοτανικός γονάτισε τον βασιλιά της αντιπαροχής», διαθέσιμο στο: http://www.tanea.gr/news/economy/article/4759768/?iid=2 [τελευταία επίσκεψη 05/10/2013]

ΕΜΠ, 1992. Ερευνητικό Πρόγραμμα: Πολεοδομική Οργάνωση και Ανάπλαση Περιοχής Ελαιώνα, Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο – Δήμος Αθηναίων, Αθήνα.

ΙΠΑ– ΙΟΒΕ, 2005. Έρευνα: Διερεύνηση προοπτικών ανάπτυξης της περιοχής του ελαιώνα – Α΄ φάση: Η αναπτυξιακή φυσιογνωμία του Ελαιώνα, Β΄ φάση: Αναπτυξιακές δυνατότητες του Ελαιώνα και προτάσεις πολιτικής, Αθήνα.

Μαγκλίνης, Η., 2012. «Βοτανικός, έρημη χώρα γεμάτη ζωή» διαθέσιμο στο: http://news.kathimerini.gr/4Dcgi/4dcgi/_w_articles_civ_2_10/06/2012_484963 [τελευταία επίσκεψη 07/10/2013]

ΟΡΣΑ, 1996. Ο Ελαιώνας 1994-1996, ΟΡΣΑ, Αθήνα.

Ρωπαΐτου – Τσαπαρέλη Ζ., 2006. O Ελαιώνας της Αθήνας, Ο χώρος και οι άνθρωποι στο πέρασμα του χρόνου, Φιλιππότη, Αθήνα.

ΤτΕ, 2012. Πρακτικά συνεδρίου: Η αγορά ακινήτων στην πρόσφατη χρηματοοικονομική κρίση, έκδοση της ΤτΕ, Αθήνα.

Συνεντεύξεις 2012 – 2013. Αίσωπος Γ., συνέντευξη, 11 Σεπτεμβρίου 2012, Αργύρη Δ. – Κανδηλώρος Κ., συνέντευξη, 14 Φεβρουαρίου 2012, Βασενχόβεν Λ., συνέντευξη, 24 Ιανουαρίου 2012, Κοτοπούλης Μ., συνέντευξη, 5 Δεκεμβρίου 2012, Λαγουδάκη Α., συνέντευξη, 4 Δεκεμβρίου 2012, Ρωπαΐτου – Τσαπαρέλη Ζ., συνέντευξη, 29 Σεπτεμβρίου 2013-10-08